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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI

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Quels sont les risques des SCPI

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Quels sont les risques des SCPI

Les risques SCPI, souvent négligés, doivent être pris en considération avant d'investir. La pierre papier comporte effectivement beaucoup d'avantages qui ne doivent pas masquer les dangers de la SCPI. France SCPI répertorie tous ces risques en les expliquant un par un.

Lorsqu’il s’agit d'investir dans la SCPI, on parle souvent des très nombreux avantages de cette solution. Mais le placement parfait n’existe pas. En effet, les investisseurs sont exposés à une multitude de risques en plaçant leur épargne dans le domaine de l'investissement immobilier papier. Il nous semble donc pertinent de rappeler quels sont ces dangers pour investir en SCPI de manière sereine.

Risque SCPI N°1 - La non garantie du rendement de la SCPI

Un des premiers risques lié à l’investissement dans l'immobilier papier est sans aucun doute la non garantie du rendement. En effet, comme pour tout bien immobilier, la rentabilité d’un investissement en SCPI est nécessairement liée aux loyers versés par les locataires. Dans le domaine de la pierre papier, si certains biens d’un portefeuille immobilier ne sont pas loués, il est certain que cela se traduira par une diminution de rentabilité pour la SCPI de rendement. Cela impactera directement l’investisseur sur le revenu émanant de son placement.

Le risque de non garantie du rendement est également lié à la solvabilité du locataire. Il paraît évident qu’un défaut de paiement engendré par des difficultés financières impactera le montant de loyers perçus et donc de rentabilité pour l’associé.

Même si les résultats passés ne présagent pas de l’avenir, les épargnants peuvent se rassurer sur l’historique des rendements financiers des SCPI, toujours compris entre +4% et +8% depuis 1988. En 2023, le Taux de Distribution était de 4,52%, un rendement similaire par rapport à celui de 2022.

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Risque SCPI N°2 - La liquidité de la SCPI

À la croisée des chemins, entre immobilier et financier, la pierre papier est considérée comme un placement hybride avec une structuration financière classique. Les épargnants achètent effectivement des parts de SCPI au même titre qu’ils achèteraient des actions de sociétés cotées. Cette configuration particulière ferait presque oublier que le sous-jacent de la SCPI est immobilier et que la revente de ses parts sur le marché peut prendre plusieurs jours à plusieurs mois. Ainsi les problèmes de liquidité de la SCPI dépendent du moment où l’associé souhaite revendre ses parts sur le marché.

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Risque SCPI N°3 - La fiscalité de la SCPI

Dans l’univers des placements, la SCPI fait partie des solutions d’investissement qui apportent aux épargnants un rendement satisfaisant. Toutefois, sa fiscalité peut être identifiée comme un point de vigilance et parfois vue comme rédhibitoire. La pierre papier, identifiée comme un investissement immobilier, génère donc des revenus considérés comme fonciers par l’administration fiscale. Leur imposition est donc dépendante de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) comprise entre 0% et 45% selon les revenus totaux du foyer fiscal. À ce taux, sont ajoutés les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) de 17,2% au 01/01/2024. Dès lors, un épargnant dans une TMI de 30% verra ses revenus fonciers imposés à 47,2% (30% + 17,2%) soit un revenu net diminué de moitié par rapport à son versement brut. Il est donc nécessaire pour l’investisseur de considérer l’imposition avant d’investir dans la pierre papier.

Quelques exceptions permettent toutefois d’optimiser la fiscalité sur le revenu locatif dans le cas d’investissements en SCPI à capital variable :

  • L’investissement SCPI en assurance vie. L’enveloppe assurantielle permet effectivement de bénéficier d’un traitement fiscal plus avantageux qu’une détention classique. L’imposition appliquée à l’assurance vie, comme pour tous les placements financiers, est celle de la flat tax, soit 30% sur le montant des revenus fonciers. La contrepartie de cette fiscalité adoucie est la couche de frais supplémentaires liés à l’enveloppe de l’assurance vie.
  • L’investissement SCPI à crédit. Investir en utilisant le levier de l’emprunt permet de déduire les intérêts liés au crédit des revenus bruts. La base imposable s’en retrouve réduite pour un revenu net optimisé.
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Risque SCPI N°4 - La non garantie du prix de part

Le risque de non garantie du prix de part reflète simplement le fait que personne ne puisse garantir la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. Au même titre qu’un bien résidentiel, la valeur d’immeubles de bureaux, de commerces, des entrepôts, ou d’actifs liés à l'hôtellerie, peut varier à la hausse comme à la baisse. Ainsi, de manière mécanique, la valeur des parts s’en retrouve directement impactée. Cet inconvénient de non-garantie est exactement le même celui supporté dans un investissement immobilier classique. Un propriétaire foncier ne pourra jamais avoir la garantie de revendre un bien immobilier plus ou moins cher que son prix d’acquisition.

À titre informatif, depuis 1990, l’évolution du prix de part moyen des SCPI a été en moyenne de +0,40% par an.

Par ailleurs, il est important de noter que l’investissement dans des parts de SCPI implique de supporter, au moment de la revente des parts, des frais souvent compris entre 8 et 12%. Il est donc conseillé d’investir sur le long terme pour amortir ces derniers également appelés Frais de souscription.

Risque SCPI N°5 - L’hyper-spécialisation de la typologie des SCPI

La pierre papier a pour but principal la constitution et la gestion d’un portefeuille d’actifs immobiliers. La typologie de ces derniers peut être aussi diverse que variée : Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, de commerces, de locaux logistiques, de biens résidentiels, etc. Une majorité de SCPI investissent de manière diversifiée en constituant un patrimoine composé de plusieurs types d’actifs à l’instar de la SCPI Iroko Zen. A contrario, d’autres Sociétés Civiles de Placements Immobiliers dites spécialisées se concentrent sur un portefeuille mono-typologique.

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En général, ces véhicules spécialisés, plus opportunistes, affichent une rentabilité annuelle plus élevée que la moyenne des SCPI. Il reste que, l’adage qui incite à ne pas “mettre tous ses oeufs dans le même panier” met en exergue un des points de vigilance de la SCPI. À titre d’exemple, de nombreux sites internet conseillaient en 2019 d’investir dans les SCPI spécialisées dans l'hôtellerie. La crise du Covid apparue en 2020, a mis à l’arrêt toute activité touristique, faisant mécaniquement baisser le rendement de ces SCPI liées au secteur hôtelier.

Cette hyper-spécialisation des SCPI à capital variable représente donc un danger pour l’investisseur qui peut se retrouver trop exposé à un secteur ou un domaine en particulier.

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Risque SCPI N°6 - La perte en capital liée à une perte de change sur des SCPI investies en devises étrangères

L’acquisition de parts de SCPI exposées aux devises étrangères, quoique plus confidentielle, représente un véritable danger pour les investisseurs. Certaines SCPI à capital variable, comme Corum XL, ont fait le choix de diversifier tout ou partie de leur parc immobilier en dehors de la zone euro. Ces acquisitions se concluent donc en devises locales. À l’achat puis lors de la vente, il est alors nécessaire d’effectuer une opération de change, soumise à de possibles fluctuations. Qu’elles soient en dollar ou en livre sterling, ces opérations peuvent engendrer une perte liée à la dépréciation de ces monnaies par rapport à l’euro. Il en résulte dans ce cas une moins-value pour l’investisseur ou a minima une moindre plus-value. A contrario, une dépréciation de l’euro par rapport à la devise utilisée lors de l’achat permettra au détenteur de parts de SCPI de profiter d’une plus value mécanique. Cette fluctuation du cours de la monnaie constitue un aléa supplémentaire dans l’investissement immobilier papier.

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Risque SCPI N°7 - Variation du prix de la part due à une mauvaise gestion

La Société de gestion est indispensable à la vie de la SCPI. Elle s’occupe en effet de rassembler les fonds des épargnants pour constituer le portefeuille de la SCPI. Elle s’occupe également de la gestion de ce portefeuille immobilier à travers les locataires et les travaux. Cette même société prend également en charge l’encaissement des loyers et le versement des dividendes aux associés. Elle est donc un maillon essentiel à la bonne marche de la SCPI. De mauvaises décisions de gestion pourraient donc venir diminuer la rentabilité de la SCPI gérée. Il en résulterait une dégradation de la valorisation du patrimoine de la SCPI et par conséquent, une baisse du prix de la part.

Risque SCPI N°8 - Risque de défaillance de la Société de gestion

Une société de gestion comme n’importe quelle entreprise n’est pas à l’abri d’une défaillance qui pouvant survenir à l’occasion d’aléas financiers. Qu’advient-il alors des parts d’une SCPI lorsque sa société de gestion n’est plus en mesure d’assurer ses activités ? Quelle protection la réglementation offre-t-elle aux détenteurs de parts ?

Rappelons tout d’abord, que les SCPI à capital variable et leurs sociétés de gestion sont soumises à un cadre réglementaire strict et à l’autorité tutélaire de l’AMF. Il faut ensuite avoir à l’esprit que la société de gestion et sa Société Civile de Placement Immobilier sont deux entités différentes. Les actifs immobiliers détenus par la SCPI appartiennent à celle-ci et, par conséquent, à ses associés, et ne sont pas la propriété de la société de gestion. Si cette dernière venait à défaillir, la loi prévoit que la conduite de la SCPI dont elle a la charge soit transférée à une autre société de gestion agréée par l’AMF. L’épargnant reste donc détenteur de ses parts, mais supporte des risques plausibles de non perception de revenus le temps que la SCPI retrouve un gestionnaire. Parmi la centaine de SCPI existantes et depuis 20 ans, cet événement exceptionnel est survenu moins de 5 fois.

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Risque SCPI N°9 - L’appréciation des performances passées

Tout investisseur en SCPI sait que “les performances passées ne présagent en aucun cas de l’avenir” et peut en déduire que la rentabilité ne peut être garantie pour les années futures. Cela peut paraître anecdotique mais c’est précisément un biais perceptuel qui peut amener l’épargnant à investir de manière non pertinente. On rencontre généralement ce risque lorsque de nouveaux véhicules apparaissent en offrant des Taux de Distribution largement supérieurs à la moyenne. Ces surperformances peuvent parfois laisser imaginer aux associés qu’elles seront légion. La rentabilité se retrouve alors dégradée lorsque le patrimoine de la SCPI vieillit et que le renouvellement de baux commence. À la grande déception des investisseurs qui pensaient leurs placements immobiliers plus pertinents ou plus rentables que les autres.

Risque SCPI N°10 - L’arnaque liée aux SCPI

Elles sont de plus en plus nombreuses et fleurissent en général sur Internet. Ces arnaques constituent une vraie menace pour l’investisseur en SCPI. La plupart du temps, les épargnants sont attirés par mail ou sur un site avec pour principaux arguments, la réduction du prix de part voire une promesse de cashback SCPI. Est alors promise la rétrocession d’un pourcentage de la somme investie. La technique est parfaitement rodée et les épargnants, sous pression commerciale, appâtés par l’économie potentielle foncent tête baissée dans ce type d’arnaque aux placements financiers. France SCPI a d’ailleurs réalisé plusieurs tests en se faisant passer pour des épargnants et ainsi présenter synthétiquement ces arnaques SCPI.

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Questions fréquentes

L’investissement en SCPI n’est pas le seul placement immobilier. Les épargnants disposent également de l’investissement résidentiel, de l'investissement dans les parkings, du crowdfunding immobilier. L’assurance-vie permet également d’investir dans d’autres fonds immobiliers.
La date de rentabilité d’un placement en SCPI ne peut être clairement définie. Celle-ci dépend en effet de la fluctuation immobilière. Étant un investissement sur le long terme, il est recommandé d’investir en SCPI pour une durée minimum de 8 à 10 ans afin d’amortir les frais de souscription qui peuvent s’élever jusqu'à 12%.
La SCPI Transitions Europe a versé un rendement de 8,16% à ses associés au cours de l’année 2023. Grâce à cette rentabilité, la SCPI se classe à la première place du classement des meilleures SCPI. France SCPI précise que le rendement n’est évidemment pas le seul critère dans l'investissement dans la pierre papier.

Quelques questions fréquentes