Atland Voisin
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Taux de distribution : rapport entre les dividendes bruts versés et le prix de la part au 1er janvier de l’année.
Investir en SCPI
Les avantages d'un investissement en SCPI
Le fait d’investir en SCPI de rendement apporte plusieurs avantages. Le premier d’entre eux repose sur la rentabilité intéressante que peut engendrer la pierre papier. Grâce à ses locataires, une SCPI encaisse des loyers, qu’elle reverse aux investisseurs sous forme de dividendes dont la somme dépend du montant investi lors de la souscription. À titre d’exemple, les SCPI ont versé à leurs associés pour l’année 2023 une distribution moyenne avant impôt de 4,52%. Ce taux annuel correspond à la notion du Taux de Distribution ou TD. Concrètement, ces dividendes sont versés chaque trimestre. Plus marginalement, à l’instar des SCPI de la Société de gestion Corum, certains véhicules versent l’argent mensuellement à leurs associés.
Une des raisons pour lesquelles les épargnants choisissent également ce placement est sa régularité. En effet, même si les performances passées ne présagent en rien de l’avenir, on peut observer, d’année en année, une constance relative en termes de revenus locatifs, et donc la distribution des dividendes (non garantie). Ainsi depuis 1988 et après de nombreuses crises, ce fameux TD n’a jamais été inférieur à 4% et jamais supérieur à 8% (Source ASPIM). Cette bande passante et la possibilité de se projeter facilement sans surprise permet de comprendre pourquoi de plus en plus d’épargnants décident de placer leur argent dans la pierre papier au détriment de l’immobilier locatif classique.
L’accessibilité est aussi un critère décisif pour les épargnants qui réalisent qu’avec les SCPI, il est à la fois possible d’investir dans des biens immobiliers de bureaux avec un somme modeste. Ainsi parmi toutes les SCPI, le prix de part minimum proche des 200 euros convainc de nombreux épargnants.
D’autres avantages tout aussi importants pourraient également être mis en avant : l’absence de gestion locative, l’ultra réglementation du produit lui imposant un cadre strict, la diversification patrimoniale et immobilière, etc. Notons tout de même que les SCPI comportent, comme la plupart des placements financiers, des risques liés à la gestion de l’immobilier, à la liquidité et que chaque investisseur doit considérer comme un placement de long terme. Les performances des SCPI peuvent en effet évoluer à la hausse comme à la baisse.
Comment investir en SCPI ?
Pour concrétiser l’achat de SCPI, plusieurs manières et options de financement s’offrent à l’investisseur en fonction de ses objectifs de vie et du capital à disposition :
- L’investissement SCPI en pleine propriété financé au comptant lorsque le souscripteur dispose d’un capital préalable.
- Toujours en pleine propriété mais cette fois-ci grâce à un investissement à crédit. Cette façon d’investir est idéale pour ceux qui débutent dans la vie active sans disposer de suffisamment de liquidités.
- Plus confidentiel, le démembrement du droit de propriété permet de scinder un investissement dans la pierre papier entre des parts de SCPI en nue-propriété et des parts de SCPI en usufruit. Ce type d’investissement est le plus souvent financé au comptant.
- La souscription de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.
- L’investissement via une SCI à l’IS pour optimiser sa fiscalité et préparer sa transmission.
- Le placement SCPI en versement programmé pour se constituer un patrimoine immobilier dès 20€ / mois seulement.
Investir en SCPI en cash / au comptant
Investir en SCPI au comptant ou en cash sert généralement à se créer des revenus complémentaires immédiats. L'investissement immobilier en SCPI en cash permet de placer son épargne pour percevoir directement les loyers sur votre compte courant tous les trimestres et profiter du rendement qu'offre la SCPI. C'est le type d'investissement le plus courant et le plus simple à réaliser. Il est souvent décrit comme l'investissement avec tous les avantages de l'immobilier mais sans ses inconvénients.
Investir en SCPI à crédit
Investir dans des parts de SCPI à crédit permet d'utiliser l'effet de levier de l'emprunt pour se constituer un patrimoine immobilier sans apport. En effet, comme lorsque l’on envisage l’acquisition d’un immobilier en direct, il est possible d’obtenir un prêt bancaire pour acheter des parts de SCPI. Cette méthode est pertinente pour un épargnant qui n'aurait pas besoin de complément de revenus mais souhaiterait se constituer un capital grâce à sa capacité d'endettement et au crédit. Par ailleurs, l'acquisition de parts de SCPI grâce à un crédit permet également d'optimiser la fiscalité des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers, le crédit permet à l'épargnant d'abaisser la pression fiscale. Le rendement de l'opération, souvent sous-estimé, est également appelé dans l'immobilier, effet de levier du crédit. Attention, certaines banques refusent de financer des SCPI jugées trop risquées. On peut citer Corum XL, Neo ou certaines SCPI trop récentes. Il est donc nécessaire de bien se renseigner avant d’investir à crédit.
Investir en SCPI en démembrement
L'acquisition en démembrement temporaire est sans doute la manière d'investir en SCPI la plus confidentielle et la moins usitée. Elle permet d'acquérir des parts et de percevoir des revenus plus tard. La nue-propriété de SCPI correspond au fait d'acheter des parts avec une décote importante appliquée au prix de souscription. En contrepartie, l'associé ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement (de 5 à 15 ans). Au moment du remembrement, qui coïncide idéalement avec une baisse de revenu à l’occasion d’une cessation d’activité, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété de ses parts et peut ainsi obtenir un revenu complémentaire. Ce montage est une solution adéquate pour transmettre progressivement son patrimoine. Mais le démembrement de propriété répond également à des objectifs d’optimisation d’une gestion patrimoniale. Des parts de SCPI acquise en nue-propriété temporaire permettent en effet d’échapper à toutes formes d’imposition, y compris l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
L'achat de parts de SCPI en usufruit plutôt adapté à une Société ou Personne morale permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement d’autant que les parts auront été acquises avec une décote.
Les épargnants pourront également choisir le démembrement viager pour anticiper la transmission d’un patrimoine et optimiser la fiscalité liée à la succession.
Investir en SCPI en assurance-vie
L’investissement en SCPI à travers une assurance vie est une des solutions pour investir dans la pierre papier de manière indirecte. La pierre papier devient alors une composante du contrat d’assurance vie, au même titre que n’importe quel titre. Cette solution permet d’optimiser la fiscalité de manière efficace et d’obtenir une décote sur le prix de souscription. Les investisseurs peuvent donc acquérir plus de parts. L'investissement via une assurance vie comporte toutefois quelques inconvénients à prendre en considération, notamment les frais inhérents à la gestion du contrat.
Investir avec une SCI à l’IS
De manière plus marginale, l’investissement en SCPI via une SCI à l’IS est une méthode d’investissement dédiée aux épargnants qui souhaitent réduire l’impact fiscal sur les revenus locatifs, autrement dit les dividendes servis aux associés d’une SCPI. La SCI est une Société Civile Immobilière simple à constituer. Cette forme juridique est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), moins confiscatoire que l’impôt sur le revenu. La fiscalité appliquée aux dividendes de la SCI est légèrement plus profitable que celle d’un investissement classique.
Investir en versement programmé
Au lieu d’investir une somme importante en une seule opération, certaines sociétés de gestion proposent d’investir en SCPI de manière totalement modulable. Avec le versement programmé, l'épargnant peut convenir d’un montant et d’une fréquence pour acquérir une ou plusieurs parts de SCPI. Ce mécanisme permet entre autres de se constituer une épargne progressive à moindre coût. En effet, le minimum d’investissement correspond à 20€ par mois.
Comment choisir ses SCPI ?
Avec les nombreuses SCPI disponibles sur le marché, les épargnants s’interrogent souvent sur les véhicules à sélectionner pour réaliser un ou plusieurs investissements en SCPI. Même si le rendement est un indicateur pertinent à prendre en compte, beaucoup d’autres indicateurs sont primordiaux pour analyser une SCPI. L’un des premiers éléments à considérer est la composition et la localisation du patrimoine : les SCPI investissent dans tous types d’immeubles (bureaux, commerces, santé, résidences, hôtels, logistique, etc.) qui affichent des caractéristiques différentes. De même qu’un patrimoine localisé en France, seulement à Paris ou en Europe ne présente pas le même couple rendement - risque. La capitalisation est également un indicateur clé à analyser car elle renseigne sur le poids de la SCPI et de sa dilution du risque locatif. À titre informatif, la capitalisation des plus grosses SCPI du marché dépasse les 5 milliards d’euros. D’autres critères comme le taux d’occupation financier, le report à nouveau et la valeur de reconstitution sont à confronter avec le taux de distribution et la capitalisation d’une SCPI. Pour sélectionner les meilleures SCPI du marché, l’idéal est d’être conseillé par un consultant en pierre papier.
Top 5
Des meilleures SCPI.
Pourquoi choisir France SCPI pour investir en SCPI ?
France SCPI est une plateforme digitale qui permet à tout type d’épargnant, particulier, société ou association, d’investir en SCPI. Créé en 2015, le site de France SCPI propose désormais la quasi-totalité des véhicules du marché et la souscription 100% dématérialisée. Ses consultants, experts dans la pierre papier, ont conseillé plus de 700 épargnants. France SCPI met également à disposition plusieurs outils pour réussir son placement : un guide pour comprendre la pierre papier, le classement des meilleures SCPI, le simulateur ou encore le comparatif des SCPI. Retrouvez par ailleurs de nombreuses questions fréquemment posées par les investisseurs et toute l’actualité des SCPI.
Les risques
Les SCPI offrent une opportunité d’investissement immobilier diversifié, mais comportent divers risques à connaître. Le rendement n’est pas garanti, car il dépend des loyers perçus et de la solvabilité des locataires. La liquidité des parts peut également poser problème, nécessitant parfois des délais prolongés pour leur revente. La fiscalité est un facteur important, les revenus étant imposés en fonction de la tranche marginale d’imposition, avec des prélèvements sociaux en sus. La valeur des parts peut fluctuer selon les marchés immobiliers, et des frais de souscription significatifs rendent un investissement long terme nécessaire. D’autres risques incluent l’hyper-spécialisation sectorielle, le risque de change pour des SCPI investies en devises étrangères, ou une gestion défaillante. Enfin, des arnaques sur Internet et des performances passées trompeuses doivent inciter à la vigilance.
Questions fréquentes
La réponse à la question de savoir combien investir dans un placement SCPI dépend surtout de la situation patrimoniale du futur investisseur. Les avis diffèrent souvent à ce sujet mais France SCPI vous recommande de ne pas placer plus d’un tiers de son patrimoine dans une ou plusieurs SCPI. Sachant que chaque SCPI applique son propre minimum d'investissement allant de quelques dizaines d'euros à plus milliers. Retrouvez des exemples de placement en fonction du budget alloué.
Il est plus aisé de juger le passé que de prédire l’avenir. Ainsi, déterminer si le moment est opportun pour investir dans les SCPI revient à reconnaître qu’il peut y avoir un point bas et un point haut. Or, l’acquisition de parts de SCPI n’est pas un investissement spéculatif puisque son but principal est bien de servir du rendement. D’ailleurs, la valorisation des parts ne fluctue quasiment pas. Le rendement moyen des SCPI servi aux associés peut quant à lui varier à la hausse ou à la baisse mais a toujours été compris entre 4% et 8% sur les 30 dernières années.
Tout le monde peut investir en SCPI. Qu’il s’agisse d’une personne physique, c’est-à-dire d’un épargnant classique ou d’une personne morale, chacun peut acquérir des parts de SCPI. Dans le cas des personnes physiques, l’épargnant peut être un jeune actif en phase de constitution de patrimoine tout comme un retraité souhaitant des compléments de revenus. En ce qui concerne les personnes morales, cela peut être des sociétés classiques (SARL, SAS, SASU), des sociétés patrimoniales comme des SCI mais aussi des associations ou des congrégations religieuses.
Plusieurs sociétés de gestion de SCPI offrent la possibilité à leurs associés d'acheter des parts supplémentaires à intervalle régulier. Cette solution d'investissement comporte de nombreux avantages et s'adresse à tout type d'investisseur. Découvrez le fonctionnement de l'investissement programmé et les SCPI concernées par ce dispositif.
Outre le rendement, il existe une multitude de critères à observer pour investir en SCPI de manière réfléchie. La capitalisation peut être un premier indice sur l'importance de la SCPI et son ancienneté. Sa répartition géographique renseigne aussi le futur investisseur immobilier sur le risque pris par la SCPI. En effet, un portefeuille d'immeubles situés à Paris sera jugé plus défensif que des actifs positionnés à l'étranger. Le Taux d'Occupation Financière ou TOF peut également donner de bonnes indications sur la Santé de la SCPI et notamment sur l'aspect locatif du parc immobilier.