SCPI : Tout savoir pour bien investir

Par France SCPI
Publié le | Dernière modification le
Temps de lecture : 4 min

Parce qu'il n'est pas possible d'investir son épargne sans comprendre, France SCPI vous propose de passer en revue le fonctionnement, les avantages, la manière d'investir et la fiscalité des SCPI pour vous aider à bien investir et aller plus loin dans la pierre papier.

SCPI : Tout savoir pour bien investir

SOMMAIRE

  1. Qu’est-ce qu’une SCPI ?
  2. Comment fonctionne une SCPI ?
  3. Pourquoi de plus en plus d’épargnants se laissent tenter par l’achat de SCPI ?
  4. Investissez dans une SCPI comme vous le feriez dans l’immobilier en direct
  5. La SCPI : un placement essentiellement destiné à délivrer du rendement
  6. La fiscalité des SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) séduisent de plus en plus les Français. Et la crise sanitaire n’a pas freiné cet engouement. Bien au contraire, de nombreux épargnants à la recherche d’un placement sécurisé ont continué de souscrire des parts de SCPI. Décorrélé des risques inhérents à la sphère des marchés financiers cet actif offre la perspective de revenus réguliers associés à une grande stabilité du capital investi. Reste qu’au sujet des SCPI, il faut considérer, comme pour n’importe quel autre produit d’épargne, qu’un bon placement est avant tout celui que l’on comprend bien. Alors si vous envisagez d’investir dans une SCPI, nous vous proposons de découvrir ci-dessous les caractéristiques de cette classe d’actif. Un rapide tour d’horizon des différentes catégories de SCPI vous permettra de faire les bons choix d’investissement : ceux qui correspondent à vos objectifs d’épargne.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une société civile de placement immobilier a pour objet la gestion collective et pour compte de tiers d’un parc immobilier. Il s’agit d’une structure non cotée qui promeut une forme mutualisée d’épargne non financière. En souscrivant des parts de SCPI, un investisseur particulier devient ainsi propriétaire d’une quote-part des actifs sous gestion détenus par cette structure. Il acquiert également le droit de percevoir, à due proportion des montants qu’il a investis, une partie des loyers encaissés par la SCPI. L’achat de parts de société civile immobilière est une alternative à la détention d’un bien immobilier en direct qui recèle de nombreux avantages pour l’investisseur.

Comment fonctionne une SCPI ?

Derrière une SCPI se trouve une société de gestion. Celle-ci va procéder à la mise sur le marché des parts de la SCPI soit directement auprès d’investisseurs, soit par l’intermédiaire d’établissements bancaires ou de cabinet de gestion de patrimoine qui en feront la promotion auprès de leurs clients. L’argent collecté lors de la souscription de parts de SCPI est en ensuite investi dans des biens immobiliers. La société de gestion va prendre en charge la recherche de locataires et s’occupera également de l’administration au quotidien des immeubles qu’elle détient : dépenses d’entretien, paiement des charges de copropriété et recouvrement des loyers. Les bénéfices de cette gestion locative seront ensuite redistribués sous forme de dividendes aux porteurs de parts de SCPI. Pour pouvoir exercer cette activité immobilière, les sociétés de gestion doivent obtenir auprès de l’AMF (autorité des marchés financiers) un agrément. Cet organisme contrôle également l’exactitude et la transparence de l’information communiquée aux épargnants à l’occasion de la commercialisation de parts de SCPI.

Pourquoi de plus en plus d’épargnants se laissent tenter par l’achat de SCPI ?

Les encours gérés par les SCPI ont fortement progressé depuis 2010. Les incertitudes liées aux marchés financiers sont certainement à l’origine de cette progression. D’autant que les revenus servis par ces véhicules sont désormais supérieurs à ceux des obligations. Mais ces raisons conjoncturelles ne sont pas les seuls ferments du succès des SCPI auprès investisseurs particuliers. Ceux-ci y trouvent de nombreux avantages en comparaison des contraintes de la détention d’un bien en direct :

  • Investir dans une SCPI peut se concevoir avec seulement 1 000 ou 2 000 euros. L’immobilier devient ainsi accessible à ceux qui ne possèdent encore qu’une faible épargne financière
  • Par le biais d’une SCPI, il est possible de diversifier son patrimoine dans toutes sortes de classes d’actifs immobiliers. Les sociétés civiles immobilières de placement investissent bien sûr dans l’immobilier résidentiel, mais également dans la logistique, dans les surfaces commerciales, dans l’immobilier de bureaux, dans le secteur de la santé ou du tourisme
  • Procéder à l’achat de parts de SCPI est d’une extrême facilité par rapport à toutes les démarches que suppose l’acquisition d’un bien immobilier dont l’acte de vente devra être signé devant notaire
  • Enfin, détenir des actifs par l’intermédiaire d’une SCPI permet de s’affranchir de toutes les contraintes et de tous les inconvénients de la détention en direct. Le risque locatif inhérent au non-paiement des loyers ou de la vacance d’un bien est ainsi mutualisé. De surcroit, le porteur de parts n’a pas à se préoccuper de la gestion qui est prise en charge par des professionnels de l’immobilier

Investissez dans une SCPI comme vous le feriez dans l’immobilier en direct

Autrement nommée pierre papier, une SCPI ressemble à ce que l’on pourrait identifier comme une dématérialisation de l’investissement immobilier. Ce produit d’épargne non financière permet toutefois d’investir selon les mêmes schémas que lorsque l’on acquiert un bien devant notaire. Et globalement, en investissant dans une SCPI vous conserverez toutes les possibilités d’optimisation qu’offre la détention en direct :

  • Le recours au crédit demeure accessible : il sera ainsi possible de bénéficier de l’effet de levier de l’endettement et par conséquent d’emprunter auprès d’une banque pour effectuer un achat de SCPI
  • L’optimisation fiscale reste également envisageable : ceux qui veulent réduire leurs impôts auront la possibilité de souscrire des parts de société civile de placement immobilier qui constituent de véritables solutions de défiscalisation. Celles-ci s’apparentent à des SCPI de déficit foncier, des SCPI Malraux ou des SCPI Pinel
  • Et pourquoi ne pas préparer la transmission de son patrimoine avec une SCPI : comme cela peut se pratiquer avec un bien immobilier détenu en direct, il parfaitement réalisable de procéder à un démembrement de propriété d’une SCPI et par conséquent d’en conserver l’usufruit (percevoir les loyers) et d’effectuer une donation de la nue-propriété en faveur de ses enfants

La SCPI : un placement essentiellement destiné à délivrer du rendement

Les objectifs finaux d’un investisseur en SCPI seront évidemment de se constituer un patrimoine et de rechercher du rendement. Selon les chiffres publiés par l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) la rentabilité moyenne des SCPI en 2019 s’est élevée à 4,4 % contre 4,34 % en 2018. En outre, la valeur moyenne des parts s’est également appréciée de 1,2 %. Les SCPI les plus performantes ont en outre extériorisé une rentabilité légèrement supérieure à 6 %. Il est généralement admis que les SCPI offrent une meilleure rentabilité que l’immobilier à usage d’habitation détenu en direct. Les SCPI de rendement qui représentent 90 % du marché de la pierre papier versent des revenus réguliers sous forme de dividendes le plus souvent trimestriels. Cette classe d’actif se subdivise elle-même en sous catégories : SCPI diversifiées, SCPI de bureaux, SCPI de commerce, SCPI régionales ou des SCPI spécialisées dans certains secteurs d’activité.

La fiscalité des SCPI

L’imposition des revenus

Lorsque le détenteur de parts de SCPI est une personne physique soumise à l’impôt sur le revenu, l’imposition des loyers perçus par l’intermédiaire de ce placement relève du régime des revenus fonciers. Si le contribuable déclare des revenus issus de biens immobiliers inférieurs à 15 000 € par an, il pourra bénéficier du régime micro foncier et d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les sommes qu’il a encaissé.

Si ces revenus sont supérieurs à 15 000 €, c’est le régime réel qui s’appliquera automatiquement. Toutefois, sur option un contribuable dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an pourra également choisir le régime réel. Et il y aura intérêt lorsqu’il acheté ses parts de SCPI à crédit et que la somme de ses intérêts d’emprunt excédent le montant de l’abattement de 30 %.

Il faut en outre noter que les loyers seront tous soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

L’imposition des plus values

Lorsqu’un porteur cède ses parts de SCPI, la plus value constatée est soumise à la règle de droit commun. Le contribuable doit ainsi s’acquitter d’un impôt sur la plus value lorsque la durée de détention est inférieure à 22 ans et des prélèvements sociaux lorsque cette durée de détention est inférieure à 30 ans. La détermination de la plus value nette est bien sûr obtenue après l’application d’un abattement en fonction de la durée de détention des parts. Le résultat obtenu est ensuite imposable à l’IR au taux de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Il faut en outre noter que les plus values supérieures à 50 000 € feront l’objet d’un traitement spécial et que celles résultant d’une vente de parts de SCPI dont le montant est inférieur à 15 000 € seront bel et bien imposables contrairement aux cessions d'immeubles détenus en direct.

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