Les SCPI peuvent vous aider à diversifier votre patrimoine en vous donnant accès à plusieurs immeubles, locataires, secteurs d’activité et zones géographiques au sein d’un même investissement. Pour construire une allocation cohérente, vous devez néanmoins étudier la stratégie de chaque SCPI, la composition de son portefeuille, ses frais, sa liquidité et la place qu’elle occupera parmi vos autres placements.
Les revenus potentiels comme le capital investi ne sont pas garantis. Découvrez les critères à examiner et les bonnes questions à vous poser pour faire les bons choix avant d’investir.
Diversifier son patrimoine avec les SCPI : l’essentiel
Les SCPI constituent une solution possible de diversification immobilière, mais elles ne suffisent pas, à elles seules, à diversifier l’ensemble d’un patrimoine. Elles restent principalement exposées au marché immobilier et doivent donc être mises en perspective avec vos autres actifs, vos liquidités disponibles et vos projets.
Que signifie diversifier son patrimoine ?
Diversifier son patrimoine consiste donc à répartir son capital entre plusieurs catégories d’actifs afin de ne pas dépendre d’un seul placement. Cette répartition peut concerner l’immobilier, les placements financiers, l’épargne disponible ou encore différentes sources de revenus potentiels.
Au sein même de chaque catégorie, la diversification peut s’effectuer à plusieurs niveaux. Pour l’immobilier, il est par exemple possible de varier les secteurs d’activité, les villes, les pays, les profils de locataires et les modes de détention.
Une stratégie cohérente doit notamment chercher à :
- limiter la dépendance à un seul actif ou à un seul marché ;
- répartir l’investissement entre plusieurs secteurs ;
- diversifier les zones géographiques ;
- varier les sources de revenus potentiels ;
- conserver une part d’épargne disponible ;
- adapter le niveau de risque à votre situation et à vos objectifs.
Diversifier ne signifie pas supprimer le risque. Il s’agit plutôt d’éviter qu’un événement défavorable portant sur un actif, un marché ou un secteur ne pèse à lui seul sur l’ensemble de votre patrimoine.
Pourquoi éviter de concentrer son patrimoine sur un seul actif ?
Un patrimoine concentré dépend fortement de l’évolution d’un nombre limité d’actifs. Si l’essentiel de votre capital est placé dans un appartement situé dans une seule ville, par exemple, sa valeur et ses revenus dépendent du marché immobilier local, de la situation du locataire et de la réglementation applicable.
Cette concentration peut prendre plusieurs formes :
- une dépendance à un seul marché immobilier ;
- une exposition majoritaire à une ville ou à un pays ;
- une concentration sur un seul secteur économique ;
- une forte dépendance à un locataire ;
- une difficulté à récupérer rapidement le capital ;
- une sensibilité importante à une évolution fiscale.
Une baisse de valeur, une vacance locative prolongée ou un besoin imprévu de liquidités peut alors avoir des conséquences importantes. La répartition des actifs ne permet pas d’éviter tous ces événements, mais elle peut limiter la dépendance du patrimoine à un scénario unique.
Quel rôle les SCPI peuvent-elles jouer dans une stratégie de diversification ?
Les SCPI permettent d’investir indirectement dans un portefeuille immobilier géré par une société spécialisée. Selon leur stratégie et leur taille, elles peuvent détenir des dizaines, voire des centaines d’actifs loués à plusieurs entreprises dans différentes zones géographiques.
Elles peuvent ainsi compléter un patrimoine déjà composé d’épargne financière ou d’immobilier direct. Leur intérêt dépend toutefois de la composition réelle de leur portefeuille et non de la seule appellation commerciale du fonds.
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Accéder à plusieurs biens immobiliers avec un seul investissement
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, votre capital participe à l’acquisition et à la gestion d’un ensemble d’actifs immobiliers. Une seule SCPI peut ainsi vous exposer à :
- plusieurs immeubles,
- différents locataires,
- diverses catégories d’actifs,
- plusieurs villes ou pays,
- des baux aux caractéristiques différentes.
La sélection des immeubles, leur location, le suivi des travaux et les éventuelles cessions sont assurés par une société de gestion agréée par l’AMF.
Cette mutualisation peut réduire la dépendance à un bien ou à un locataire isolé. Elle ne fait cependant disparaître ni le risque immobilier, ni le risque de baisse des revenus ou du prix des parts.
Diversifier son patrimoine immobilier sans gérer directement un bien
Avec une SCPI, vous investissez dans l’immobilier sans rechercher vous-même un bien, un locataire ou un prestataire pour réaliser les travaux. La société de gestion prend en charge le fonctionnement quotidien du portefeuille et distribue aux associés une partie des revenus encaissés, après déduction des charges et frais applicables.
Par rapport à un investissement locatif direct, la SCPI peut donner accès à un patrimoine plus large avec un montant généralement inférieur au prix d’un logement. En contrepartie, vous ne choisissez pas personnellement les immeubles et vous déléguez les décisions de gestion.
Cette détention indirecte implique également :
- des frais spécifiques ;
- un contrôle limité sur les décisions immobilières ;
- une liquidité différente de celle d’un actif coté ;
- des revenus susceptibles de varier ;
- un capital qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse.
Le choix entre immobilier direct et SCPI dépend donc de votre budget, de votre volonté de gérer un bien et de la place recherchée pour l’immobilier dans votre patrimoine.
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Les limites des SCPI comme outil de diversification
Une SCPI reste un placement immobilier de long terme. Même lorsqu’elle détient de nombreux actifs, elle demeure sensible à l’évolution du marché immobilier, des taux d’intérêt, de la demande locative et de la situation financière de ses locataires.
Les principaux risques à considérer sont :
- le risque de perte en capital ;
- la variation possible des revenus distribués ;
- la baisse éventuelle du prix des parts ;
- le risque de liquidité, la revente n’étant pas garantie ;
- l’incidence des frais sur la performance ;
- la concentration possible sur un secteur ou un territoire ;
- les choix réalisés par la société de gestion.
Les parts de SCPI n’étant pas cotées, leur vente suppose généralement l’existence d’une demande en face. Le délai de sortie peut donc s’allonger lorsque les demandes de retrait sont plus nombreuses que les souscriptions. L’Autorité des marchés financiers rappelle ainsi que ni le rendement ni le capital investi ne sont garantis.
Quels critères vérifier pour choisir une SCPI diversifiée ?
La qualité d’une diversification ne se mesure pas au nombre de SCPI détenues. Elle dépend de la composition réelle de chaque portefeuille et des éventuels recoupements entre les fonds sélectionnés.
Avant d’investir, consultez notamment le document d’informations clés, la note d’information, le dernier rapport annuel et les bulletins périodiques. Vous pourrez ensuite utiliser le comparateur France SCPI pour confronter les stratégies et les principaux indicateurs.
Vous pouvez également consulter notre article poru savoir comment verifier la diversification d'un SCPI.
La stratégie immobilière de la SCPI
La stratégie immobilière indique les types d’actifs et les territoires recherchés par la société de gestion. Elle permet de distinguer plusieurs catégories :
- Les SCPI diversifiées répartissent leur patrimoine entre plusieurs typologies d’actifs. Cette liberté peut leur permettre d’adapter leurs acquisitions aux opportunités du marché.
- Les SCPI de bureaux investissent majoritairement dans des espaces de travail. Leur évolution dépend notamment de la demande des entreprises, de la localisation et de l’adaptation des immeubles aux nouveaux usages.
- Les SCPI de commerces détiennent notamment des boutiques, commerces de proximité, centres commerciaux ou parcs d’activité commerciale.
- Les SCPI de santé ciblent des actifs comme les cliniques, cabinets médicaux, EHPAD ou établissements d’enseignement.
- Les SCPI logistiques investissent dans des entrepôts, plateformes de distribution et locaux d’activité.
- Les SCPI résidentielles détiennent principalement des logements, des résidences gérées ou d’autres actifs destinés à l’habitation.
- Les SCPI hôtelières sont exposées aux hôtels, résidences de tourisme et autres hébergements.
- Les SCPI alternatives investissent dans des actifs moins conventionnels, comme certaines infrastructures ou installations liées à la transition énergétique.
Une SCPI spécialisée peut apporter une exposition ciblée à un secteur que vous ne détenez pas encore. Une SCPI diversifiée peut, quant à elle, répartir son portefeuille entre plusieurs marchés. Aucun de ces positionnements n’est automatiquement supérieur à l’autre : tout dépend de la composition de votre patrimoine et de la complémentarité recherchée.
Examinez aussi le caractère patrimonial ou opportuniste de la stratégie. Une politique d’acquisition opportuniste peut rechercher des rendements plus élevés sur des actifs ou des marchés spécifiques, avec des risques qui doivent être compris et acceptés.
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La diversification géographique
La diversification géographique consiste à répartir les actifs entre plusieurs marchés locaux. Une SCPI peut investir exclusivement en France, partager son patrimoine entre Paris et les régions ou se tourner vers différents pays européens.
Les SCPI européennes peuvent donner accès à des cycles immobiliers, des économies et des fiscalités distincts. Cette exposition internationale ne constitue toutefois pas une garantie de performance.
Vérifiez notamment :
- la part réellement investie en France et à l’étranger,
- le poids du principal pays dans le portefeuille,
- la répartition entre capitales, métropoles et villes secondaires,
- la connaissance locale de la société de gestion,
- la fiscalité applicable aux revenus étrangers,
- l’éventuel risque de change pour les actifs situés hors de la zone euro.
Une SCPI présentée comme européenne peut rester fortement concentrée sur un seul pays. Il faut donc examiner les pourcentages détaillés dans ses documents périodiques plutôt que se fier uniquement à son nom ou à sa catégorie.
La diversification par secteur d’activité
Chaque secteur immobilier réagit différemment aux évolutions économiques, sociales ou réglementaires. Les crises récentes l’ont montré : le développement du télétravail a affecté certains bureaux, les restrictions sanitaires ont pesé sur les commerces et l’hôtellerie, tandis que l’essor du commerce en ligne a soutenu une partie de la demande logistique.
Ces exemples ne permettent pas de prévoir les performances futures. Ils montrent en revanche l’intérêt d’étudier la sensibilité de chaque secteur :
- aux habitudes de consommation,
- à l’emploi et à l’organisation du travail,
- au vieillissement de la population,
- au tourisme,
- au commerce en ligne,
- aux normes environnementales,
- aux besoins de transformation des immeubles.
Deux secteurs peuvent aussi être exposés au même événement économique. Détenir des bureaux et des commerces ne suffit donc pas toujours à créer une diversification efficace si les actifs se trouvent dans la même ville et dépendent de locataires aux profils proches.
La concentration des locataires et des immeubles
Une SCPI peut annoncer des dizaines de locataires tout en tirant une part importante de ses loyers de quelques entreprises. De la même manière, un portefeuille peut comporter de nombreux biens mais rester fortement dépendant de ses principaux immeubles.
Pour apprécier ce risque de concentration, vérifiez :
- le nombre d’immeubles et leur valeur respective,
- le nombre de locataires,
- le poids du principal locataire dans les loyers,
- la part des cinq ou dix premiers locataires,
- la répartition des revenus locatifs,
- la durée résiduelle des baux,
- le taux d’occupation financier,
- le poids des principaux actifs dans la valeur du patrimoine.
Le taux d’occupation financier mesure la part des loyers effectivement facturés par rapport aux loyers qui pourraient l’être si l’ensemble du patrimoine était occupé. Il apporte une information utile sur la situation locative, mais doit être analysé avec l’évolution des franchises de loyers, des impayés et des locaux vacants.
Une SCPI récente peut naturellement posséder moins d’immeubles qu’un véhicule ancien. Sa concentration initiale doit alors être appréciée au regard de sa collecte, de son calendrier d’acquisition et de la vitesse à laquelle son portefeuille se développe.
La société de gestion et la capitalisation
La société de gestion sélectionne les immeubles, négocie les acquisitions, suit les locataires, réalise les travaux et organise les cessions. Son expérience et la qualité de ses décisions ont donc une influence directe sur le fonctionnement de la SCPI.
Plusieurs éléments méritent votre attention :
- l’ancienneté et l’expérience des équipes,
- les autres fonds administrés,
- la cohérence entre la collecte et les acquisitions,
- la qualité des immeubles détenus,
- l’historique des arbitrages,
- la transparence des rapports et bulletins,
- l’évolution des valeurs d’expertise,
- les éventuels conflits d’intérêts.
La capitalisation correspond à la valeur totale des parts de la SCPI. Une capitalisation élevée peut s’accompagner d’un patrimoine plus étendu et d’un plus grand nombre d’associés. Elle ne garantit cependant ni la liquidité, ni la qualité des actifs, ni la performance future.
À l’inverse, une jeune SCPI peut profiter d’un contexte d’acquisition favorable, mais disposer d’un historique limité et d’un portefeuille encore concentré. L’âge et la taille du fonds doivent donc être considérés comme des informations, et non comme des garanties.
Le rendement ne doit pas être le seul critère
Le taux de distribution rapporte les distributions brutes de l’année au prix de référence de la part. Il permet d’observer le revenu servi sur une période, mais ne reflète pas à lui seul la performance complète de l’investissement.
Un taux élevé peut notamment s’expliquer par :
- des loyers importants,
- une stratégie immobilière plus risquée,
- des revenus non récurrents,
- une baisse du prix de la part servant de base au calcul,
- la situation particulière d’une SCPI récente.
Pour obtenir une lecture plus complète, examinez conjointement :
- le taux de distribution,
- l’évolution du prix de la part,
- la performance globale annuelle,
- le taux de rendement interne sur une durée suffisamment longue,
- la valeur de reconstitution,
- le niveau et la régularité des revenus,
- la qualité et la valorisation du patrimoine.
Un rendement passé n’est ni une promesse ni une estimation certaine des revenus futurs. L’AMF demande d’ailleurs qu’une communication portant sur le taux de distribution soit accompagnée d’un indicateur de performance plus globale calculé sur la même période.
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Les frais et la liquidité
Les frais diminuent la performance réellement obtenue par l’investisseur. Leur structure varie selon les SCPI et le mode de détention choisi.
Vérifiez notamment :
- les frais de souscription ou commissions incluses dans le prix de la part,
- les frais de gestion prélevés sur les revenus,
- les éventuelles commissions d’acquisition, de travaux ou de suivi,
- les frais applicables lors d’une cession,
- les frais supplémentaires liés à un contrat d’assurance-vie.
La liquidité doit être étudiée avant la souscription. Pour une SCPI à capital variable, les demandes de retrait sont généralement compensées par les nouvelles souscriptions selon les règles du fonds. Pour une SCPI à capital fixe, les échanges s’effectuent notamment sur un marché secondaire.
Dans les deux cas, la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Un déséquilibre entre vendeurs et acheteurs peut allonger le délai de sortie ou peser sur le prix obtenu. N’investissez donc pas en SCPI une somme dont vous pourriez avoir besoin rapidement.
Comment construire une allocation diversifiée en SCPI ?
Une allocation diversifiée commence par vos besoins, et non par un classement des meilleures SCPI. La sélection des fonds intervient seulement après avoir défini l’objectif, le montant disponible, la durée envisagée et les risques acceptables.
Définir son objectif avant de sélectionner une SCPI
Une même SCPI ne répond pas nécessairement de la même façon à tous les projets. Commencez donc par déterminer ce que vous attendez de votre investissement :
- percevoir des revenus complémentaires,
- préparer votre retraite,
- constituer progressivement un patrimoine,
- compléter un investissement immobilier direct,
- investir sur le long terme,
- accéder à plusieurs marchés européens.
Un objectif de revenu immédiat conduit généralement à examiner la régularité des distributions et votre fiscalité. Un objectif de constitution de patrimoine peut davantage mettre l’accent sur l’horizon de détention, le potentiel de valorisation et les modalités de financement.
Votre objectif doit rester réaliste et compatible avec les risques du placement. Les revenus d’une SCPI peuvent évoluer et ne doivent pas être considérés comme une rente garantie.
Adapter la stratégie à son horizon d’investissement
Les SCPI sont généralement conçues pour un horizon de long terme. Les frais de souscription, les cycles immobiliers et le délai potentiel de revente rendent ce placement peu adapté à un projet nécessitant une disponibilité rapide du capital.
La stratégie peut néanmoins varier selon votre calendrier :
- un achat au comptant peut répondre à un besoin de revenus potentiels après le délai de jouissance,
- un investissement progressif peut répartir les dates d’entrée et limiter la mobilisation immédiate du capital,
- un achat à crédit peut accompagner une constitution de patrimoine, sous réserve de votre capacité de remboursement,
- la nue-propriété peut correspondre à un besoin de revenus différés,
- une stratégie destinée à la retraite doit mettre en relation la durée du placement et la date à laquelle les revenus seront recherchés.
Plus votre horizon est précis, plus il devient facile d’écarter les modes d’investissement incompatibles avec vos besoins.
Faut-il investir dans une seule SCPI ou plusieurs ?
Il n’existe pas de nombre universel de SCPI à détenir. Le bon niveau de répartition dépend du capital investi, de votre patrimoine existant et de la complémentarité entre les fonds.
Acheter plusieurs SCPI peut permettre de varier les sociétés de gestion, les secteurs et les zones géographiques. Toutefois, cette multiplication ne crée pas automatiquement une meilleure diversification.
Deux SCPI différentes peuvent :
- détenir certains immeubles en commun,
- être exposées aux mêmes locataires,
- investir dans les mêmes pays,
- concentrer leurs portefeuilles sur le même secteur,
- suivre des stratégies proches.
Il faut donc analyser les recoupements plutôt que compter uniquement le nombre de lignes. Avec un budget limité, une SCPI disposant déjà d’un portefeuille étendu peut parfois offrir une exposition plus lisible qu’une dispersion entre plusieurs petits montants.
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Quelle place donner aux SCPI dans l’ensemble du patrimoine ?
La diversification ne doit pas s’arrêter au portefeuille immobilier. Les SCPI doivent être mises en perspective avec votre épargne de précaution, vos placements financiers, votre immobilier direct, votre assurance-vie et la disponibilité dont vous avez besoin.
Il n’existe pas de proportion adaptée à tous les investisseurs. La place des SCPI dépend de vos revenus, de vos projets, de votre endettement, de votre fiscalité, de votre âge et de votre tolérance au risque.
Quels modes d’investissement peuvent accompagner une stratégie de diversification ?
Le mode de souscription modifie la fiscalité, le financement, la perception des revenus et la disponibilité du capital. Pour approfondir chaque solution :
- Investir en SCPI au comptant permet d’utiliser une épargne disponible pour acheter des parts sans emprunt. Cette solution peut générer des revenus potentiels après le délai de jouissance, mais augmente votre exposition immobilière et peut réduire vos liquidités disponibles.
- Investir en SCPI à crédit permet de rechercher un effet de levier et de constituer un patrimoine progressivement. Vous devez néanmoins intégrer le coût du financement, l’effort d’épargne et le risque de baisse des revenus ou de la valeur des parts. Un crédit vous engage et doit être remboursé : votre capacité de remboursement ne doit pas dépendre uniquement des distributions de la SCPI.
- Investir en SCPI via l’assurance-vie permet d’accéder à certaines SCPI en unités de compte dans le cadre fiscal du contrat. Le choix des fonds, les frais, la part des revenus versée et les conditions de sortie dépendent de l’assureur. Vous ne détenez pas les parts directement et le capital investi en unités de compte n’est pas garanti.
- Investir en nue-propriété consiste à acquérir la nue-propriété des parts avec une décote déterminée selon la durée du démembrement. Vous ne percevez aucun revenu pendant cette période et la revente peut être particulièrement difficile. À l’échéance prévue, vous récupérez la pleine propriété des parts selon les conditions du montage.
Le choix ne doit pas reposer uniquement sur un avantage fiscal supposé. Il doit être adapté à votre objectif, à votre horizon et à la disponibilité nécessaire de votre épargne.
Quelle stratégie de diversification selon son profil ?
Votre manière de diversifier dépend d’abord de votre situation et de la raison pour laquelle vous souhaitez investir. Voici les principaux points de vigilance selon quatre profils fréquents.
Je veux percevoir des revenus complémentaires
Si vous recherchez des revenus complémentaires, examinez la régularité des distributions, le taux d’occupation financier, la diversité des locataires et la fiscalité applicable. Les revenus pouvant diminuer, conservez une marge de sécurité et découvrez le fonctionnement d’un investissement au comptant.
Je prépare ma retraite
Pour préparer votre retraite, mettez en relation la qualité du patrimoine, la diversification géographique et la date à laquelle vous souhaitez percevoir des revenus. Le guide investir en SCPI pour la retraite présente les principales stratégies et leurs points de vigilance.
Je veux diversifier mon patrimoine immobilier
Comparez la répartition sectorielle et géographique, le nombre d’actifs, la capitalisation et les sociétés de gestion. Le comparateur de SCPI vous permet d’identifier les recoupements et les complémentarités entre plusieurs fonds.
Je débute en SCPI
Pour un premier investissement, commencez par comprendre le fonctionnement des SCPI, leurs frais, leurs risques et leur horizon de détention. Consultez notre guide consacré au premier achat de SCPI avant de comparer les solutions accessibles avec votre budget.
Les erreurs à éviter pour diversifier son patrimoine avec les SCPI
La diversification peut donner une impression trompeuse de sécurité lorsqu’elle est évaluée trop rapidement. Certaines pratiques réduisent fortement son efficacité.
Choisir uniquement la SCPI au rendement le plus élevé
Le taux de distribution ne renseigne pas, à lui seul, sur la variation du prix de la part, la qualité des actifs, la pérennité des revenus ou le niveau de risque. Une comparaison pertinente doit également intégrer la performance globale, la valeur de reconstitution, le taux d’occupation, les frais et la stratégie immobilière.
Acheter plusieurs SCPI qui possèdent les mêmes actifs
Deux fonds peuvent sembler différents tout en investissant dans les mêmes immeubles, les mêmes secteurs ou auprès des mêmes locataires. Avant d’acheter plusieurs SCPI, consultez leurs rapports annuels pour rechercher les recoupements et mesurer leur complémentarité réelle.
Négliger la liquidité et l’horizon de placement
Une SCPI n’est pas un livret d’épargne. La revente des parts peut prendre du temps et dépend de la présence d’acheteurs. Vous devez conserver séparément une épargne disponible pour vos dépenses imprévues et vos projets à court terme.
Confondre diversification immobilière et diversification patrimoniale
Détenir plusieurs SCPI peut diversifier votre exposition immobilière, mais votre patrimoine reste alors dépendant d’une même classe d’actifs. Une diversification patrimoniale plus globale peut associer immobilier, liquidités et placements financiers, selon votre situation et votre profil de risque.
Investir sans tenir compte de sa fiscalité
Les revenus de SCPI détenues en direct, les revenus provenant d’actifs étrangers, les parts logées dans une assurance-vie et la nue-propriété ne suivent pas nécessairement les mêmes règles fiscales. Raisonnez en revenus nets et vérifiez les conséquences propres à votre situation avant d’investir.
Se fier à une performance passée pour anticiper les revenus futurs
Un historique régulier peut apporter des informations sur le comportement d’une SCPI au cours de différents cycles. Il ne constitue cependant pas une promesse. Les loyers, les taux d’occupation, la valeur des immeubles et le prix des parts peuvent évoluer défavorablement.
Prenez rdv sur le créneau qui vous convient.
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Titulaire d'un Master Audit - Contrôle de Gestion depuis 2008, Paul Bourdois travaille comme consultant pendant plusieurs années au sein de la gestion privée du Groupe AXA. Il se spécialise dans la SCPI et cofonde France SCPI en 2015 avec...
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