Alors que l’État cherche de nouvelles sources de financement pour répondre à un déficit budgétaire record en 2026, le débat sur le patrimoine improductif refait surface. Dans un environnement où les finances publiques sont scrutées de près, l’utilisation du capital privé s’invite à nouveau dans les discussions économiques et dans l’espace public.
Encore en réflexion, une piste sort du lot : faire évoluer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) vers un impôt visant la fortune dite improductive. Reposant essentiellement sur le patrimoine immobilier, le dispositif pourrait s’étendre à un ensemble d’actifs considérés par l’Etat comme « dormants » et non contributifs à l'économie réelle.
Si cette évolution devait voir le jour, elle transformerait en profondeur l’approche patrimoniale, en élargissant l’attention portée sur l’ensemble des actifs et sur leur utilisation. Une perspective susceptible donc d’influencer les arbitrages et les stratégies d’investissement.
Quel changement avec la loi actuelle ?
Si la distinction entre capital productif et capital improductif a déjà été évoquée dans les années 1980, le droit fiscal français ne reconnaît aucune catégorie officielle dans laquelle rentrerait les actifs improductifs.
Le traitement fiscal repose jusqu’ici autour de l’IFI, instauré en 2018 en remplacement de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), et vise exclusivement les patrimoines immobiliers dont la valeur nette excède 1,3 million d’euros.
Avec la loi de finances 2026, adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture et actuellement en discussion, la notion de patrimoine improductif refait surface. Elle apparaît désormais de manière plus formalisée et désignerait les biens et placements qui ne génèrent pas directement de valeur ajoutée et dont la contribution à l’économie serait jugée insuffisante.
Le texte prévoit ainsi l’application d’un taux unique de 1% sur la valeur nette des actifs ainsi qualifiés. Il mettrait fin au barème progressif actuellement en vigueur pour l’IFI et conserverait le seuil d’imposition à partir d'1,3 million d’euros.
Qu’est-ce que le patrimoine improductif ?
Cantonné jusqu’ici au foncier, le périmètre du patrimoine dit improductif pourrait donc s’appliquer à d’autres classes d’actifs avec un cadre plus strict. L’analyse s’attacherait alors sur son utilisation et sa capacité à soutenir l’activité économique dite réelle. Seraient considérés comme improductifs, les actifs suivants :
- Le patrimoine immobilier : Sont notamment concernés les terrains constructibles conservés sans projet de développement, les logements durablement vacants ainsi que les résidences secondaires inoccupées une grande partie de l’année.
- Les biens alternatifs : Œuvres d’art, voitures de collection, joaillerie ou objets de prestige pourraient également entrer dans cette catégorie. Même si leur valeur peut évoluer, ils relèvent principalement d’un plaisir de détention.
- Les actifs numériques : Les cryptomonnaies sont également évoquées, leur détention étant souvent perçue comme spéculative plutôt que directement contributive à l’économie productive.
- Certains produits financiers : Liquidités conservées sur des comptes courants, comptes à terme ou encore certains livrets bancaires pourraient être considérés comme des capitaux « dormants ». À cette liste s’ajouterait également le fonds en euros des contrats d’assurance vie. Une évolution qui peut surprendre, dans la mesure où ce support est majoritairement investi en titres obligataires et qui contribuent à la souveraineté nationale.
La parade : transformer son patrimoine improductif en patrimoine productif
Avec une pression fiscale qui se renforce et une rémunération qui s’érode, il devient pertinent de réorienter une partie de son patrimoine vers des actifs considérés comme productifs au regard de la législation envisagée. Détenir un bien sans l’exploiter pleinement ou conserver des capitaux peu mobilisés n’est en effet plus totalement neutre.
C’est précisément dans ce cas que l’investissement locatif indirect, notamment à travers les SCPI, trouve sa place. La fiscalité des SCPI dépend de la localisation des actifs détenues. Certaines sociétés de gestion ont donc fait le choix d’investir en dehors des frontières françaises, permettant, grâce aux conventions fiscales applicables, de bénéficier d’un cadre d’imposition plus favorable.
Au-delà de cet avantage fiscal, les SCPI permettent également de s’affranchir des contraintes propres à l’investissement locatif en direct. L’administration des biens est intégralement déléguée à une société de gestion réglementée et l’investisseur n’a plus qu’à percevoir des revenus issus d’un parc immobilier diversifié, sans avoir à en assurer le pilotage opérationnel.
Les SCPI présentent de plus un profil de risque qualifié de modéré, positionné généralement à 3 sur 7 sur l’échelle réglementaire SRI (indicateur synthétique de risque). Elles se situent ainsi entre les placements sécurisés et les actifs plus volatils, tout en conservant un risque de perte en capital. En 2025, leur taux de distribution (TD) moyen s’établit à 4,91% tandis que celui du fonds euro s’élève à 2,65% sur la même période.
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Titulaire d'un Bachelor en Journalisme à l'ISCPA Lyon, il se constitue une expérience auprès de différents médias comme Lyon Capitale, Jerusalem Post ou La Manche Libre. Il intègre France SCPI en tant que Rédacteur web avant de devenir Responsable contenu...
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