Frédéric Puzin : Bonjour Paul.
Paul Bourdois : Vous êtes le fondateur de Corum L'Épargne. Évidemment, vous êtes le dirigeant d'une société de gestion à l'origine d'une SCPI dont nous allons parler aujourd'hui : Corum Origin, l'originelle, l'aînée. Tout d'abord, Frédéric, comment allez-vous ?
Frédéric Puzin : Très bien, merci. Heureux d'être avec vous aujourd'hui.
Paul Bourdois : Écoutez, c'est réciproque ! Pour briser la glace qu'il reste entre nous, Frédéric, je vous propose un petit jeu. J'ai contacté tous vos collaborateurs, et ils sont unanimes : vous êtes un excellent joueur de Monopoly. Je vais vous proposer de choisir entre la pile "Chance" et la pile "Caisse de communauté". Que choisissez-vous ?
Frédéric Puzin : Caisse de communauté.
Paul Bourdois : Caisse de communauté, très bien, très bon choix. Et c’est votre anniversaire ! Chaque joueur doit vous donner 1 000 francs. Est-ce que toutes les sociétés de gestion vont vous donner 1 000 francs aujourd'hui ?
Frédéric Puzin : Je pense qu'il n'y a pas beaucoup de sociétés de gestion qui vont me donner 1 000 francs aujourd'hui. Elles préfèreront probablement m'envoyer des tomates !
Paul Bourdois : Avant de rentrer dans le vif du sujet, ce que j'aimerais vous proposer, c'est évidemment de vous présenter, de nous dire qui vous êtes, quel est votre parcours, et de parler plus largement de Corum L'Épargne et de ce que vous faites.
Frédéric Puzin : Très bien. Écoutez, je suis Frédéric Puzin. J'ai un parcours... disons qu'au départ, j'étais économiste de formation, mais j'ai fini par devenir expert-comptable. J'ai commencé ma carrière dans l'audit d'entreprises, puis je suis parti dans l'industrie en tant que directeur financier. Ensuite, j'ai eu un parcours dans l'immobilier, où j'ai été directeur général finances d'une entreprise appelée ATIS Real, que les plus anciens, les "boomers", se souviendront, et qui est devenue aujourd'hui BNP Paribas Immobilier. Je suis arrivé dans le monde des SCPI un peu par hasard, en 2007, juste au moment de la crise des subprimes, quand certaines SCPI commençaient déjà à rencontrer des problèmes.
Paul Bourdois : Vous avez plusieurs SCPI sous gestion. Vous avez créé plusieurs SCPI, dont Corum Origin, dont nous allons parler. D'ailleurs, elle s'appelait auparavant Corum Conviction. Faites comme si je ne la connaissais pas et présentez-la-moi, s'il vous plaît.
Frédéric Puzin : Vous avez raison, au départ, elle s'appelait Corum Conviction. Nous avions une conviction : celle de diversifier nos investissements au-delà des frontières françaises. À l’époque, en 2012, les SCPI investissaient principalement en France, et surtout à Paris, dans des bureaux. Sortant de la crise des subprimes, nous avons eu l'idée d'exploiter tout le marché immobilier européen, en profitant de l'existence de l'euro. Nous avons donc décidé d'investir dans toute l'Europe, sans nous limiter à un seul type d'actif, comme les bureaux, et avec l'objectif de générer 6 % de rendement par an, sur le long terme.
Paul Bourdois : À l'époque, afficher un objectif de rendement de 6 % était audacieux, non ?
Frédéric Puzin : Oui, aujourd'hui cela semble normal, mais à l'époque, les SCPI avaient des rendements qui pouvaient atteindre 10 % dans les années 70-80, avant de chuter. Vers 2012, nous étions plutôt sur des rendements autour de 5 à 5,50 %. La vraie gageure pour nous, c'était de maintenir ces 6 % dans le temps, ce que nous avons réussi à faire pendant 12 ans.
Paul Bourdois : Et en 2024, vous visez toujours 6 % ?
Frédéric Puzin : Oui, 6 %, et nous allons probablement dépasser cet objectif encore cette année. Le rendement moyen de Corum Origin sur 12 ans est d'environ 6,72 %, et si l'on inclut la valorisation du prix de la part, on est au-dessus de 8 %.
Paul Bourdois : Vous avez un point de vue assez contre-intuitif sur le marché immobilier, non ?
Frédéric Puzin : Exactement. Notre approche a toujours été d’investir lorsque le marché est en crise, car c'est là que l'on peut trouver les meilleures opportunités. Quand le marché devient trop cher, nous arrêtons d'investir et même de collecter des fonds. Cette stratégie, bien que peu intuitive, nous a permis de maintenir nos rendements à long terme.
Paul Bourdois : Est-ce que vous avez un "actif pépite" dans votre portefeuille, un bien qui serait l'emblème de Corum Origin ?
Frédéric Puzin : En réalité, ce qui m'intéresse, c'est le flux de trésorerie généré par les biens, pas tellement les immeubles eux-mêmes. L’immobilier, c'est l'outil, mais c'est le locataire qui crée la valeur.
Paul Bourdois : Pouvez-vous nous donner un exemple d’un de vos investissements réussis ?
Frédéric Puzin : Oui, par exemple, en 2013, nous avons acheté des supermarchés aux Canaries. C’était un pari risqué à l’époque, mais nous avons réalisé une plus-value de 13 % en seulement 4-5 ans, avec des rendements supérieurs à 8 %.
Paul Bourdois : Pas d’affect, donc. C’est une question que je pose souvent : est-ce qu’il y a un bien qui vous hante, que vous n’avez pas acheté et pour lequel vous vous dites "On aurait dû le prendre, on a raté le coche" ?
Frédéric Puzin : Oui, il y en a un. Ça me hante encore aujourd’hui. En 2014, en Irlande, après la crise des subprimes, il y avait un immeuble à vendre pour 80 millions d'euros, avec un rendement de 9 %. Le locataire était une grande firme internationale avec un bail de 8 ou 9 ans. Malheureusement, à l’époque, nous étions trop petits. Nous n’avions que 15 millions d'euros en poche et nous avons vu cette opportunité nous échapper. Celui qui l’a acheté a fait une affaire extraordinaire.
Paul Bourdois : Passons à la partie créative. Si vous deviez acheter un bien immobilier de rêve pour le portefeuille de Corum Origin ou une autre SCPI, sans contrainte de rendement, qu’est-ce que vous choisiriez ?
Frédéric Puzin : J'ai du mal à imaginer un investissement immobilier sans penser au rendement. M’acheter une tour, par exemple, n’aurait aucun sens pour moi. Je n’ai pas besoin de milliers de mètres carrés pour vivre. Je ne suis pas un homme de l’immobilier romantique, et les "flagships" ne m’ont jamais fait rêver. Par contre, j'aime les bonnes idées, comme un stade de football, par exemple. Nous avons regardé cette possibilité il y a longtemps. Tant qu'il y a une logique économique derrière, cela peut avoir du sens.
Paul Bourdois : Un stade de foot, pourquoi pas. Peut-être le Parc des Princes dans votre giron ?
Frédéric Puzin : Non, non. Tous ces stades sont sous concession, donc c'est un autre sujet.
Paul Bourdois : Si votre SCPI était une chanson, laquelle serait-ce ?
Frédéric Puzin : Gloria de Laura Branigan.
Paul Bourdois : Vous voulez la chanter et danser en même temps ?
Frédéric Puzin : Non, mais je vous invite à lire les paroles !
Paul Bourdois : Est-ce que vous avez un dernier mot pour conclure cette interview ? Une question à laquelle je n’aurais pas pensé ?
Frédéric Puzin : Non, merci pour vos questions. J'espère qu'elles ont montré que nous n’aimons pas l’immobilier pour l’immobilier, mais que nous faisons très attention aux immeubles. Si j’avais un message à passer, ce serait que l’investissement immobilier est tout sauf un investissement passion. C’est un investissement rationnel et raisonné. Nous, Français, avons un attachement particulier à la pierre, mais il ne faut jamais oublier que la pierre n’est pas une valeur refuge, c’est une valeur tangible. Sa valeur peut fluctuer dans le temps, donc il faut investir dans la pierre avec discernement.
Paul Bourdois : Merci beaucoup Frédéric. Avant de vous laisser, je rappelle que vous pouvez retrouver toutes les informations sur Corum Origin et les autres SCPI de Corum L'Épargne sur le site de France SCPI. Vous pouvez également souscrire en ligne. Je voudrais vous remercier en vous offrant un cadeau : le livre La SCPI pour les nuls, qui contient tout ce qu’il faut savoir sur ce type d’investissement.
Frédéric Puzin : Merci beaucoup Paul.
Paul Bourdois : Merci à vous Frédéric, et merci à tous d’avoir regardé cette émission Parlons Meilleures SCPI. À très bientôt !
