Les SCPI Life Science : Comment investir ?

TOP 3 des meilleures SCPI Life Science

Rang	SCPI	Rendement 2024
1	Transitions Europe	8,25%
2	Foncière des Praticiens	5,50%
3	Pierval Santé	4,05%
4	Euryale Horizons Santé	0,00%

SCPI Life Science N°1 : • Transitions Europe : 8,25%

SCPI	Transitions Europe
Société de gestion	Arkéa REIM
Prix de la part	200 euros
Minimum d’investissement	5 parts
Âge de SCPI	4 ans
Capitalisation au 01/01/2025	543 M€

POURQUOI TRANSITIONS EUROPE OCCUPE LA PREMIÈRE PLACE DU TOP DES SCPI LIFE SCIENCE ?

Transitions Europe est la première SCPI à capital variable créée par la société de gestion Arkéa REIM. Lancée en 2022, elle affiche un taux de distribution supérieur à 8%, soit plus de trois points au-dessus de la moyenne du marché de la pierre papier, qui s’établit à 4,72%. Cette performance lui permet d’ailleurs de se positionner dans le haut du classement des meilleures SCPI 2025. Bien que principalement diversifiée, la SCPI Transitions Europe intègre dans son portefeuille immobilier une part stratégique de 15% d’actifs dédiés aux Life Sciences, situés sur des marchés matures tels que l’Allemagne, l’Irlande et les Pays-Bas. Le prix de souscription de la SCPI Transitions Europe est de 200€.

SCPI Life Science N°2 : Foncière des Praticiens : 5,5%

SCPI	Foncière des Praticiens
Société de gestion	Magellim REIM
Prix de la part	1100 euros
Minimum d’investissement	1 part
Âge de SCPI	9 ans
Capitalisation au 01/01/2025	165 M€

POURQUOI FONCIÈRE DES PRATICIENS OCCUPE LA DEUXIÈME PLACE DU TOP DES SCPI LIFE SCIENCE ?

Foncière des Praticiens est l’unique SCPI à capital variable de Magellim REIM. Spécialisée dans l’immobilier de santé, cette SCPI détient un portefeuille composé d’actifs dédiés aux lieux de soins, de traitement et de consultation, ainsi qu’à des locaux d’accompagnement et de rééducation. En complément, 18% du patrimoine est constitué de locaux supports au secteur de la santé, incluant ainsi des actifs Life Sciences. Sur le plan géographique, la SCPI investit majoritairement en France, avec une présence notamment en Île-de-France, ainsi qu’en Belgique. En 2024, Foncières des Praticiens a servi à ses associés un rendement de 5,5%. Le prix de souscription d’une part est fixé à 1.100 euros.

SCPI Life Science N°3 : Pierval Santé : 4,05%

SCPI	Pierval Santé
Société de gestion	Euryale AM
Prix de la part	204 euros
Minimum d’investissement	5 parts
Âge de SCPI	13 ans
Capitalisation au 01/01/2025	3301 M€

POURQUOI PIERVAL SANTÉ OCCUPE LA TROISIÈME PLACE DU TOP DES SCPI LIFE SCIENCE ?

Créée en 2013 par la société de gestion Euryale AM, Pierval Santé est une SCPI à capital variable qui s’est imposée comme un acteur précurseur dans l’immobilier de santé, forte de plus de dix ans d’expérience. Près de 9% de son patrimoine sont des actifs liés à l’immobilier Life Science (laboratoires, sièges sociaux, bureaux et locaux d'activités). Son périmètre d’investissement couvre plusieurs pays européens, notamment la France, le Royaume-Uni et l’Allemagne. Le montant minimum de souscription est fixé à 1.020 €, correspondant à l’acquisition de 5 parts au prix unitaire de 204 €.

SCPI Life Science N°4 : Euryale Horizons Santé

SCPI	Euryale Horizons Santé
Société de gestion	Euryale AM
Prix de la part	46 euros
Minimum d’investissement	20 parts
Âge de SCPI	Moins d’1 ans
Capitalisation au 01/01/2025	0 M €

POURQUOI EURYALE HORIZONS SANTÉ OCCUPE LA QUATRIÈME PLACE DU TOP DES SCPI LIFE SCIENCE ?

Euryale Horizons Santé est la toute nouvelle SCPI lancée en juin 2025 par la société de gestion Euryale AM. Cette SCPI a pour ambition de répondre aux défis médicaux de demain en investissant principalement dans des actifs innovants liés aux sciences de la vie. Bien qu’elle ne détienne encore aucun actif à ce jour, son objectif est de se concentrer entièrement sur ce secteur, tout en diversifiant son portefeuille avec des actifs dans le domaine de la santé et du bien-être. Sur le plan géographique, Euryale Horizons Santé vise une implantation internationale, avec une forte présence prévue en Amérique du Nord, représentant environ 35% de ses investissements. Le ticket d’entrée pour cette SCPI est fixé à 50 € par part, avec une souscription minimale de 20 parts, soit un investissement initial de 1.000 €.

Qu'est ce que l’immobilier Life Science

L’immobilier Life Science désigne les actifs immobiliers dédiés aux entreprises spécialisées dans le domaine des sciences de la vie. Il s'agit d'une catégorie d'actifs mixtes, liée à la biotechnologie. Bien qu’elle soit parfois assimilée à l’immobilier de santé et du bien-être, cette classe d’actifs s’en distingue. En effet les immeubles de Life Science sont généralement composés de plusieurs types d’espaces fonctionnels, notamment :

• des bureaux,
• des laboratoires (humides ou secs),
• des unités de production à petite échelle,
• des zones de stockage spécialisées (ex. : chambres froides, entrepôts pour produits chimiques ou biologiques).

La configuration des espaces varie selon l’activité principale de l’entreprise occupante. Par exemple, certains actifs peuvent être composés à 60% de laboratoires et 40% de bureaux, tandis que d’autres présenteront l’inverse. Ce ratio dépend directement des besoins spécifiques liés à la production réalisée sur site.

Le secteur de Life Science englobe une grande diversité d’industries : la santé, la biotechnologie, l’agroalimentaire, la vie marine, ainsi que les applications environnementales et industrielles. Historiquement, les premières entreprises de ce type d’immobilier provenaient du secteur médical. Au fil de leur croissance, nombre d’entre eux se sont spécialisés dans le domaine de la biotechnologie et donc du Life Science.

Le Life Science, la naissance d’une nouvelle classe d’actif

La classe d’actifs des Life Sciences, encore relativement méconnue, a émergé dans un contexte de profondes mutations démographiques et sanitaires. Elle trouve ses origines à la fois dans la crise du Covid-19, survenue en 2020, et dans le vieillissement massif de la population mondiale - notamment avec l’entrée progressive des générations du baby-boom (nées après la Seconde Guerre mondiale) dans le grand âge. Ce phénomène entraîne une augmentation significative des besoins en soins, en infrastructures médicales et en innovations thérapeutiques.

Parallèlement, les progrès scientifiques et technologiques dans les domaines pharmaceutique et biomédical tels que le développement de vaccins ont stimulé la demande pour des actifs spécialisés, comme les laboratoires de recherche, les sites de production pharmaceutique ou encore les hubs d’innovation en biotechnologie.

Au-delà des aspects démographiques, on observe une évolution des comportements sociétaux : la population accorde une attention croissante à sa santé, aspire à vivre plus longtemps et en meilleure forme, et souhaite avoir accès à des traitements de pointe. Le développement rapide des maladies chroniques — favorisé par de nouveaux modes de vie et la densification urbaine — renforce encore la centralité des sciences de la vie.

Qu’il s’agisse de médicaments, de vaccins, de recherches sur le cancer, les maladies génétiques ou les technologies de la longévité, l’industrie des Life Sciences est à la pointe des réponses à ces enjeux. Tous ces facteurs font de la biotechnologie un des secteurs prometteurs pour les deux prochaines décennies.

Cependant, l’essor des actifs immobiliers liés aux Life Sciences dépendra également d’un ensemble de facteurs micro et macroéconomiques, tels que l’accès aux talents scientifiques, les politiques de santé publique ou la dynamique de l’innovation.

Géographiquement, le Life Science s’est d’abord développé aux États-Unis, où il bénéficie d’une forte dynamique. Le phénomène a ensuite gagné l’Europe, notamment le Royaume-Uni et les pays nordiques. La France, de son côté, possède plusieurs atouts : un tissu industriel solide dans les domaines médical et pharmaceutique, ainsi qu’une recherche de qualité, qui la positionnent favorablement sur ce marché en croissance. De plus

Pourquoi investir dans une SCPI Life Science

Les SCPI spécialisées dans le Life Science représentent une opportunité d’investissement à la fois attractive et durable. Elles permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier tout en s’exposant à un secteur en forte croissance, porté par des transformations structurelles profondes.

En effet, investir dans une SCPI Life Science, c’est miser sur un marché en pleine expansion, soutenu par des politiques publiques ambitieuses comme le plan Innovation Santé 2030, qui vise à renforcer l’organisation des soins, stimuler la recherche biomédicale et favoriser la production de traitements innovants en France. Ce contexte crée un besoin croissant en infrastructures adaptées : laboratoires, centres de recherche, usines pharmaceutiques ou pôles de biotechnologie.

Les actifs immobiliers Life Sciences bénéficient de locataires généralement solides (laboratoires, groupes pharmaceutiques, centres hospitaliers, start-ups biotech), souvent engagés via des baux de longue durée. Ce modèle offre aux SCPI une bonne visibilité sur les revenus locatifs, supérieure à celle observée sur d'autres segments comme les bureaux ou les commerces classiques.

Le Life Science, le nouveau « core » ? Ces actifs répondent de plus en plus aux critères des investissements « core » : ils sont situés dans des zones stratégiques (proximité d’universités, hôpitaux, clusters d’innovation), occupés par des locataires de qualité et généralement peu exposés au risque de vacances ou de travaux lourds. Ils affichent ainsi une décorrélation par rapport aux classes d’actifs traditionnelles et affichent des rendements attractifs.

Comment choisir une SCPI de Life Science ?

Le choix d’une SCPI de Life Science repose sur l’analyse de plusieurs critères essentiels pour évaluer la solidité, la rentabilité et la durabilité de l’investissement. Voici les principaux points à examiner :

• Qualité des locataires : Les locataires du secteur médical et scientifique sont souvent fiables, parfois adossés à des structures publiques ou soutenus par l’État. Leur stabilité renforce la sécurité des revenus locatifs. Et plus encore la bonne rentabilité.

• Durée résiduelle des baux (WALB) : Une durée moyenne des baux élevée est un indicateur de pérennité. Dans les Life Sciences, la rareté foncière et la spécificité des locaux incitent les locataires à s’engager sur le long terme.

• Valeur de reconstitution : Cet indicateur reflète la valeur réelle du patrimoine détenu par la SCPI. Mise à jour semestriellement, elle permet d’évaluer la qualité et l’évolution du portefeuille immobilier.

• Historique de la SCPI : Les SCPI récentes sont souvent plus dynamiques et opportunistes, en lien direct avec l’émergence récente de la classe d’actifs Life Science. Toutefois, il convient d'évaluer leur stratégie à long terme.

• Engagement environnemental : Les SCPI doivent intégrer des critères ESG : gestion responsable des ressources, réduction de l'empreinte carbone, qualité de vie au travail, diversité, etc. Ces engagements renforcent la durabilité de l’investissement.