De nombreux investisseurs souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans passer par l’acquisition d’un bien en direct. Pour répondre à cette ambition, deux fonds d’investissement immobiliers reviennent régulièrement sur le devant de la scène : la SCPI et la SCI.
Ces deux placements permettent en effet d’investir dans l’immobilier en mutualisant les capitaux des épargnants. Pourtant, malgré cette similitude, la SCI et la SCPI présentent des objectifs patrimoniaux, un cadre juridique et un fonctionnement particulièrement opposés.
Tandis que la SCI est généralement créée dans un cadre familial, avec pour vocation la transmission d’un patrimoine, la SCPI s’adresse à un public plus large, porté sur le rendement. C’est précisément ce qui fait d’elle un véritable produit d’investissement.
La SCPI, un investissement immobilier sans les inconvénients
Pour mieux comprendre ce qui distingue ces deux placements, il est utile de rappeler les fondamentaux de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Il s’agit donc d’une société foncière qui se constitue un portefeuille de biens principalement à usage professionnel, grâce à l’épargne collectée auprès des investisseurs particuliers. En contrepartie, ces derniers perçoivent des revenus locatifs au prorata de leur investissement. La SCPI de rendement présente plusieurs avantages qui la démarquent nettement de l’investissement immobilier en direct :
- Un placement accessible à partir de 100 euros,
- Un rendement stable et régulier compris entre +4% et +8%,
- Une gestion déléguée assurée par une société de gestion,
- Un risque locatif dilué grâce à la pluralité d’actifs et de locataires dans le portefeuille,
- Un cadre réglementaire encadré par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
La SCI, une solution de transmission de patrimoine
Contrairement à la SCPI, la Société Civile Immobilière (SCI) est avant tout un outil juridique permettant la transmission de patrimoine, dans des conditions fiscales avantageuses. Constituée d’au moins deux associés, elle permet de diriger un patrimoine sous forme de parts sociales. Historiquement utilisée pour optimiser les droits de succession, la SCI s’est peu à peu démocratisée, au point de se décliner sous deux grandes formes :
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La SCI familiale : Elle est généralement créée dans un cadre familial, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers détenus en commun. L’objectif principal est donc de transmettre progressivement un patrimoine tout en bénéficiant d’une fiscalité adoucie, notamment grâce aux abattements renouvelables tous les 15 ans. Les parts sociales peuvent ainsi être réparties entre héritiers, en fonction de leur lien de parenté avec les associés. En revanche, la SCI familiale impose quelques contraintes de gestion. Chaque associé est responsable à hauteur de ses parts : il participe donc aux décisions et aux charges de gestion. Elle nécessite également une gouvernance, souvent encadrée par des statuts précis rédigés dès la création de la SCI.
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La SCI de placement : Plus récente, ce type de SCI est proposée par des sociétés de gestion, dans le cadre de contrats d’assurance vie. Elle prend la forme d’un véhicule d’investissement, avec une gestion totalement déléguée. La SCI de placement adopte un fonctionnement plus proche de celle de la SCPI. Contrairement à la SCI familiale, les investisseurs n’ont pas vocation à gérer eux-mêmes les biens : la gestion est entièrement déléguée.
SCI et SCPI, deux produits pour répondre à des besoins bien distincts
La confusion entre SCI et SCPI est fréquente, notamment parce qu’il est possible d’intégrer des parts de SCPI dans une SCI. Ce croisement crée un flou sur la nature et les usages de ces deux supports d’investissement, qui partagent certes certains points communs mais qui répondent, comme expliqué précédemment, à des besoins différents. Compte tenu de points similaires, la question d’investir en direct en SCPI ou avec une SCI se pose.
Les divergences sont pourtant nombreuses. L’une des principales distinctions tient à leur accessibilité et leur cadre réglementaire. La SCPI, agréée par l’AMF, est conçue comme un produit d’investissement, pensé pour un large public. Elle permet d’investir de manière simple, mutualisée, sans contrainte de gestion.
En parallèle, la SCI, bien que proposée également par des sociétés de gestion, ne bénéficie pas de l’agrément AMF. Moins transparente en termes de communication, elle n’obéit pas aux mêmes obligations réglementaires qu’une SCPI. Elle peut offrir une alternative pour diversifier une assurance vie, mais sans les mêmes garanties.
La SCPI, au contraire, dilue le risque locatif grâce à un portefeuille conséquent. Les loyers proviennent d’une pluralité de locataires et d’actifs. La défaillance d’un locataire ou la sous-performance d’un actif est donc compensée par la solidité du reste du portefeuille.
