SCPI alternative : Comment investir ?

Les SCPI, pour Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont traditionnellement classées selon des typologies d'investissement spécifiques tels que la santé, la logistique ou encore le commerce. Cette segmentation permet une identification claire et facilite la compréhension des options qui s’offrent aux épargnants.

L'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), en tant qu'organisme qui représente les intérêts économiques et financiers du secteur des SCPI, a donc divisé en sept typologies les différents véhicules d'investissement :

• les SCPI de bureaux,
• les SCPI de santé et d'éducation,
• les SCPI de logistiques et de locaux d'activités,
• les SCPI de commerces,
• les SCPI résidentielles,
• les SCPI d’hôtels, de tourisme et de loisirs,
• les SCPI diversifiées (qui investissent dans trois typologies d’actifs différentes, sans qu’aucune ne dépasse 50% de l’allocation totale).

Cependant, certaines SCPI ne s'inscrivent dans aucune de ces catégories et adoptent des stratégies d’acquisitions moins conventionnelles. Celles-ci sont donc identifiées comme des SCPI alternatives.

Qu’est-ce qu’une SCPI alternative ?

Une SCPI alternative opte donc pour une approche d'investissement qui s'éloigne des canaux traditionnels pour explorer des opportunités dans des secteurs de niche. Elle s'intéresse ainsi à des actifs atypiques tels que des propriétés viticoles, des terres agricoles, des forêts, ainsi que des biens immobiliers spécifiques comme des parkings, des caves, ou encore des infrastructures.

L'objectif principal de ce type de SCPI est de diversifier son portefeuille en ciblant des marchés attractifs, hors des sentiers battus, et qui démontrent une résistance accrue face aux fluctuations des marchés immobiliers traditionnels. Ces acquisitions peuvent également répondre à des critères spécifiques d'investissement durable, éthique ou sociétal.

Comme pour les autres types de SCPI cités précédemment, la gestion d’une SCPI alternative requiert une expertise approfondie due à la complexité et à la singularité des actifs. Cela nécessite une connaissance des marchés concernés, une compréhension des réglementations applicables, ainsi que des compétences en gestion des risques.

Dans quels biens la SCPI alternative investit-elle ?

Les SCPI alternatives, en plus d'offrir une diversification de patrimoine, permettent de s'aventurer dans des domaines moins explorés par les SCPI traditionnelles. Elles investissent dans une variété de biens immobiliers classés comme des infrastructures ou bien dans des groupements forestiers. Parmi la multitude de catégories d'infrastructures disponibles, six se distinguent comme principales et couvrent un large éventail de domaines essentiels pour l'économie et la société :

• Les infrastructures sociales : Elles englobent des équipements sportifs, à l’image de stades ou encore des piscines. Elles répondent à des besoins sociétaux.

• Les infrastructures de transport : Elles comprennent les routes, les autoroutes, les ponts, les tunnels, les ports, les aéroports, et les installations ferroviaires. Ces actifs représentent des opportunités d'investissement stables et durables sur le long terme.

• Les infrastructures énergétiques : Ces biens comprennent les réseaux de distribution d'énergie et les installations de stockage. Ils incluent également les moyens de transport et de distribution d'électricité, de gaz de pétrole et répondent donc aux besoins énergétiques fondamentaux.

• Les infrastructures d'énergies alternatives : Elles impliquent la production, le transport et la distribution d'énergies renouvelables, comme des parcs photovoltaïques. Elles jouent un rôle dans la transition écologique vers une énergie propre et durable.

• Les infrastructures de télécommunications : Elles comprennent les tours de télécommunications, les centres de données et les infrastructures de fibre optique.

• Les infrastructures de l'environnement : Celles-ci concernent les installations de recyclage, les centres de traitement des déchets, les sites d'enfouissement, les systèmes d'irrigation, les stations d'épuration et des barrages.

Toutefois, ces catégories sont sujettes à évoluer. Avec l'expansion de l'écologie, de nouvelles structures émergent, notamment les Infrastructures de Recharge pour Véhicule Électrique (IRVE). À mesure que la demande pour des solutions écologiques augmente, les investissements dans ces types d'infrastructures deviennent de plus en plus attractifs pour les épargnants.

Concrètement, comment une SCPI alternative investit-elle ?

Bien que les projets d'infrastructures soient généralement initiés, détenus ou financés par des entités publiques, une part du développement peut aussi être réalisée par le secteur privé, y compris des SCPI. Une SCPI alternative peut donc investir dans deux types d'actifs :

• Les actifs greenfields, qui sont des projets entièrement nouveaux et qui nécessitent d'être construits et financés. Ils représentent un investissement à risque élevé avec un potentiel de rendement important.
• Les actifs brownfields qui concernent des infrastructures préexistantes et en cours de fonctionnement. Leurs revenus sont prévisibles et comprennent un risque plus modéré.

Les SCPI n'interviennent généralement pas directement dans la phase initiale de construction ou de développement. Les institutionnels développent, construisent et exploitent ces infrastructures. Une fois que leurs installations sont opérationnelles, elles peuvent être acquises par des SCPI.

En intégrant ces actifs à leur portefeuille immobilier, les SCPI tirent profit de revenus locatifs stables. Elles répondent également aux besoins évolutifs de la société et ciblent des investissements durables et rentables.

Pourquoi investir dans une SCPI alternative ?

Investir dans une SCPI alternative présente plusieurs avantages significatifs qui peuvent attirer de nombreux épargnants. Voici les principaux aspects qui rendent cet investissement particulièrement attractif :

• Stabilité des revenus locatifs : Les infrastructures telles que les parcs éoliens, les fermes solaires, ou les infrastructures de transport sont généralement louées sous des contrats de longue durée. Ces baux garantissent une source de revenus constante et prévisible pour les investisseurs et contribuent à la stabilité financière du portefeuille immobilier de la SCPI.

• Locataires fiables : Les entités qui occupent ces types d'infrastructures sont souvent des gouvernements ou de grandes entreprises privées qui opèrent dans des secteurs réglementés et vitaux comme l'énergie, les transports et les télécommunications. Ce type de locataires renforce la fiabilité et minimise le risque locatif.

• Revenus réglementés ou garantis : Dans le cas de certains biens comme les infrastructures énergétiques renouvelables, les revenus peuvent être réglementés par l'État ou garantis par des contrats d'achat d'énergie de longue durée. Ces mécanismes assurent un retour sur investissement plus prévisible.

• Incitation fiscale : Pour encourager les investissements dans les infrastructures qui favorisent le développement urbain et la transition écologique, l'État peut mettre en place différents dispositifs qui accordent divers avantages fiscaux. Ces incitations rendent les SCPI alternatives davantage attrayantes.

Ces éléments combinés font des SCPI alternatives une option d'investissement robuste, offrant sécurité et potentiel de croissance dans un environnement économique en évolution perpétuelle.

Évolutions et nouvelles opportunités pour les SCPI alternatives

Bien conscient que les SCPI ont leur rôle à jouer dans la transition énergétique et le développement durable, le gouvernement français a élargi leurs possibilités d’investissement. L’ordonnance du 3 juillet 2024, publiée par le ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, leur permet désormais d’investir dans les énergies renouvelables et tirer profit de la revente de la production électrique. Elles sont autorisées à procéder à l’acquisition, l’installation, la location ou l’exploitation de procédés de production d’énergies renouvelables, incluant la revente de l’électricité produite.

De plus, les SCPI peuvent aussi acquérir, directement ou indirectement, des meubles meublants, des biens d’équipement ou tout autre bien meuble liés aux immeubles qu’elles détiennent, nécessaires à leur fonctionnement, usage ou exploitation. Cela devrait leur permettre d'améliorer leur performances afin de faire partie des meilleures SCPI.

Les infrastructures, un marché en plein essor

Au-delà des avantages indéniables qu’offrent les SCPI alternatives, le marché des infrastructures en France connaît une dynamique de croissance remarquable. Cette évolution est stimulée par une série de facteurs clés, comme une population mondiale en expansion et des enjeux sociétaux et environnementaux de plus en plus présents.

L'accent mis sur les infrastructures est également renforcé par des initiatives gouvernementales significatives. Le président de la République Emmanuel Macron a lancé notamment le plan France 2030, un projet destiné à rattraper le retard industriel du pays, à investir dans des technologies innovantes et à favoriser la transition écologique. Ce plan met en évidence la volonté politique de favoriser une croissance durable et compétitive au sein de l'économie française.

L'intérêt pour les infrastructures est confirmé par les chiffres de l'investissement. Selon France Invest, l'Association des investisseurs pour la croissance, les fonds dédiés aux infrastructures ont connu une forte progression. En 2023, la collecte dans ce type de structures s'élevait à 11,6 milliards d'euros, soit une augmentation de 30% par rapport à l'année précédente. Sur les 176 projets financés cette année-là, 26 ont reçu des financements de plus de 100 millions d'euros chacun, tandis que six projets ont dépassé le seuil des 500 millions d'euros, contre seulement deux en 2021.

Ces tendances confirment que le marché des infrastructures est en pleine expansion. Selon France SCPI, les véhicules d'investissement ont intensifié leurs engagements financiers dans le secteur des infrastructures durant l’année 2023. Actuellement, LF Les Grands Palais est l’unique SCPI à se spécialiser dans les biens dits alternatifs.

LF Les Grands Palais, la SCPI viticole

Introduite sur le marché de la pierre papier en 2019 par la société de gestion La Française REM, LF Les Grands Palais est un fonds d’investissement spécialisé dans les infrastructures agricoles. Cette SCPI viticole adopte une approche innovante et cible spécifiquement le secteur de l'agriculture durable. Cela lui permet de contribuer au développement agricole et de répondre aux défis environnementaux actuels.

Pour affiner sa stratégie d’acquisition, LF Les Grands Palais utilise les données de la FNSAFER (Fédération Nationale des Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) pour analyser le marché de l’exploitation vinicole.

Sa zone d'investissement, essentiellement située en France, comprend des exploitations viticoles comme des champs de vignes, des systèmes d'irrigation, des installations de production, des chais, des caves et des laboratoires. À la fin de l'année 2023, la SCPI comptait 172 associés et une capitalisation supérieure à 5 millions d'euros.