Investir SCPI, quel placement en SCPI pour bien investir ?

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Grâce à votre capacité d'emprunt, vous bénéficiez d’un effet de levier qui vous permettra de vous constituer un capital rapidement et avec un risque maîtrisé.

Investir en SCPI est un projet immobilier qui demande réflexion. Il existe une multitude de façon d'investir en SCPI. France SCPI vous aide donc en mettant en place un outil de décision pour expliquer pourquoi investir en SCPI, comment investir en SCPI et pourquoi ce placement est pertinent.

SOMMAIRE

  1. Comment fonctionne une SCPI
  2. Investissement : Pourquoi acheter des SCPI ?
  3. Quels sont les avantages d'un investissement SCPI ?
  4. SCPI et risques : quels sont les dangers d'un investissement ?
  5. Comment investir en SCPI ?
  6. Quelle SCPI choisir ?
  7. Combien investir en SCPI ?
  8. Et concrètement, comment s'y prendre pour investir en SCPI ?
  9. Tous les articles blog pour savoir comment investir en SCPI

Comment fonctionne une SCPI

L'investissement immobilier dans des parts de SCPI nécessite de comprendre le fonctionnement d'une SCPI de rendement. Cela peut paraitre simple mais nombreux sont les investisseurs qui en néglige l'importance.

La SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure qui réalise des investissements dans des biens immobiliers. Ces actifs immobiliers sont essentiellement des biens immobiliers professionnels. Cette typologie d'actifs englobe :

  • Bureaux,
  • Commerces
  • Hôtels,
  • Entrepôts logistiques
  • Tous les actifs du secteur de la santé.

La SCPI gère son patrimoine d'actifs immobiliers et les arbitre en vendant ou en achetant d'autres. Elle s'occupe également de la gestion locative en recherchant les locataires et en encaissant les loyers. Elle peut également réaliser les travaux de rénovation et de mise aux normes.

Le souscripteur qui réalise un investissement immobilier SCPI achète des parts de SCPI. Il en devient associé et ne s'occupe aucunement de la gestion. En contrepartie de sa participation au capital, la SCPI lui verse chaque trimestre un loyer appelé dividende au prorata de son investissement. Il est considéré comme un revenu locatif immobilier par l'administration fiscale française. Le rendement moyen des SCPI était en 2019 de 4,35%

Pour les revendre, le souscripteur remplit simplement un ordre de retrait de parts et compte en 2020, un délai d'une vingtaine de jours pour percevoir les fonds. Le prix de cession des parts de SCPI est déterminé à l'avance par un prix de revente égal aux prix de souscription (prix auquel le souscripteur achète ses parts de SCPI) diminué des frais de souscription (entre 7% et 12% selon les SCPI).

Investissement : Pourquoi acheter des SCPI ?

Les raisons d'un placement en SCPI sont diverses et dépendent de la situation des épargnants. Mais le dénominateur commun d'un investissement en SCPI est souvent la volonté d'investir dans l'immobilier. Acheter des parts de SCPI de rendement n'est évidemment pas sans risque mais cette solution comporte de nombreux avantages.

Quels sont les avantages d'un investissement SCPI ?

Avantage SCPI N°1 - Son rendement

Le rendement de l'investissement est un des nombreux atouts de la SCPI. Investir en SCPI permet en effet d'encaisser un revenu immobilier dont le rapport est élevé. En 2019, le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur Mobilière) était en moyenne de 4,4%. Comparativement à un placement bancaire basique ou un fonds euros, l'immobilier papier est donc un placement rentable.

Avantage SCPI N°2 - Aucune gestion

Les investisseurs sont pour la plupart convaincus qu'un achat immobilier apporte plus de rendement sur le long terme qu'un simple investissement financier. Une des raisons pour lesquelles ils hésitent demeure la gestion des locataires. Il est souvent rédhibitoire pour un épargnant qui veut placer ses économies dans l'immobilier de devoir s'occuper des locataires voire de recouvrer des impayés. Investir en SCPI permet de déléguer cette gestion locative tout en percevant un revenu, loin d'être le cas dans l'immobilier plus classique.

Avantage SCPI N°3 - Un risque immobilier dilué

En investissant dans les SCPI, les épargnants n'achètent pas un appartement avec un locataire mais une ou plusieurs parts de société (SCPI). Celle-ci achète et gère un portefeuille immobilier avec une multitude d'actifs eux-mêmes loués par plusieurs locataires. Le risque d'impayé également appelé risque locatif est ainsi dilué et permet de se prémunir contre d'éventuels mauvais payeurs. Ce portefeuille immobilier n'est pas une boite noire. Chacun peut voir la répartition de ce patrimoine à l'intérieur de la SCPI.

Avantage SCPI N°4 - Accessible à tous

Contrairement à l'immobilier résidentiel, de moins en moins accessible à cause de l'envolée des prix, les SCPI de rendement sont accessibles à partir de quelques centaines d'euros. Rien à voir avec le prix moyen d'un investissement dans les grandes villes françaises. Ce prix minimum diffère en fonction des SCPI mais est largement inférieur aux dizaines de milliers d'euros nécessaires pour acquérir un simple studio.

SCPI et risques : quels sont les dangers d'un investissement ?

Risque SCPI n°1 : Ne pas pouvoir revendre ses parts de SCPI

Lorsqu'on réalise un investissement dans des parts de SCPI, il est important d'avoir en tête que le sous-jacent est immobilier. De la même manière qu'un investissement locatif classique (appartement, studio, parking, etc.) peut subir un risque de liquidité, les SCPI peuvent faire supporter aux associés un risque similaire. Ainsi, lorsqu'un investisseur souhaite se séparer de ses parts, il risque d'avoir à patienter. La société de gestion tient en effet un carnet d'ordre dans lequel elle confronte les parts à la vente et celles à l'achat. Dans la majorité des cas, le nombre d'acheteurs dépasse celui des vendeurs. Mais rien ni personne ne peut garantir cette liquidité. Il est donc important pour chaque épargnant de ne pas investir toutes ses liquidités dans les SCPI. De plus, même si techniquement, rien n'interdit l'associé de revendre ses parts, il est également très important de considérer l'investissement en SCPI pour une durée d'au moins 10 ans.

Risque SCPI n°2 : Voir le rendement baisser

Investir en SCPI n'est pas différent d'un investissement immobilier classique dans lequel les loyers peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse. Personne ne peut garantir que le loyer sera payé en fin de mois, hormis une assurance onéreuse. C'est exactement le même constat pour une Société Civile de Placement Immobilier. Les locataires de la SCPI peuvent ne plus payer, dénoncer le bail ou le renégocier. Le rendement en sera impacté et le dividende perçu par l'associé de la SCPI s'en trouve amoindri. Penser que le rendement d'une SCPI est garanti ou constant est un donc une erreur. Investir en SCPI nécessite donc d'accepter le risque de rendement immobilier et de revenus non garantis.

Risque SCPI n°3 : Aucune garantie du prix de part

Une nouvelle fois, le risque lié au fait d'investir dans une SCPI s'apparente au risque d'un investissement locatif  immobilier classique. Et dans ce domaine, personne ne peut garantir que le prix auquel seront vendus les actifs . Celui-ci peut varier à la hausse comme à la baisse. Il en est de même pour les SCPI. L'acquéreur de parts achète à un prix de souscription connu mais ne sait évidemment pas à combien seront vendues ces mêmes parts. L'investissement SCPI fait donc supporter un risque de prix de part non garanti semblable à un investissement en immobilier classique.

Comment investir en SCPI ?

Comme il existe diverses manières de placer son argent, il existe également plusieurs manières d'investir en SCPI. Chacune est liée à un besoin et à une situation patrimoniale. Les objectifs de cet investissement immobilier ne seront évidemment pas les mêmes pour un épargnant trentenaire que pour un futur retraité. 

Investir en SCPI au comptant  / cash pour une distribution de loyers immédiate

L'achat de parts de SCPI au comptant sert en général à se créer des revenus complémentaires immédiats. L'investissement immobilier en SCPI en cash permet d'investir son épargne et de percevoir directement les loyers sur son compte courant tous les trimestres et de profiter du rendement qu'offre la SCPI. C'est le type d'investissement SCPI le plus courant et le plus simple à réaliser. Il est souvent décrit comme l'investissement avec tous les avantages de l'immobilier mais sans ses inconvénients.

Investir en SCPI à crédit se constituer un capital

Investir dans des parts de SCPI à crédit permet d'utiliser l'effet de levier de l'emprunt pour se constituer un patrimoine immobilier sans apport. Il est pertinent pour un épargnant qui n'aurait pas besoin de complément de revenus mais qui souhaiterait se constituer un capital grâce à sa capacité d'endettement et au crédit. Par ailleurs, l'acquisition de parts de SCPI grâce à un crédit permet également d'optimiser la fiscalité des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers, le crédit permet à l'épargnant d'abaisser la pression fiscale. Le rendement de l'opération souvent sous-estimée est également appelée dans l'immobilier, effet de levier du crédit.

Investir en SCPI en démembrement temporaire pour des revenus différés

L'acquisition en démembrement temporaire est sans doute la manière d'investir en SCPI la plus confidentielle et la moins usitée. Elle permet d'acquérir des parts de SCPI et de percevoir des revenus plus tard. En clair, de décaler le rendement à plus tard.

La nue-propriété de SCPI correspond au fait d'acheter des parts avec une décote importante. En contrepartie, l'associé ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement (de 5 à 15 ans). A son terme, l'associé redevient plein-propriétaire et perçoit les revenus de manière classique.

Quelle SCPI choisir ?

Pour savoir quelle SCPI choisir et réaliser un bon investissement en immobilier, il est primordiale de répondre à la question centrale : comment définir la meilleure SCPI ? Et la réponse est très subjective. Certains investisseurs vont déterminer la qualité d'une SCPI par les revenus servis et son rendement parfois au détriment de la qualité des actifs détenus. Il est assez souvent répété que le rendement immobilier est loin d'être un indicateur de qualité pour une SCPI. D'autres vont, quant à eux privilégier des SCPI avec des actifs immobiliers dits défensifs, procurant une rendement moindre mais avec une forte stabilité. La SCPI Immorente ou la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine en sont des parfaits exemples. Ces 2 SCPI investissent en effet sur de l'immobilier situé à Paris ou en Région Parisienne, réputé plus défensif et affichent des taux de rendement proches des 4% quand des SCPI plus jeunes comme la SCPI Epargne Pierre positionnent leur rendement autour des 6%.

Au moment du choix de la SCPI, l'avis client est essentiel et conditionne celle qui va être la meilleure pour lui. La rentabilité ou le rendement (aussi appelé DVM pour Distribution sur Valeur de Marché) ne doit évidemment pas être le seul critère pour choisir sa SCPI. Acheter des parts de SCPI nécessite de s'enquérir d'autres indicateurs comme le Taux d'Occupation Financier (TOF), le Report à Nouveau (RAN), le nombre d'actifs détenus, le nombre de locataires, etc. Tous ces indicateurs sont identifiables dans la Fiche SCPI détaillée diffusée sous l'appellation Bulletin Trimestriel ou Semestriel selon la SCPI et qu'il est conseillé de lire.

Chaque souscripteur en SCPI a également sa propre sensibilité à l'immobilier et peut décider d'investir dans une ou plusieurs thématiques à travers les SCPI. Ainsi, différentes catégories de SCPI existent :

  • SCPI de bureaux
  • SCPI commerces
  • SCPI diversifiées
  • SCPI thématiques (santé, résidentielles ou hôtellerie par exemple)

Combien investir en SCPI ?

la réponse à la question de savoir combien investir dans un placement SCPI dépend surtout de la situation patrimoniale du futur investisseur. Les avis diffèrent souvent à ce sujet. Certains affirment qu'il est important de ne pas investir en SCPI plus de 10% de la totalité de son patrimoine quand d'autres positionnent ce curseur à 20%.

En réalité, il est impossible d'être aussi affirmatif. En effet, cette limite des 10% du patrimoine total ne peut s'appliquer que lorsqu'on investit au comptant. Mais pour un investissement à crédit, l'investisseur est souvent dans une démarche de constitution de patrimoine et démarre parfois en n'ayant pas de patrimoine du tout.

Conseil N°1 pour savoir combien investir en SCPI

De manière générale pour un investissement en immobilier, il est nécessaire de ne pas mettre toute son épargne sur la même ligne. Cette règle s'applique évidemment aux SCPI. Il est donc recommandé de ne pas investir toutes ses économies dans les SCPI. Si l'épargnant n'est pas en phase de constitution de patrimoine, la limite des 20% est un bon repère pour un investissement.

Conseil N°2 pour savoir combien investir dans sa SCPI

Après avoir déterminé le montant à investir en SCPI, l'épargnant doit parfois décider de ventiler son investissement parmi plusieurs SCPI. Et la question de savoir combien il est conseillé d'investir sur chaque SCPI se pose. France SCPI conseille d'investir entre 25.000€ et 50.000€ maximum par SCPI. Pour un investissement de 100.000€, cela signifie qu'il est recommandé d'investir sur 2 SCPI minimum et jusqu'à 4 SCPI maximum. Il s'agit des bornes fixées qui ne sont en aucun cas des obligations. Certains épargnants investissent 200.000€ sur une seule SCPI quand d'autres choisissent 10 SCPI pour un investissement de 10.000€.

Pourquoi pas moins de 25.000€ par SCPI ?

Chacun peut décider d'investir plus ou moins que la limite recommandée. Néanmoins, nous donnons ces limites pour plusieurs raisons :

  • Le nombre d'actifs dans une SCPI est suffisamment élevé pour diluer le risque qu'un immeuble ne soit pas loué. En moyenne, chaque SCPI détient un patrimoine de 50 biens immobiliers
  • Le nombre de locataires dans une SCPI permet de mutualiser le risque locatif. Un bien détenu dans une SCPI est en moyenne loué à 3 locataires.

Cette moyenne de 150 locataires par SCPI est en général suffisante pour diversifier le risque locatif auquel s'expose locataire. Ainsi 25.000€ d'investissement est tout à fait raisonnable dans un achat de parts de SCPI

Attention, dans le cas particulier d'un achat de parts de SCPI à crédit, les banques exigent de plus en plus que l'emprunt immobilier soit au moins de 100.000€ avec un minimum de 50.000€ par SCPI.

Est-il possible d'investir quelques centaines d'euros par SCPI ?

Depuis quelques mois, les Sociétés de Gestion et leurs SCPI instaurent une possibilité d'investissement proche de celle des prélèvements automatiques dans l'assurance-vie : les versements programmés. Cela consiste à investir de manière régulière avec un rythme mensuel, trimestriel ou annuel sur une part, rendant encore plus accessible l'investissement immobilier en SCPI.

Et concrètement, comment s'y prendre pour investir en SCPI ?

Si investir en SCPI pouvait s'avérer difficile auparavant, l'immobilier papier s'est fortement digitalisé et il est désormais possible d'investir en ligne. France SCPI ou d'autres acteurs permettent l'investissement en signature électronique. La SCPI est probablement le dernier placement à ne pas avoir vu son process digitalisé. Certainement dû à son sous-jacent immobilier et à la réticence de certaines sociétés de gestion.

En revanche, l'achat de parts de SCPI en sollicitant un crédit immobilier reste le seul cas pour lequel le processus sera moins digitalisé.

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