Lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement dans les meilleures SCPI, on met souvent en avant les nombreux avantages qui en découlent. Mais le placement parfait n'existe pas. Réaliser un investissement dans le domaine de la pierre papier revient à dépendre des fluctuations du marché immobilier. Les investisseurs sont exposés à une multitude de risques qui, à terme, peuvent aboutir à une perte en capital. Il semble donc pertinent de répertorier et définir tous les dangers auxquels on s'expose quand on décide d'investir en SCPI.
Risque SCPI N°1 - La non garantie du rendement de la SCPI
Le premier risque lié à l’investissement dans l'immobilier est, sans aucun doute, la non-garantie du rendement. En effet, comme pour tout placement en immobilier, le rendement est nécessairement lié aux loyers versés par les locataires. Dans le domaine de la pierre papier, si certains actifs immobiliers ne sont pas loués, il est certain que cela se traduira par une diminution des revenus locatifs, une baisse de performances qui impactera la rentabilité des SCPI de rendement. Cela aura donc une conséquence directe sur les dividendes perçus par les investisseurs.
Le risque liée à la non garantie des rendements et donc du Taux de Distribution (TD), peut être aussi lié à la solvabilité du locataire. Un défaut de paiement engendré par des difficultés financières impactera le montant de loyers perçus par la SCPI et donc des revenus finaux, en partie destinés aux associés.
Même si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, les investisseurs peuvent s’appuyer sur l’historique des rendements engendrés par la SCPI, compris entre 4% et 8% depuis une quarantaine d’années. Au terme de l’année 2025, le taux de distribution moyen du marché était de 4,91%, en hausse par rapport à celui de l’année précédente. Cette année 2026 devrait encore voir le rendement moyen des SCPI augmenter.
Risque SCPI N°2 - La liquidité de la SCPI
À la croisée des chemins immobilier et financier, la pierre papier est considérée comme un placement hybride avec une structuration financière classique. Les épargnants achètent effectivement des parts de SCPI au même titre qu’ils achèteraient des actions de sociétés cotées. Cette configuration particulière ferait presque oublier que les actifs détenus par la SCPI sont immobiliers et par conséquent qu'il existe un risque de liquidité lorsqu'on souhaite céder ses parts de SCPI. En effet, la revente de parts peut aller de quelques jours à plusieurs mois. Cette durée dépend de l'offre et de la demande.
Risque SCPI N°3 - La fiscalité de la SCPI
Dans l’univers des placements, la SCPI fait partie des solutions d’investissement qui apportent aux épargnants un rendement correct. Toutefois, sa fiscalité peut être considérée comme confiscatoire et devient donc un point de vigilance. La pierre papier génère des dividendes considérés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers. Leur imposition est donc dépendante de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de chacun et comprise entre 0% et 45% selon les revenus totaux du foyer fiscal. À ce taux, sont ajoutés les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) de 17,2%. Dès lors, un épargnant dont la TMI atteint les 30% verra ses revenus fonciers imposés à 47,2% (30% + 17,2%), soit un revenu net diminué de moitié par rapport à son versement brut. Il est donc nécessaire pour l’investisseur de considérer l’imposition avant d’investir dans la pierre papier. Pour faire face à une fiscalité élevée, plusieurs solutions s’offrent tout de même aux investisseurs :
-
Investir sur certaines SCPI qui élargissent leur stratégie d’acquisition et investissent au-delà des frontières françaises. Les SCPI européennes, par le jeu de convention fiscales avec la France, permettent d'abaisser l'imposition totale des revenus à 20%. Vous pouvez en savoir plus dans notre article dédié aux SCPI européennes.
-
L’investissement en parts de SCPI via l'assurance vie. L’enveloppe assurantielle permet effectivement de bénéficier d’un traitement fiscal plus avantageux qu’une détention classique de parts. L’imposition appliquée à l’assurance vie, comme pour tous les placements financiers, est celle de la flat tax, soit un taux de 30% (33% à partir de 2025) sur le montant des revenus fonciers. La contrepartie de cette fiscalité adoucie est la couche de frais supplémentaires liés à l’enveloppe de l’assurance vie.
-
L’investissement SCPI à crédit. Investir en utilisant le levier de l’emprunt permet de déduire les intérêts liés au crédit des revenus bruts. La base imposable s’en trouve donc réduite pour un revenu net optimisé.
Plus de 100 SCPI comparées avec toutes les données
Notre Top 10 des SCPI recommandées
Tous les taux de distribution 2025
Risque SCPI N°4 - La non garantie du prix de souscription
Au même titre qu’un bien résidentiel, la valorisation des bureaux, commerces, entrepôts, ou d’actifs liés à l'hôtellerie, peut varier à la hausse comme à la baisse. Cela implique un réajustement du prix de souscription, dans une fourchette comprise entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution (valeur réelle d’un patrimoine immobilier), comme le stipule l’Autorité des Marchés Financiers. Ce point de vigilance lié à la non garantie est exactement le même que celui supporté dans un investissement immobilier direct. Un propriétaire foncier ne pourra jamais avoir la garantie de revendre son bien immobilier plus cher qu’à la date d’acquisition. Depuis 1990, l’évolution moyenne des parts de SCPI est de +0,40% par an.
Par ailleurs, il est important de noter que l’investissement dans des parts de SCPI implique de supporter, au moment de la revente, des frais, souvent compris entre 8% et 12%. Il est donc conseillé de réaliser des investissements sur le long terme pour amortir ces coûts. Toutefois, depuis plusieurs années, une nouvelle gamme de SCPI est née : les SCPI sans frais de souscription.
Risque SCPI N°5 - L’hyper-spécialisation de la typologie des SCPI
La pierre papier a pour but principal la constitution et la gestion d’un portefeuille d’actifs immobiliers avec différentes typologies. Il peut en effet s’agir d’actifs de bureaux, de commerces, de locaux logistiques, de biens résidentiels, etc. La majorité des SCPI actives sur le marché misent sur la diversification du portefeuille en constituant un patrimoine composé de plusieurs types d’actifs, à l’instar de la SCPI Iroko Zen. Cette dernière mise également sur une multitude de locataires, issus de différentes branches sectorielles, afin de pérenniser ses revenus locatifs à long terme. A contrario, d’autres Sociétés Civiles de Placement Immobilier dites spécialisées se concentrent sur un portefeuille mono-typologique.
Il reste que, l’adage qui incite à ne pas “mettre tous ses oeufs dans le même panier” met en lumière un des points de vigilance de la SCPI. À titre d’exemple, en 2019, de nombreux conseils orientaient les personnes vers des SCPI spécialisées dans le secteur de l'hôtellerie. La crise du Covid apparue en 2020, a eu un impact sévère sur ce marché et mis à l’arrêt toute activité touristique, faisant mécaniquement baisser le rendement et les parts de ces SCPI liées à ce secteur.
Cette hyper-spécialisation des SCPI à capital variable représente donc un danger pour l’investisseur qui peut se retrouver surexposé à un secteur ou un domaine en particulier. Néanmoins, les nouvelles SCPI qui se spécialisent se dirigent vers des secteurs dont l’activité reste continue, même en période de crise, comme c’est le cas pour la SCPI Foncière des Praticiens.
Risque SCPI N°6 - La perte en capital liée au risque de change sur des SCPI investies en devises étrangères
L’acquisition de parts de SCPI exposées aux devises étrangères, quoique plus confidentielle, représente un danger pour les investisseurs. Certaines SCPI à capital variable, comme Corum XL, ont fait le choix de la diversification en développant une grande partie de leur patrimoine foncier en dehors de la zone euro, notamment au Royaume-Uni. Ces acquisitions se concluent donc en devises locales. À l’achat puis lors de la vente, il est alors nécessaire d’effectuer une opération de change, soumise à de possibles fluctuations, représentant des risques de perte pour l’épargnant. Qu’elles soient en dollar ou en livre sterling, ces opérations peuvent en effet engendrer une perte liée à la dépréciation de ces monnaies par rapport à l’euro. A contrario, une dépréciation de l’euro par rapport à la devise utilisée lors de l’achat permettra au détenteur de parts de SCPI de profiter d’une plus-value mécanique. Cette fluctuation du cours de la monnaie constitue un risque supplémentaire pour les investissements immobiliers.
Risque SCPI N°7 - Variation du prix de la part due à une mauvaise gestion
La société de gestion est indispensable à la vie d’une SCPI. Elle s’occupe, en effet, de rassembler les fonds des épargnants pour constituer le portefeuille de la SCPI. Elle s’occupe également de la gestion immobilière de ce patrimoine à travers le choix des locataires, la réalisation de travaux, ou l’amélioration de la diversification sur différents types de biens. Cette même société de gestion prend également en charge l’encaissement des loyers et le versement des dividendes aux associés. Elle est donc un maillon essentiel à la bonne marche de la SCPI. De mauvaises décisions de gestion pourraient donc venir mettre en danger le rendement de la SCPI. Il en résulterait une dégradation de la valorisation du patrimoine de la SCPI et par conséquent, une baisse du prix de part.
Risque SCPI N°8 - Risque de défaillance de la Société de gestion
Une société de gestion, comme n’importe quelle entreprise, peut être exposée à des défaillances à l’occasion d’aléas financiers et leurs SCPI peuvent donc être fortement impactées. En effet, les SCPI à capital variable et leurs sociétés de gestion sont soumises à un cadre réglementaire strict et à l’autorité tutélaire de l’AMF mais sont deux entités différentes. Les actifs immobiliers détenus par la SCPI appartiennent à celle-ci et, par conséquent, à ses associés. Elles ne sont pas la propriété de la société de gestion immobilière. Si cette dernière vient à défaillir, la loi prévoit que la conduite de la SCPI dont elle a la charge soit transférée à une autre société de gestion agréée par l’AMF. L’épargnant reste donc détenteur de ses parts, mais supporte comme principal risque : la non perception de revenus le temps que la SCPI retrouve un gestionnaire. Parmi les différents types de fonds, cet événement exceptionnel est survenu peu de fois.
Risque SCPI N°9 - L’appréciation des performances passées
Les investisseurs en SCPI doivent garder en tête que les performances passées ne présagent en aucun cas de l’avenir et doivent en déduire que le rendement ne peut être garanti pour les années futures. Cela peut paraître anecdotique mais c’est précisément un biais perceptuel qui peut amener les personnes à acheter des parts de SCPI de manière non pertinente. On rencontre généralement ce danger lorsque de nouveaux véhicules apparaissent en offrant des taux de distribution largement supérieurs à la moyenne. Ces performances peuvent parfois laisser imaginer aux associés qu’elles seront légion. Les rendements se retrouvent alors dégradés lorsque les actifs immobiliers de la SCPI vieillissent et que le renouvellement de baux doit s’effectuer.
Risque SCPI N°10 - L’arnaque liée aux SCPI
Les arnaques SCPI fleurissent ces dernières années sur Internet. Celles-ci constituent un vrai danger pour l’investissement en SCPI. La plupart du temps, les épargnants sont attirés par mail ou sur un site par la réduction du prix de souscription, voire une promesse de cashback SCPI. Dans ce cas, les arnaques promeuvent la rétrocession d’un pourcentage du montant investi. Les investisseurs, sous pression commerciale, sont appâtés par l’économie potentielle et laissent prendre au piège dans ce type d’arnaque. France SCPI a d’ailleurs réalisé plusieurs tests en se faisant passer pour des épargnants et ainsi présenter synthétiquement ces arnaques SCPI. Il est nécessaire de garder un niveau de vigilance élevé face aux sollicitations douteuses. De plus, les SCPI et les plateformes de conseil en placement ont un devoir de communication envers leurs associés concernant certaines données et informations.
Prenez rdv sur le créneau qui vous convient.
Soyez accompagné pour être sûr de votre choix
Titulaire d'un Master Audit - Contrôle de Gestion depuis 2008, Paul Bourdois travaille comme consultant pendant plusieurs années au sein de la gestion privée du Groupe AXA. Il se spécialise dans la SCPI et cofonde France SCPI en 2015 avec...
Tous ses articles
