SCPI viticole : Comment investir ?

Investir dans une SCPI viticole présente des particularités par rapport à une SCPI de rendement. Afin de bien comprendre le mécanisme de placement d’un capital en SCPI viticole, il est nécessaire de comprendre ce qu’est un Domaine Viticole, sur le marché de l’investissement et notamment en Europe. Même si ces SCPI Viticole ne rentrent pas encore en tête du classement des meilleures SCPI, il se pourrait qu'elles atteignent rapidement le top 20 de ce palmarès.

Qu’est-ce qu’un Domaine Viticole - Définition

Un domaine viticole est une propriété dont le but principal est de produire du vin. Dans cet objectif, il est évidemment logique que celui-ci dispose de vignes pour la culture du raisin, et d’infrastructures permettant la création du produit. Ainsi, il lui faut un laboratoire, espace de transformation du raisin, des parcs de réservoirs et des caves, pour la fermentation et la conservation, ainsi qu'un espace de mise en bouteille. Cette dénomination est, à l’origine française, puis s’est développée à l’international.

Là ne sont pas les seules conditions à remplir pour bénéficier de l’appellation Domaine Viticole en France. Pour cause, depuis le 30 septembre 1949, dans le décret éponyme, l’utilisation de l’appellation domaine est contrôlée. En effet, celui-ci doit répondre à trois principaux critères :

1. Le vin produit sur et par le domaine doit avoir une appellation d’origine,
2. Le vin qui est produit par ledit domaine doit provenir de l’exploitation agricole,
3. Le domaine ne doit exploiter que ses terres,

Quelle est la différence entre domaine viticole et domaine vinicole ?

L’adjectif vinicole fait écho à la production seule du vin, tandis que son paronyme se rattache à l’exploitation de la vigne. Un domaine viticole est donc obligatoirement vinicole, l’inverse n’est pas vrai.

Enfin, il ne faut pas confondre domaine viticole et la grande appellation Château. Ces derniers ne produisent qu’une seule et même appellation avec les raisins de leur propriété : Château Margaux, Châteauneuf du pape, Château Cheval Blanc etc.). Les domaines, quant à eux, peuvent multiplier leurs productions. Un domaine a la possibilité de posséder plusieurs cépages (type de vigne cultivée) et, par conséquent, de produire plusieurs vins différents.

Pourquoi investir dans les vignes ?

La construction d’un patrimoine dans les vignes attire d’abord et avant tout les investisseurs passionnés par le vin. On en recense 3 profils différents :

• Les professionnels du vin comme principaux investisseurs dans la vigne,
• Les non-professionnels : retraités du monde des affaires, œnophiles ou encore les commerçants et hôteliers,
• Les investisseurs étrangers, parfois en Europe, qui détiennent, à l’heure actuelle, 2% du vignoble français, soit près de 12 000 hectares de vignes,

À ces profils il faut ajouter les néophytes de l’investissement dans les domaines viticoles. Ceux que le Monde du vin appelle les Hobby Vineyards. Ce sont des investisseurs fiers de posséder une propriété, de produire une sélection de vins AOC et de « bien vivre » de cette exploitation. C’est une approche moins traditionnelle de l’exploitation des vignes. À ceux-là s’ajoute l’investissement dans les domaines multi activités, offrant une expérience 360° autour du vin. A titre d’exemple, la SCPI LF Les Grands Palais se concentre sur des exploitants indépendants qui favorisent l’agriculture biologique sur des terrains comportant l'Appellation d'Origine Contrôlée (AOC).

Les personnes les plus fortunées investissant dans les vignes composent à 20% la totalité des investisseurs viticoles. Parallèlement, 3% des vignobles Français voient leurs propriétaires céder leur patrimoine chaque année.

Le prix d’un domaine dépend de l’appellation de son vin, la plus prestigieuse étant AOP, label créé en Europe. Un hectare AOP peut varier entre 150.000 et 1.5 millions d'euros. D’autres appellations comme AOC ou encore les nouveaux vins bio ou biodynamiques, sont plus accessibles à l’investissement.

Ici, il ne faut pas confondre l’investissement dans les vins et celui dans les vignes. En effet, le marché spéculatif autour de la bouteille de vin peut s’apparenter à celui des voitures ou des montres. Acheter une bouteille de vin, la laisser vieillir et la revendre des années plus tard en espérant une plus-value, n’a rien à voir avec l’investissement dans les vignes. Investir en domaine viticole c’est miser sur la machine à l’origine du vin. Cette pratique se rapproche plus d’un investissement immobilier dont chaque épargnant attend un minimum de rendement.

Le patrimoine viticole français est marqué par le poids de la sélection de vins de qualité à l’international. En 2023, les vins de Bordeaux se classent comme les vins les plus rentables à l’investissement. Il faut donc porter une attention particulière aux domaines du Bordelais. Tout comme les vins de Bordeaux, les vins de Bourgogne profitent de leur reconnaissance internationale, ils sont également conseillés si vous souhaitez capitaliser dans le secteur viticole en France. Évidemment, investir dans les vignobles ne se fait pas sans risques et il est important de prendre conseil avant d’y réaliser un investissement.

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Vignoble et rentabilité

Se pose alors la question du rendement des patrimoines viticoles. En effet, les récentes spéculations sur l’impact écologique dans les cépages en France peut faire douter l’investisseur œnophile. Le rendement d’un vignoble oscille entre 1,5 et 5%, pour des cépages et des domaines classiques. Les châteaux, eux, affichent une rentabilité accrue.

En 2022, le prix des vignes AOP est en moyenne de 151.200 euros par hectare, soit une hausse de 2,23% par rapport à 2021. Pour rappel, cette classification, haut de gamme, fait augmenter la valeur du cépage en Europe. Les vignes hors de la classification AOP, quant à elles, affichent un prix moyen pour l’année 2022 de 15.300 euros / ha. Le prix du pied de vigne dépend du cépage et donc de sa classification.

Les différents moyens d’investir dans les vignes

Investir dans les vignes en direct

Pour investir dans la vigne, chacun peut placer son capital financier en achetant directement un domaine, un cépage ou encore un château, en passant par des services et agences spécialisées.

Acheter des vignes présente donc plusieurs avantages :

• L’investissement dans la terre est, depuis des années, un placement refuge,
• La transmission des terres agricoles se fait à titre gratuit aux ayants-droits,
• Cet investissement est déductible de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière),
• Enfin, cela répond à une logique d’ordre plus passionnel.

Néanmoins, la création d’un patrimoine agricole, quelle qu’il soit, présente des risques et les domaines viticoles n’y échappent pas. Voici donc les risques d’un investissement en domaine viticole :

• Le risque écologique faisant varier à la hausse ou à la baisse la production, risque contrôlé et légiféré par l’Europe,
• Le commerce qui nécessite de posséder des compétences de négociation. Ce risque est de ne pas ou mal développer son commerce et d’en limiter le rendement,
• La solitude. Peu de personnes y pensent mais ces domaines se situent généralement en campagne dans des régions souvent reculées en France, augmentant le risque d’isolement.

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Investir dans un domaine viticole via un GFV

Un GFV, Groupement Foncier Viticole, est, en France, un dispositif permettant à plusieurs investisseurs de placer des fonds dans un même domaine viticole, cépage ou château. Les associés d’un GFV ne sont pas exploitants mais les actionnaires du domaine dans lequel ils ont investi. Au même titre qu’ils le seraient s’ils étaient associés dans une PME. La propriété viticole devient alors commune.

Le domaine est donc géré par une société spécialisée. Celle-ci sélectionne un viticulteur et lui confie l’exploitation et la production du vin. L’associé, lui, ne s’occupe de rien.

La rémunération peut prendre deux formes :

• Revenu foncier numéraire global, perçu chaque année par l’associé en fonction de la production et du rendement du domaine,
• Revenu en nature, sous forme de bouteilles de vin.

L’investissement dans un domaine viticole via un Groupement Foncier Viticole présente plusieurs avantages :

• Un avantage fiscal : le rendement perçu est taxé dans la catégorie revenus foncier, un net avantage par rapport à l’IFI,
• La transmission : lors de la cession du patrimoine viticole achetés via un GFV, une exonération partielle, à hauteur de 75%, des droits de succession est appliquée,
• La diversification : investir à ce titre permet aux investisseurs de disposer d’une nouvelle typologie d’actifs.

Néanmoins, comme tout placement, les investissements viticoles via un GFV comportent des risques :

• Le risques de perte en capital : la valeur des parcelles de vignes détenues fait varier le prix des parts de GFV, à la hausse ou à la baisse, en fonction des années, impactant de manière directe la valeur du patrimoine,
• La non garantie des revenus : Le risque auquel l’exploitant peut se retrouver confronté, en cas notamment de difficultés liées au climat, est l’impossibilité de payer son loyer, impactant le rendement des associés,
• Le non garantie du prix de part : rien ni personne ne peut assurer que la revente des parts de l’associé aura, dans le temps, une valeur supérieure à son prix d’achat, une analogie au marché immobilier est ici possible,
• La responsabilité : le statut d’associé lui confère une responsabilité à l’égard des dettes du GFV.

Investir dans une SCPI viticole

La SCPI LF Les Grands Palais, première et seule SCPI Viticole du marché, propose, depuis janvier 2018, un investissement indirect dans les vignes via la SCPI. La SCPI LF Les Grands Palais dépend de la société de gestion La Française. Son taux de distribution en 2023 est de 0,95% pour un prix de souscription minimum de 1.115€, soit une part de SCPI. Le risque de ce placement est évalué à 3 sur une échelle de 7. Il s’agit d’un risque modéré pour une SCPI de rendement à capital variable.

La SCPI LF Les Grands Palais regroupe 65 associés pour une capitalisation qui s’élève, à la fin de l’année 2023, à plus de 5 millions d'euros. Le taux d’occupation financier de LF Les Grands Palais est pour cette même année de 100%.

Depuis 2018, la SCPI LF Les Grands Palais a donc pour objectif de constituer un patrimoine diversifié dans le secteur viticole. Celle-ci propose une sélection des domaines viticoles les plus performants et concentre son action sur la rareté des actifs, notamment en ciblant le grade AOP (Appellation d’Origine Protégée) des vins.

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Il y a plusieurs points de vigilance lors d’un investissement dans ce type de SCPI :

• Le rendement : contrairement à d’autres SCPI de rendement, la rentabilité perçue par les associés est relativement réduite.
• La non garantie du prix de part : l’offre et la demande font évoluer la valeur des cépages sur le marché. Par conséquent, Il n’existe pas de garantie pour l’investisseur que la revente de son patrimoine lui soit profitable.
• L’horizon de placement conseillé : habituellement de 10 ans minimum pour les SCPI de rendement classiques, il est ici de 20 ans. En effet, face à un rendement faible et des frais de souscription supportés à la revente, l’investissement dans une SCPI Viticole doit s’inscrire dans la durée.
• Risque écologique qui entraînerait la non-possibilité de production de vin par l’exploitant et donc un risque pour les actifs quant au versement de leurs revenus fonciers.

Néanmoins, ce type d’investissement rassemble plusieurs avantages :

• Le rendement : en effet, la société de gestion La Française annonce pour sa SCPI viticole, un objectif de rendement compris entre 5 et 6% par année, rejoignant ainsi la récurrence et la force des SCPI, qui concentrent, le plus souvent, leurs actifs dans l’immobilier
• Le prix de part : Souvent inaccessible pour un individu, investir dans les vignes via une part de SCPI s’avère être un placement atteignable.
• La société de gestion : La Française est une société de gestion qui représente un poids et une qualité de gestion non-négligeables avec 57 milliards d’euros sous gestion à travers le monde entier.