La folie des SCPI : Quels sont les risques ?

Par France SCPI, le .
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Les SCPI sont devenues en quelques années un des placements stars. Les forts rendements qu'elles servent font oublier à beaucoup que la Pierre-Papier n'est pas sans risques.
La folie des SCPI : Quels sont les risques ?

On parle souvent des avantages à investir dans les parts de SCPI. Et il y en a de nombreux. Mais les professionnels oublient trop souvent de parler des risques. Et il y en a également. Il nous semble important de rappeler quels sont ces dangers lorsqu’on investit dans des parts de SCPI.


Risque N°1 : La liquidité

Un des risques les plus importants lorsque vous investissez en parts de SCPI est la liquidité. Cette notion est trop souvent laissée de côté ou mal comprise par les investisseurs. Lorsque vous achetez des parts de SCPI, le prix d’acquisition comprend notamment des « frais de souscription » non négociables allant de 7,5% jusqu’à 12%. De manière simplifiée, cela signifie que si vous achetez des parts de SCPI ce matin et que vous les revendez ce soir, vous perdez entre 7,5% et 12%. Il est donc important de conserver un minimum de temps les SCPI pour rentabiliser l’investissement.

Certains investisseurs vont remettre en cause leur achat de parts de SCPI à cause de ces frais. Mais en faisant de simples projections financières avec un échéancier, il est possible de savoir exactement à quel moment votre investissement dans la pierre-papier commence à être potentiellement rentable.

Prenons un exemple :

Le prix d’une part de SCPI est de 100€, son TDVM (Taux de Distribution sur Valeur Mobilière) est de 4,5% annuel. Le dividende versé par part est donc 4,5€ tous les ans. On considère que le prix de la part est réévalué positivement de 1% tous les ans. Cette même part vaut donc 101€ en année 2, 102,01€ en année 3, etc. Les frais quant à eux sont bien de 10%, soit 10€ en année 1. Il apparait ici que les frais de souscription sont amortis en 2,5 ans hors fiscalité. Cette durée est très équivalente à celle d’un fonds Euro sur un contrat d’assurance-vie en prenant en compte la performance, les frais d’entrée et les frais de gestion annuels.

Malgré ce calcul intéressant, n’oublions pas que le sous-jacent est immobilier et que cette classe d’actif est considérée comme long terme. Elle s’envisage donc sur la durée. Nous conseillons toujours aux investisseurs en SCPI de conserver leur part un minimum de 8 ans. C’est d’ailleurs la durée de détention que conseille l’AMF (Autorité des Marchés Financier).


Risque N°2 : Les revenus locatifs

Comme pour tout bien immobilier, la rentabilité de l’opération est particulièrement liée aux loyers perçus des locataires et au taux d’usure du bien par le locataire. Si tous les biens d’une SCPI ne sont pas loués, il est certain que cela se traduira par une perte de rentabilité pour la SCPI impactant directement les revenus de l’investisseur particulier. Ce risque est néanmoins dilué dans la pierre papier puisqu’en moyenne en 2017, chaque SCPI possédait 50 immeubles avec dans chacun d’eux 3 locataires. Moins risqué que s’il n’y avait qu’un locataire.

Un indicateur permet aux investisseurs de connaitre le taux d’occupation des biens de la SCPI. En effet, toutes les SCPI sont obligées de communiquer ce qu’on appelle leur TOF (pour Taux d’Occupation Financier) et celui-ci doit convenablement se situer entre 85% et 100% en prenant en compte qu’il peut y avoir des différences entre chaque SCPI.


Risque N°3 : La valeur des parts de SCPI

Comprenez à travers ce risque que personne ne peut garantir la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. La valeur des immeubles de bureaux, de commerces, d’entrepôts, etc. peut varier à la hausse ou à la baisse. Et de manière mécanique la valeur de la part s’en retrouve directement impactée. Cette non-garantie est exactement la même que dans l’immobilier classique. Lorsque vous achetez un bien immobilier quel qu’il soit, personne ne peut garantir sa valeur dans quelques mois ou quelques années.

Pour que l’investisseur particulier s’y retrouve plus facilement, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière a lancé un indice qui permet de connaitre l’appréciation moyenne des parts de SCPI depuis 1980. Et si l’on regarde l’évolution sur les 10 dernières années depuis 2008, la valeur des parts de SCPI a augmenté de plus de 75%. Rappelons à toutes fins utiles que malgré ces bonnes performances, les performances passées ne présagent pas de l’avenir.

 

Pour conclure, les risques dans les parts de SCPI comme dans toutes les autres classes d’actifs sont bien existants. Cependant, ils peuvent être plus ou moins maitrisés. Depuis la création de la pierre-papier, il y a un demi-siècle, les catastrophes sont peu nombreuses. Le plus important est de faire l’effort de comprendre, de ne pas se laisser influencer par le seul argument du rendement et de faire appel à un expert.