Investir en SCPI - Tout ce que vous devez savoir

Par France SCPI
Publié le | Dernière modification le
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Comme pour tout investissement, la SCPI requiert un minimum de connaissances. Choisir parmi tous les véhicules existants peut se révéler être un véritable parcours du combattant pour celui qui n'aura pas prêter attention aux détails. France SCPI vous propose de revenir en détail sur le fonctionnement, les avantages, les inconvénients, les différentes manières d'investir, etc.

Investir en SCPI -  Tout ce que vous devez savoir

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Pour bien investir en SCPI, il est primordial de bien définir le terme SCPI et comprendre son fonctionnement. La Société Civile de Placement Immobilier autrement appelée Pierre Papier, est une société qui a pour objet de constituer un portefeuille de biens immobiliers. Une fois acquis, ces actifs sont loués et générent des revenus. L’épargnant qui décide d’investir en SCPI achète une ou plusieurs parts de la SCPI lui permettant ainsi d’en devenir associé. En contrepartie, il percevra des dividendes tous les trimestres qui seront eux-mêmes considérés comme des revenus fonciers.

La typologie des biens composant le portefeuille d’une SCPI est majoritairement professionnelle : il s’agit de bureaux, de commerces, d’entrepôts, d’hôtels, de biens liés à la santé, etc. Ces actifs ne sont donc que très marginalement résidentiels.

Pourquoi investir en SCPI ?

Les raisons d’investir en SCPI sont nombreuses et naturellement liées aux avantages de la SCPI.

  1. Investir en SCPI pour la rentabilité

Une des raisons qui poussent les investisseurs à s’orienter vers la pierre papier est sa rentabilité. Celle des SCPI est de 4,35% en moyenne en 2018 et devrait approcher les 4,5% en 2019. Dans un contexte de forte volatilité sur les marchés mêlée à des taux court terme très bas, les rendements servis par les SCPI sont excellents.

Par ailleurs, la régularité de ces rendements achève de convaincre encore plus les épargnants. Sur les 30 dernières années, les SCPI n’ont jamais eu un rendement moyen inférieur à 4% et supérieur à 8%. Cette bande passante 4%-8% constitue une preuve que la pierre papier a pu traverser différentes crises (Internet, subprimes, etc.) sans défaillir. Aujourd’hui, investir en SCPI est à la fois synonyme de rentabilité mais également de stabilité. Rappelons tout de même que les performances passées ne présagent pas des performances futures.

  1. Investir en SCPI pour son accessibilité

Lorsqu’on parle des avantages des SCPI, il est important de rappeler que l’accessibilité est un argument fort pour investir en SCPI. En effet, contrairement à l’immobilier locatif classique dans lequel tout le monde souhaite investir, le ticket d’entrée dans la Pierre Papier est très faible. On peut en effet accéder à la pierre papier avec quelques dizaines d’euros. Pouvoir investir dans l’immobilier avec un apport très faible est en effet la promesse que tient la SCPI.

  1. Investir en SCPI pour son risque maitrisé

Le risque d’un investissement immobilier est surtout lié au risque de non-paiement des loyers par les locataires. Il est aussi appelé risque locatif. L’intérêt d’une SCPI est justement la dilution de ce risque puisque lié à une multitude de locataires. En moyenne, chaque SCPI gère un portefeuille de 50 actifs, eux-mêmes loués par 3 locataires chacun. Même si le risque n’est pas exclu, il y a tout de même très peu de probabilité pour que tous ces locataires décident de ne pas payer leurs loyers au même moment. Le risque est effectivement réparti sur plusieurs locataires.

  1. Investir en SCPI pour sa gestion déléguée

Au sein de la SCPI, les associés investisseurs n’ont à s’occuper d’aucune gestion. Que cette dernière concerne des locataires mauvais payeurs, l’arbitrage des actifs, les travaux à effectuer ou encore l’administratif, les épargnants, bien qu’associés délèguent totalement la gestion à la SCPI. On comprend mieux pourquoi investir en SCPI est souvent résumé par l’expression « investir dans l’immobilier avec les avantages sans les inconvénients ».

Quels sont les risques à connaitre avant d'investir en SCPI ?

Le produit financier miracle n’existe pas et lorsqu’une solution présente des atouts, celle-ci contient également des points de vigilance. Malgré de ses forts avantages, la SCPI n’échappe pas à cette règle.

  1. Risque SCPI – la liquidité

Lorsque des épargnants nous contactent pour investir en SCPI, le premier point de vigilance que nous évoquons est celui de la liquidité. Nombreux sont ceux qui pensent challenger leur livret A en transférant la somme sur une SCPI.  Nous ne pouvons que les avertir sur le fait qu’une SCPI n’est pas une alternative aux livrets court terme. La liquidité des SCPI dépend de deux facteurs :

  • L’état du marché immobilier au moment de la vente. N’oublions pas que le sous-jacent est immobilier et que celui-ci peut varier à la hausse comme à la baisse. Même si ce risque est dilué puisque la SCPI est investie sur plusieurs biens, il n’est pas nul.
  • Les frais de souscription supportés par l’associé au moment de la revente. Ces fameux frais, compris entre 7,5% et 12%, ne sont amortis qu’après quelques années de revenus. Nous recommandons fortement aux épargnants de conserver leurs parts au moins 10 ans.

⚠ Ce qu’il faut retenir : les sommes investies dans les SCPI doit être de l’argent dont vous ne devez pas avoir besoin dans les 10 prochaines années.

  1. Risque SCPI – La non garantie du prix de part

Le prix de part de la SCPI peut, comme pour tous biens immobiliers, varier à la hausse comme à la baisse. Les biens composant le portefeuille de la SCPI (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) peuvent voir leur valorisation varier. Ces fluctuations impactent naturellement le prix de part de la SCPI. Une nouvelle fois, même si ce risque existe, ce dernier est dilué dans le nombre d’actifs détenus par la SCPI.

⚠ Ce qu’il faut retenir : Personne ne peut vous garantir le prix de la part au moment de la revente. Si quelqu’un vous dit le contraire, fuyez !

  1. Risque SCPI – La non garantie de revenus

Les dividendes versés aux associés tous les trimestres dépendent directement des loyers perçus par la SCPI. Et il n’y a évidemment pas de garantie quant à ces loyers. De la même manière qu’aucun propriétaire d’immobilier résidentiel locatif ne peut garantir les loyers de son locataire, la SCPI n’est pas en mesure de garantir que les loyers seront tous versés.

Néanmoins dans le cas des SCPI, 2 éléments permettent de dire que ce risque est contenu :

  • Le nombre de locataires qui permet de diluer d’autant le risque de loyers impayés,
  • Les baux longs sur lesquels s’engagent les locataires dans l’immobilier professionnel (en général, 3, 6 ou 9 ans) permettant ainsi de projeter les loyers futurs.

⚠ Ce qu’il faut retenir : Même si les loyers ne sont pas garantis, rappelons tout de même qu’ils ont, en moyenne, depuis 1988, toujours été compris entre 4% et 8% révélant ainsi une bonne régularité.

 

Le Guide des SCPI 2020 avec France SCPI

De quelle manière investir en SCPI ?

Il existe plusieurs façons de réaliser son investissement en SCPI. Chaque façon correspond à des besoins et à un profil particulier.

  1. Investir en SCPI en cash / au comptant

C’est la manière la plus courante d’acheter de la pierre papier. L’investisseur utilise une partie de son épargne pour acquérir une ou plusieurs parts de SCPI et va percevoir des dividendes tous les trimestres sur son compte courant. Le taux de rendement (appelé TDVM) moyen 2018 était de 4,35%. Autrement dit, dans cet exemple, en plaçant 100.000€, l’épargnant perçoit l’équivalent de 362,5€ par mois et nets de tous frais mais avant impôts. En effet, il faudra soustraire la fiscalité qui sera celle des revenus fonciers (Tranche Marginale d’Imposition + Prélèvements Sociaux)

Un investissement SCPI en cash est idéal pour les épargnants qui recherchent un complément de revenus immédiat sans avoir besoin d’optimiser leurs revenus fonciers.

  1. Investir en SCPI par emprunt

Réaliser un investissement SCPI à crédit permet aux investisseurs de profiter de l’effet de levier du crédit pour se constituer un capital. Comme pour un bien immobilier classique, les SCPI peuvent être achetées par emprunt. L’avantage principal de cette solution est de pouvoir investir dans l’immobilier avec des faibles mensualités puisqu’il est possible d’emprunter à partir de 50.000€. Autre avantage : les intérêts d’emprunt sont également déductibles des revenus fonciers optimisant ainsi la fiscalité.

Au global, l’investissement SCPI par emprunt est idéal pour l’épargnant qui souhaite profiter de taux d’emprunt historiquement faible pour se constituer un patrimoine.

  1. Investir en SCPI en démembrement

Pus confidentiel, l’investissement SCPI en démembrement a pourtant des avantages loin d’être négligeables. Il permet d’acheter des parts de SCPI avec une forte décote. Cette réduction, en moyenne de 20% pour un démembrement de 5 ans, permet donc d’acheter une part 80€ alors qu’elle en valait 100€. En contrepartie et pendant la durée du démembrement, l’épargnant ne percevra aucun revenu. Quel intérêt alors ? Toute la subtilité de l’opération se dévoile au moment du remembrement, soit au terme des 5 années de nue-propriété :

  • La part achetée à 80% de sa valeur recouvre sa valeur dite de pleine-propriété. Dans l’exemple ci-dessus, l’épargnant qui avait investi 80€ se retrouve 5 ans plus tard avec 100€. Et les +25% ne sont pas considérés par l’administration fiscale comme une plus-value. Ces +25% sont bien nets d’impôts.
  • Au bout des 5 ans, l’épargnant, devenu plein-propriétaire, peut conserver ses parts et se retrouver dans une configuration normale de revenus trimestriels versés sous forme de dividendes.

Même s’il est plus courant de le retrouver pour des durées de 5 à 10 ans, le démembrement peut s’effectuer de 3 ans jusqu’à 15 ans suivant les SCPI. Vous pouvez retrouver toutes les clés de répartition par SCPI dans notre article.

L’investissement SCPI en démembrement est idéal pour l’épargnant qui souhaite différer l’arrivée de compléments de revenus en les faisant concorder avec son départ en retraite. Avantage supplémentaire : Durant le démembrement, les fonds engagés sortent de la base imposable à l’IFI.

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