Parlons Meilleures SCPI avec Line Blavier pour Alta Convictions

Paul Bourdois : Bonjour et bienvenue dans l’émission “Parlons Meilleures SCPI ”, une émission qui part à la rencontre des SCPI, leurs ambitions, leurs stratégies, leurs performances, et qui permet de découvrir leurs dirigeants. Aujourd’hui, je reçois Line Blavier. Bonjour !

Line Blavier : Bonjour, Paul.

Paul Bourdois : Vous êtes Directrice de la distribution chez Altarea IM. On va partir à la rencontre de votre nouvelle SCPI Alta Convictions, de la société de gestion. J’aimerais bien que vous m’expliquiez ce qu’est Altarea IM et, évidemment, j’aimerais bien parler un peu de votre parcours, de ce que vous faites là-bas concrètement. Vous allez bien ?

Line Blavier : Je vais super bien, très bien !

Paul Bourdois : J’ai une intuition que vous êtes une joueuse hors pair au Monopoly, est-ce que je me trompe ?

Line Blavier : (Rires) J’ai un très beau parcours au Monopoly, en effet.

Paul Bourdois : D’accord, donc vous n’achetez pas la rue de la Paix ?

Line Blavier : Surtout pas !

Paul Bourdois : Ce que je vous propose, ce n’est pas de jouer au Monopoly, mais de choisir entre ces deux tas : “chance” ou “caisse de communauté”.

Line Blavier : Chance !

Paul Bourdois : Vous êtes chanceuse. Je prends la première carte qui vient : “La banque vous verse un dividende de 5 000 francs”. C’est un ancien jeu. Est-ce que vous comptez verser des dividendes exceptionnels cette année avec votre SCPI, ou pas du tout ?

Line Blavier : On rentre directement dans le vif du sujet ! On est encore un peu jeunes pour verser des dividendes exceptionnels. L’année 2024 sera notre première année pleine, car je le rappelle, on s’est lancés toute fin 2023. Mais on a déjà de très beaux résultats à afficher pour la fin 2024 et de très beaux objectifs également à vous communiquer pour 2025.

Paul Bourdois : On va justement y revenir, à ces objectifs, cette distribution. Avant qu’on rentre dans le vif du sujet de votre SCPI, même si elle est naissante, moi j’aimerais comprendre qui vous êtes et que vous me détailliez peut-être succinctement ce que vous faites chez Altarea IM, et qui est Altarea IM. J’imagine que c’est une société de gestion qui émane du groupe éponyme, mais vous allez nous en dire plus.

Line Blavier : Très belle déduction ! Moi, j’ai la chance d’avoir rejoint, il y a quasiment un an, Altarea IM, la toute jeune société de gestion du groupe Altarea. Le groupe Altarea, c’est le leader de l’immobilier en France aujourd’hui, avec 2 000 collaborateurs répartis en France, en Espagne et en Italie. Ce qui va me permettre, c’est de donner une touche européenne à notre SCPI à très court terme. C’est un groupe présent sur toutes les catégories d’actifs de l’immobilier et tous les métiers. Vous avez vraiment une expertise immobilière unique en France. Aujourd’hui, j’arrive devant vous avec Alta Convictions, la première SCPI de cette société de gestion, une SCPI multithématique, souple, agile et performante.

Paul Bourdois : Donc je comprends que la société de gestion est très jeune, mais elle émane d’un groupe qui, lui, a beaucoup plus d’expérience. Combien d’années d’expérience dans l’immobilier ?

Line Blavier : Altarea, c’est 40 ans d’expérience dans l’immobilier. Vous avez tout à fait raison. Aujourd’hui, j’ai le luxe d’avoir un fonds très jeune, sans stock ou très peu, lancé dans un contexte immobilier inédit, avec des opportunités immobilières à saisir et sans “casserole” à gérer, si je puis dire. Et surtout, un fonds qui, grâce au nom d’Altarea, n’a pas de track record à prouver. Notre track record, c’est notre maison mère, la qualité de nos gérants. Ce nom nous a permis de collecter, et comme on sait qu’aujourd’hui “cash is king”, il y a une prime à ceux qui collectent. J’ai un peu le luxe d’arriver avec toutes les cartes en main pour gagner ma partie de Monopoly, comme vous l’évoquiez tout à l’heure.

Paul Bourdois : Génial ! On ne va pas parler de Monopoly, mais plus de la SCPI. Si on parle de cette SCPI, jeune mais ambitieuse, pouvez-vous me dire concrètement ce qu’elle compte faire, quelle carte d’identité elle a, finalement ?

Line Blavier : Alta Convictions, c’est deux choses : un parti pris immobilier très fort, une SCPI diversifiée. Je préfère le terme d’opportuniste ou multithématique, car on peut tout faire. Nous avons un tropisme commerce, activité et logistique au démarrage. Le bureau, à l’inverse, est une classe d’actifs que nous allons laisser de côté en 2024, peut-être y revenir en 2025. On est opportunistes, on se laisse la chance d’aller là où le deal est bon au bon moment. Et c’est important de rappeler qu’une SCPI est un produit d’épargne. À mon sens, un produit d’épargne doit être accessible, notre ticket d’entrée est à 300 €, souple, et adapté aux différentes stratégies patrimoniales. Nous sommes accessibles en démembrement avec une clé efficace, éligibles aux versements programmés, et prochainement en nue-propriété. Nous voulons nous adapter à tous types d’épargnants, quel que soit leur âge, leurs objectifs.

Paul Bourdois : 300 €, donc accessible avec une part minimum. En termes de frais, comment vous structurez-vous ? Est-ce que vous répondez au modèle dominant avec des frais de souscription autour de 10 %, ou êtes-vous dans la marge des SCPI dites “sans frais” ?

Line Blavier : C’était une vraie question au lancement du fonds. On a choisi de se positionner au milieu, avec une commission de souscription, mais en dessous de la moyenne. Notre commission de souscription est de 8,45 % et notre commission de gestion de 11,45 %. On a voulu être compétitifs pour ne pas trop peser sur la performance de nos associés.

Paul Bourdois : Sur la performance, vous avez été créés en 2023, donc compliqué de parler de performance pour cette année, mais vous avez des objectifs pour 2024 et 2025 ?

Line Blavier : Avec plaisir. Notre objectif de performance pour 2024, qui va être tenu, est de 6 %. Sur 2025, on aura la fierté d’annoncer des objectifs de performance à minima de 6 %. Nous avons également un délai de jouissance très court, de 3 mois, qui vient augmenter la performance client final. En plus des 6 %, notre valeur de reconstitution est très intéressante et nous positionne parmi les meilleures SCPI du marché aujourd’hui.

Paul Bourdois : Donc vous nous dites que vous allez revaloriser votre prix de part à terme ?

Line Blavier : C’est vous qui le dites ! Je dis simplement qu’on se concentre sur le rendement versé aux associés. Une SCPI, c’est un peu plus complexe, il faut prendre en compte tous les critères, y compris le délai de jouissance et la valeur de reconstitution. Ma valeur de reconstitution, supérieure de 7 % au prix de part, prouve que mes gérants ont fait un excellent travail en créant de la valeur dès le départ.

Paul Bourdois : Je comprends. Si on parle de la stratégie d’Alta Convictions, est-ce que vous pouvez, en trois mots – je sais que c’est difficile – résumer qui est Alta Convictions et quelle est sa stratégie ?

Line Blavier : En trois mots ? Je dirais : “diversifiée”, “performance” et “long terme”. Diversifiée parce que, comme je le disais, la SCPI est multithématique. Aujourd’hui, les SCPI diversifiées sont celles qui collectent le plus, car les épargnants recherchent vraiment cette diversification. Performance, car je pense que l’épargnant veut voir la preuve que son investissement est géré de manière performante. Enfin, long terme, car j’ai envie d’être fière, dans 5, 10, 15 ans, de vous dire qu’on a tenu nos promesses.

Paul Bourdois : Diversification, performance, long terme, c’est bien noté. Pour rendre plus concret Alta Convictions aux yeux des investisseurs qui viennent chez France SCPI – on adore ça –, est-ce que vous avez un exemple de bien dont vous êtes particulièrement fière ? Un bien “pépite” peut-être ?

Line Blavier : Oui, j’ai un très bel exemple. Nous avons récemment acheté un retail park à Annecy. Ce bien incarne parfaitement notre stratégie : très bien acheté, dans un contexte d’opportunité immobilière qu’on aurait eu du mal à trouver il y a encore 12 ou 18 mois. Il s’agit d’un retail park quasiment neuf, avec neuf cellules entièrement louées, dont une locomotive comme Boulanger. On en est très fiers, et c’est un actif qui va nous permettre de le façonner à notre image pour en faire un bien “pépite” sur le court, le moyen et le long terme, notamment grâce à la labellisation ISR, que nous avons obtenue très tôt sur le fonds. Nous allons également bénéficier de l’expertise du groupe Altarea, notamment sur les énergies renouvelables, en installant des panneaux solaires avec l’aide de nos collègues.

Paul Bourdois : J’ai l’impression, en vous entendant, que chez Altarea, quand vous dites que vous faites installer des panneaux solaires avec l’aide d’entités dans le groupe, le groupe devient une sorte de boîte à outils de laquelle vous vous servez. Vous avez toutes les compétences dans ce même groupe, je me trompe ?

Line Blavier : C’est une magnifique boîte à outils. Au-delà de ça, l’humain est très important chez Altarea et chez Altarea IM également. Nous avons la chance d’avoir parmi les meilleurs experts immobiliers en France. Ce serait dommage de s’en priver. D’ailleurs, vous avez juste abordé le sujet de savoir ce qu’on fait avec les 8 % de rendement, et cela me donne l’occasion d’aborder un point sur le report à nouveau. Vous voulez que je définisse la notion de report à nouveau ?

Paul Bourdois : Oui, bien sûr. Juste pour préciser, quand vous encaissez des loyers, vous, société de gestion, reversez la majeure partie aux associés, et le reste vous sert bien sûr à vous rémunérer pour tout le travail de gestion que vous faites. Vous pouvez aussi verser un delta dans une caisse, et cette caisse, ce n’est pas une caisse noire, ça s’appelle un “report à nouveau”, c’est un trésor de guerre qui sert si jamais il y a un problème.

Line Blavier : Exactement. Et j’aimerais insister sur un point que vous venez de mentionner : c’est au choix des gérants. La SCPI est un véhicule hyper-réglementé, mais il reste de la place pour l’identité de chaque gérant. Vous avez des SCPI avec des gestions très différentes, et moi, je trouve ça très chouette. Concernant le report à nouveau, il y a plusieurs écoles. Vous avez des SCPI qui préfèrent reverser quasiment tout leur rendement, et d’autres, comme chez Altarea IM, qui font le choix de la prudence et de la patrimonialité. Je préfère garantir un rendement de 6 % sur le long terme, plutôt qu’une performance qui peut fluctuer. Nous avons un report à nouveau qui est proche de six mois, ce qui veut dire que si jamais tous nos locataires cessaient de payer, nous pourrions tenir six mois en continuant à verser des revenus à nos associés. C’est une vraie fierté pour nous, car cela nous permet de voir l’avenir avec sérénité.

Paul Bourdois : Très bien, donc quand vous dites six mois de report à nouveau, c’est bien ça : en cas de défaut de paiement de tous vos locataires, vous pourriez maintenir le versement de revenus aux associés pendant six mois, au rythme des dividendes de l’année précédente ?

Line Blavier : Exactement.

Paul Bourdois : Est-ce que vous avez un bien “casserole” qui vous a déçus ?

Line Blavier : Honnêtement, pas encore. On est encore jeunes, et tous nos biens ont été achetés au meilleur moment du marché, dans la même période immobilière. Reposez-moi la question dans quelques années, quand on sera dans un nouveau cycle immobilier, et je pourrai peut-être vous dire s’il y a un bien qui nous a déçus. Mais on achète tellement bien que ça m’étonnerait.

Paul Bourdois : Je la reposerai dans 15 ans, alors ! (Rires) Chez Altarea, avez-vous une politique de “Red Flag” ? C’est-à-dire, quand vous êtes en phase d’acquisition, est-ce qu’il y a des signaux négatifs qui vous font abandonner un deal ?

Line Blavier : Oui, bien sûr. Il y a différentes écoles, mais pour nous, un bon emplacement et un bon locataire sont essentiels. Quand je parle de bon locataire, ce n’est pas forcément un locataire “prime”. Nous voulons avoir un véritable partenaire. Si le locataire ne nous semble pas fiable ou s’il y a un gros turnover dans la location, c’est un “Red Flag” pour nous.

Paul Bourdois : Très bien. Une dernière question un peu rêveuse : si vous pouviez intégrer n’importe quel bien dans le portefeuille de la SCPI Alta Convictions, quel serait-il ?

Line Blavier : Je pense que quand on construit une solution d’épargne et un parc immobilier, il faut penser à l’après. Pour être honnête, j’adorerais être la première SCPI à sourcer un data center, par exemple. Chez Altarea, nous avons des équipes dédiées aux data centers, mais c’est un secteur difficile d’accès en raison des enjeux de sécurité et de protection des données. Mais voilà, c’est mon petit rêve !

Paul Bourdois : Data centers, donc ? C’est intéressant. D’autres m’ont répondu des stades, pour avoir des arenas à leur nom, mais pourquoi pas les data centers ! Continuons sur le côté créatif : si votre SCPI était une chanson, laquelle serait-elle ?

Line Blavier : J’ai beaucoup hésité. J’avais pensé à “Chantons sous la pluie”, pour le contexte, mais je vais finalement dire “Eye of the Tiger”. D’abord, parce que Rocky est l’un de mes films préférés, et ensuite, parce que cette chanson représente bien l’idée de persévérance et de se battre, malgré un contexte difficile.

Paul Bourdois : Parfait ! Donc vous enfilez souvent les gants de boxe chez Altarea ?

Line Blavier : (Rires) Je dirais que j’enfile plutôt mon “costume de combatif”, plus que les gants de boxe, heureusement !

Paul Bourdois : (Rires) Pour conclure cette interview, y a-t-il une question que je ne vous ai pas posée et à laquelle vous aimeriez répondre ? Un mot de la fin ?

Line Blavier : Oui, quand allez-vous investir dans Alta Convictions ?

Paul Bourdois : (Rires) Je suis en réflexion, et j’attends de voir votre distribution 2024. Mais en 2025, on en reparlera sans problème !

Line Blavier : Merci beaucoup, Paul Bourdois, de m’avoir reçue pour cette interview.

Paul Bourdois : Merci, **Line Blavier **! Je rappelle que Alta Convictions est disponible sur le site de France SCPI, où l’on retrouve toutes les informations, et qu’on peut y souscrire en ligne. Pour terminer, je vous offre ce livre qu’on a écrit avec passion : “La SCPI pour les nuls”. Ce n’est pas que vous êtes nulle, bien sûr, mais vous y trouverez tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement en SCPI.

Line Blavier : Merci beaucoup, Paul Bourdois. Je le lirai avec plaisir et je vous ferai un retour !

Paul Bourdois : Merci ! À très bientôt dans l’émission “Parlons Meilleures SCPI”.