Préparer votre retraite est probablement l’un des projets patrimoniaux les plus importants de votre vie. Entre l’allongement de l’espérance de vie, les réformes successives du système de retraite et les interrogations sur le montant des futures pensions, il est légitime de se demander comment maintenir son niveau de vie une fois son activité professionnelle terminée.
Pour répondre à cet enjeu, de nombreux épargnants se tournent vers des solutions capables de générer des revenus complémentaires. Parmi elles, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) occupent une place particulière. Elles permettent d’investir dans l’immobilier professionnel sans avoir à gérer directement des biens, tout en recherchant des revenus potentiels susceptibles de compléter votre pension de retraite.
Mais les SCPI sont-elles réellement adaptées à votre situation ? Quel montant devriez-vous investir pour atteindre vos objectifs ? Quels revenus pouvez-vous raisonnablement envisager ? Quels sont les avantages, mais aussi les risques, que vous devez connaître avant de vous lancer ?
Chez France SCPI, nous accompagnons chaque année des milliers d’investisseurs dans leurs projets patrimoniaux. Dans ce guide complet, nous vous expliquons comment les SCPI peuvent s’intégrer dans une stratégie de préparation de la retraite et quels critères analyser pour déterminer si cette solution correspond à vos objectifs.
L'essentiel en 2 minutes
Pourquoi investir en SCPI pour la retraite ?
Si vous cherchez à compléter vos revenus une fois à la retraite, les SCPI peuvent constituer une solution à étudier. Elles vous permettent d'investir indirectement dans un patrimoine immobilier composé de bureaux, commerces, établissements de santé, actifs logistiques ou encore immobilier résidentiel spécialisé.
L'objectif est simple : vous aider à créer une source de revenus complémentaires susceptible de venir compléter votre pension de retraite et ainsi préserver votre niveau de vie.
Les principaux avantages
Revenus potentiellement réguliers
Les SCPI distribuent généralement des revenus de manière trimestrielle, même si certaines d'entre elles proposent désormais des versements mensuels. Pour de nombreux investisseurs, cette régularité constitue un moyen de percevoir un complément de revenus sans avoir à gérer directement un bien immobilier.
Gestion déléguée
L'un des principaux atouts des SCPI réside dans leur simplicité. Vous n'avez pas à rechercher des locataires, gérer les travaux, suivre les encaissements de loyers ou effectuer les démarches administratives. L'ensemble de ces missions est assuré par la société de gestion qui pilote la SCPI.
Diversification immobilière
En investissant dans une seule SCPI, vous pouvez accéder à plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines d'immeubles répartis dans différents secteurs d'activité et différentes zones géographiques. Cette diversification contribue à réduire la dépendance à un seul actif ou à un seul marché immobilier.
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Les principaux risques
Risque de baisse des revenus
Les revenus distribués, même par les meilleures SCPI ne sont jamais garantis. Ils peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de nombreux paramètres : taux d'occupation des immeubles, évolution des loyers, contexte économique ou encore décisions de gestion. Il est donc important de ne pas considérer ces revenus comme acquis de manière définitive.
Risque de perte en capital
Comme tout investissement immobilier, les SCPI comportent un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse mais également à la baisse selon les conditions du marché immobilier et la valorisation du patrimoine détenu par la SCPI.
Risque de liquidité
Les SCPI doivent être envisagées comme des placements de long terme. Si vous souhaitez revendre vos parts, vous devrez trouver un acquéreur ou attendre qu'un acheteur se présente selon les modalités propres à chaque SCPI. La revente peut donc prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois dans certains contextes de marché.
Combien investir ?
Le montant à investir dépend avant tout du complément de revenus que vous souhaitez percevoir à la retraite.
À titre purement illustratif :
| Revenus mensuels complémentaires souhaités* | Capital approximatif à investir * |
| 100 €/mois nets de frais et bruts de fiscalité | 22 000€ |
| 300 €/mois nets de frais et bruts de fiscalité | 65 000€ |
| 500 €/mois nets de frais et bruts de fiscalité | 109 000€ |
| 1 000 €/mois nets de frais et bruts de fiscalité | 218 000€ |
*Hypothèse de rendement annuel de 5,5 % net de frais de gestion et brut de fiscalité. Ces montants sont fournis à titre indicatif. Ils ne constituent ni une garantie de performance ni un engagement de la part de France SCPI.
Comment démarrer ?
Si vous envisagez d'investir en SCPI pour préparer votre retraite, nous vous recommandons de suivre trois étapes essentielles :
- Définir précisément le niveau de revenus complémentaires que vous souhaitez percevoir à la retraite.
- Sélectionner une ou plusieurs SCPI adaptées à votre situation patrimoniale, à votre horizon d'investissement et à votre sensibilité au risque.
- Choisir le mode d'investissement le plus pertinent selon vos objectifs : achat au comptant, financement à crédit, assurance-vie ou démembrement.
Pourquoi les SCPI sont utilisées pour préparer la retraite ?
Si vous préparez votre retraite, vous vous êtes probablement déjà posé une question essentielle : comment maintenir votre niveau de vie lorsque vos revenus professionnels diminueront ou cesseront totalement ?
C'est précisément pour répondre à cette problématique que de nombreux épargnants s'intéressent aux SCPI. La préparation de la retraite repose souvent sur un constat simple : les revenus perçus pendant la vie active sont généralement supérieurs aux pensions de retraite. Il devient alors nécessaire de trouver des solutions capables de générer des revenus complémentaires afin de combler tout ou partie de cet écart.
Dans un contexte où l'avenir du système de retraite suscite de nombreuses interrogations, les SCPI sont régulièrement utilisées pour anticiper cette baisse de revenus et préparer plus sereinement l'avenir.
Elles peuvent également s'intégrer dans une stratégie patrimoniale plus globale aux côtés d'autres placements comme l'assurance-vie, le PER ou les investissements financiers.
C'est dans cette logique que les SCPI sont aujourd'hui considérées par de nombreux investisseurs comme un outil de préparation à la retraite.
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Le principe des SCPI
Avant d'investir, il est important de comprendre simplement comment fonctionne une SCPI.
Une SCPI est une société qui collecte l'épargne de nombreux investisseurs afin d'acquérir, de gérer et de valoriser un patrimoine immobilier.
Ce patrimoine peut être composé de :
- bureaux,
- commerces,
- établissements de santé,
- actifs liés à la logistique,
- hôtels,
- établissements d'enseignement.
Les loyers versés par les locataires sont ensuite mutualisés puis redistribués aux associés, après déduction des frais de gestion et des charges nécessaires au fonctionnement de la SCPI.
Concrètement, en investissant dans une SCPI, vous devenez associé d'un patrimoine immobilier diversifié sans avoir à rechercher des locataires, gérer les travaux ou assurer le suivi administratif des biens.
Pourquoi les revenus de retraite diminuent souvent
Pour de nombreux Français, le passage à la retraite s'accompagne d'une diminution du niveau de revenus.
Le taux de remplacement, c'est-à-dire le rapport entre la pension de retraite et le dernier salaire perçu, est souvent inférieur à 100 %. Autrement dit, les revenus que vous percevrez à la retraite peuvent être significativement inférieurs à ceux dont vous disposiez pendant votre vie active.
À cette baisse potentielle de revenus peuvent s'ajouter :
- l'augmentation des dépenses de santé,
- l'inflation,
- certains projets personnels comme les voyages ou l'aide aux enfants,
- l'allongement de l'espérance de vie.
C'est pourquoi de nombreux épargnants cherchent à mettre en place des solutions capables de générer des revenus complémentaires sur le long terme. Cette démarche est d'autant plus importante dans un contexte où les réformes successives du système de retraite entretiennent de nombreuses incertitudes.
Revenu complémentaire ou création de patrimoine : deux objectifs différents
L'un des avantages des SCPI est qu'elles peuvent répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux selon votre situation et votre horizon de placement.
Générer un complément de revenus
Si votre départ à la retraite approche ou si vous êtes déjà retraité, votre objectif principal peut être de percevoir des revenus complémentaires.
Dans ce cas, les distributions versées par les SCPI peuvent venir compléter votre pension de retraite et contribuer au maintien de votre niveau de vie.
C'est généralement l'objectif privilégié des personnes qui souhaitent bénéficier rapidement d'un revenu issu de leur patrimoine.
Constituer un patrimoine avant la retraite
Si vous disposez encore de plusieurs années avant votre départ à la retraite, vous pouvez également utiliser les SCPI dans une logique de construction patrimoniale.
L'objectif consiste alors à acquérir progressivement des parts afin de constituer un capital qui pourra, le moment venu, générer des revenus complémentaires.
Cette approche est notamment utilisée dans les stratégies de démembrement ou d'investissement à crédit.
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À qui s'adresse l'investissement en SCPI pour la retraite ?
Les SCPI ne constituent pas une solution universelle. Leur pertinence dépend avant tout de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre horizon d'investissement.
Elles peuvent néanmoins être adaptées à différents profils :
| Profil | Les SCPI peuvent-elles être adaptées ? |
| Futur retraité (50-65 ans) | Oui, souvent pour préparer des revenus futurs |
| Retraité récent | Oui, pour rechercher un complément de revenus |
| Chef d'entreprise | Oui, dans une logique de diversification patrimoniale |
| Profession libérale | Oui, notamment pour compenser des retraites parfois plus faibles |
| Salarié en milieu de carrière | Oui, avec un horizon d'investissement suffisamment long |
| Jeune actif | Sous certaines conditions et avec un horizon long terme |
Dans tous les cas, avant d'investir, nous vous recommandons d'analyser plusieurs éléments essentiels :
- Votre situation patrimoniale,
- Votre horizon de placement,
- Votre fiscalité,
- Vos besoins futurs de revenus,
- Votre capacité à accepter les risques liés à l'immobilier.
Une analyse personnalisée permet souvent de déterminer plus facilement si les SCPI peuvent réellement répondre à votre projet retraite.
Quel est le meilleur moment pour investir en SCPI en vue de la retraite ?
Il n'existe pas d'âge idéal pour investir en SCPI. En réalité, tout dépend de votre objectif et du temps dont vous disposez avant votre départ à la retraite.
| Âge | Objectif principal |
| 30 à 40 ans | Constitution progressive d'un patrimoine |
| 40 à 50 ans | Accélération de la préparation retraite |
| 50 à 60 ans | Recherche de futurs revenus complémentaires |
| 60 ans et plus | Perception de revenus potentiels immédiats |
D'une manière générale, plus vous commencez tôt, plus vous disposez de temps pour construire progressivement votre patrimoine, amortir les frais de souscription et mettre en place une stratégie adaptée à vos objectifs.
Préparer sa retraite est un projet qui se construit souvent sur plusieurs années. Les SCPI peuvent alors constituer un outil pertinent, à condition qu'elles soient intégrées dans une stratégie cohérente avec votre situation et vos besoins futurs.
SCPI, PER, assurance-vie ou immobilier locatif : quelle solution pour la retraite ?
Lorsque vous préparez votre retraite, les SCPI ne sont pas la seule solution à votre disposition. Selon vos objectifs, vous pouvez également vous orienter vers un Plan d'Épargne Retraite (PER), une assurance-vie ou encore un investissement locatif traditionnel.
Chaque solution présente ses avantages et ses contraintes. Avant de faire votre choix, il est donc important de déterminer ce que vous recherchez réellement : des revenus complémentaires, une optimisation fiscale, la préparation de votre succession ou encore la constitution progressive d'un patrimoine.
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Voici un tableau récapitulatif des principales solutions d'épargne utilisées pour préparer la retraite :
| Critère | SCPI | PER | Assurance-vie | Immobilier locatif |
| Revenus potentiels | Oui | Non avant retraite | Oui selon supports | Oui |
| Gestion | Déléguée | Déléguée | Déléguée | À la charge du propriétaire |
| Fiscalité | Revenus fonciers | Avantages fiscaux à l'entrée | Fiscalité avantageuse après 8 ans | Revenus fonciers |
| Liquidité | Moyenne | Faible avant retraite | Bonne | Faible |
| Diversification | Élevée | Variable | Très élevée | Faible |
| Ticket d'entrée | Quelques centaines d'euros | Flexible | Flexible | Souvent élevé |
Si votre objectif principal est de percevoir des revenus complémentaires sans avoir à gérer directement un bien immobilier, les SCPI constituent souvent une solution particulièrement appréciée. Elles permettent d'accéder à l'immobilier professionnel tout en déléguant intégralement la gestion à une société spécialisée.
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Combien peut rapporter une SCPI à la retraite ?
C'est probablement la question que nous recevons le plus souvent chez France SCPI.
Avant d'investir, il est naturel de vouloir savoir quels revenus vous pourriez percevoir une fois à la retraite. La réponse dépend toutefois de plusieurs paramètres : le montant que vous investissez, les performances futures des SCPI sélectionnées, votre fiscalité personnelle ou encore votre durée de détention.
Même s'il est impossible de garantir un niveau de revenu futur, il est tout à fait possible d'établir des simulations afin d'évaluer la cohérence de votre projet et de déterminer si votre objectif paraît réaliste.
Les variables qui influencent les revenus
Le montant investi
C'est le premier facteur à prendre en compte.
Plus le capital que vous investissez est important, plus les revenus potentiels susceptibles d'être distribués peuvent être élevés. Un investissement de 20 000 € n'aura naturellement pas le même impact qu'un investissement de 200 000 €.
Il est également important de garder à l'esprit que les SCPI sont des placements de long terme. L'épargne que vous y consacrez ne doit donc pas correspondre à un capital dont vous pourriez avoir besoin rapidement.
Le taux de distribution
Le taux de distribution constitue l'un des principaux indicateurs utilisés pour estimer les revenus potentiels d'une SCPI.
Même si les performances passées ne préjugent jamais des performances futures, elles permettent d'obtenir un point de repère. En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % nets de frais de gestion et bruts de fiscalité selon les données de l'ASPIM.
La fiscalité
Le revenu réellement perçu sur votre compte bancaire dépend également de votre fiscalité.
Deux investisseurs détenant exactement les mêmes parts de SCPI peuvent percevoir des revenus nets différents selon leur tranche marginale d'imposition et leur situation patrimoniale.
C'est notamment pour cette raison que certains investisseurs s'intéressent aux SCPI européennes. Selon les pays dans lesquels les immeubles sont détenus, elles peuvent permettre de bénéficier d'une fiscalité parfois plus favorable que celle applicable aux revenus fonciers français.
La durée de détention
Les SCPI sont généralement considérées comme des placements de long terme.
Chez France SCPI, nous rappelons régulièrement qu'une durée de détention minimale de 10 ans est généralement recommandée. Plus votre horizon de placement est long, plus vous avez le temps d'amortir les frais de souscription et de profiter pleinement du potentiel du placement.
L'évolution de la valeur des parts
Au-delà des revenus distribués, certaines SCPI peuvent également connaître une évolution de leur prix de part.
Cette évolution n'est jamais garantie. Le prix peut progresser comme il peut diminuer selon les conditions du marché immobilier et la valorisation du patrimoine détenu.
Pour les investisseurs les plus expérimentés, la valeur de reconstitution constitue d'ailleurs un indicateur souvent analysé afin d'identifier d'éventuels potentiels de revalorisation.
Quel montant investir pour obtenir un complément de revenu à la retraite ?
Si vous avez déjà un objectif de revenu en tête, le tableau ci-dessous vous permet d'obtenir un premier ordre de grandeur.
| Revenus mensuels visés* | Capital estimatif à investir * |
| 100 € par mois | 22 000€ |
| 300 € par mois | 65 000€ |
| 500 € par mois | 109 000€ |
| 750 € par mois | 164 000€ |
| 1 000 € par mois | 218 000€ |
| 1 500 € par mois | 327 000€ |
| 2 000 € par mois | 436 000€ |
*Ces chiffres sont donnés à titre indicatif. Ils ne constituent ni une garantie de rendement ni un engagement de la part de France SCPI. Les revenus futurs peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Les estimations présentées reposent sur une hypothèse théorique de rendement annuel de 5,5 %, net de frais de gestion et brut de fiscalité.
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Simulations types
Pour vous aider à vous projeter, voici quelques exemples de profils fréquemment rencontrés.
Profil prudent
- Capital investi : 50 000 €
- Objectif : obtenir un complément de revenus modéré
- Portefeuille fortement diversifié
- Revenus annuels potentiels : environ 2 500 à 3 000 €
Profil équilibré
- Capital investi : 150 000 €
- Objectif : rechercher un complément de revenus significatif
- Diversification entre SCPI françaises et européennes
- Revenus annuels potentiels non garantis : environ 7 000 à 9 000 €
Profil dynamique
- Capital investi : 300 000 €
- Objectif : maximiser le potentiel de revenus
- Diversification sectorielle importante
- Revenus annuels potentiels non garantis : environ 14 000 à 18 000 €
Ces exemples ont uniquement une vocation pédagogique. Votre situation patrimoniale, votre fiscalité et les SCPI sélectionnées auront naturellement un impact sur les revenus réellement perçus.
Comment interpréter une simulation ?
Une simulation doit être considérée comme un outil d'aide à la décision et non comme une prévision certaine.
Chez France SCPI, nous utilisons les simulations pour vérifier la cohérence d'un projet et déterminer si l'objectif de revenus envisagé paraît réaliste.
Les revenus futurs dépendront notamment :
- du contexte économique,
- de l'évolution du marché immobilier,
- du taux d'occupation des immeubles,
- de la qualité des locatairess
- des décisions prises par les sociétés de gestion.
C'est pourquoi nous vous recommandons toujours de raisonner en scénarios plutôt qu'en certitudes. Une bonne stratégie retraite repose avant tout sur une vision de long terme et sur des hypothèses réalistes.
Comment choisir les SCPI adaptées à votre objectif retraite ?
Toutes les SCPI ne poursuivent pas les mêmes objectifs et n'adoptent pas les mêmes stratégies de gestion. Certaines cherchent avant tout à distribuer des revenus immédiats, parfois en acceptant davantage de risque, tandis que d'autres privilégient une approche plus patrimoniale avec un objectif de valorisation sur le long terme.
Si vous souhaitez préparer votre retraite avec les SCPI, il est donc essentiel de ne pas vous limiter au seul critère du rendement affiché. Plusieurs éléments méritent d'être analysés afin de sélectionner les SCPI les plus adaptées à votre situation et à vos objectifs futurs.
Les critères de sélection orientés revenus
La régularité des distributions
Lorsque l'objectif est de générer un complément de revenus à la retraite, la régularité des distributions constitue souvent un critère prioritaire.
Il n'est pas forcément nécessaire de rechercher la SCPI affichant le rendement le plus élevé. Dans de nombreux cas, il peut être plus pertinent de privilégier des SCPI capables de maintenir un niveau de distribution relativement stable dans le temps.
L'objectif est avant tout de construire une source de revenus complémentaires durable plutôt que de rechercher une performance ponctuelle.
La qualité des locataires
Derrière chaque SCPI se trouvent des entreprises ou des organisations qui occupent les immeubles et versent les loyers.
La solidité financière de ces locataires joue un rôle essentiel dans la stabilité des revenus distribués aux associés.
Il y a encore quelques années, l'emplacement des actifs était souvent considéré comme le critère numéro un. Aujourd'hui, de nombreux professionnels de l'immobilier estiment que la qualité du locataire est devenue tout aussi importante, voire davantage dans certains cas. Un immeuble bien situé reste un atout, mais un locataire solide capable d'honorer durablement ses engagements constitue souvent la meilleure protection pour les revenus futurs.
Le taux d'occupation financier
Le taux d'occupation financier (TOF) mesure la part des loyers réellement encaissés par rapport aux loyers que la SCPI pourrait percevoir si l'ensemble de son patrimoine était loué.
Cet indicateur permet non seulement d'évaluer l'attractivité des actifs détenus mais également la capacité de la société de gestion à commercialiser et gérer efficacement son patrimoine.
De manière générale, un taux d'occupation élevé constitue un signal positif puisqu'il traduit une bonne exploitation des immeubles.
La diversification
La diversification est l'un des principaux atouts des SCPI.
Plus une SCPI détient d'actifs, moins elle dépend de la performance d'un immeuble en particulier. Si un locataire quitte un bâtiment ou rencontre des difficultés, l'impact sur l'ensemble du portefeuille est généralement limité.
Cette diversification peut également prendre plusieurs formes :
- diversification géographique ;
- diversification sectorielle ;
- diversification des locataires ;
- diversification des tailles d'actifs.
Pour préparer votre retraite, il est souvent préférable d'éviter toute dépendance excessive à un seul marché ou à un seul secteur d'activité.
Les critères orientés sécurité et sérénité
Au-delà de la recherche de revenus, certains critères peuvent contribuer à renforcer la résilience de votre portefeuille sur le long terme.
- La diversification géographique : investir dans plusieurs régions ou plusieurs pays permet souvent de limiter l'impact d'un ralentissement économique localisé.
- La diversification sectorielle : bureaux, santé, logistique, commerce, hôtellerie ou éducation ne réagissent pas tous de la même manière aux cycles économiques. Une exposition diversifiée peut contribuer à lisser les risques.
- Le niveau d'endettement : l'endettement peut améliorer le potentiel de performance mais il constitue également un facteur de risque supplémentaire. Il mérite donc une attention particulière.
- La taille du patrimoine : les SCPI les plus importantes disposent souvent d'une diversification plus poussée et d'une meilleure mutualisation des risques.
Exemple de portefeuille retraite
Il n'existe pas d'allocation universelle ni de portefeuille idéal applicable à tous les investisseurs. Votre stratégie dépendra notamment de votre âge, de votre patrimoine, de vos objectifs de revenus et de votre sensibilité au risque.
Les exemples ci-dessous ont uniquement une vocation pédagogique et ne constituent pas un conseil en investissement.
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Portefeuille prudent
- 50 % SCPI diversifiées
- 30 % SCPI santé
- 20 % SCPI résidentielles spécialisées
Objectif : privilégier la stabilité et la recherche de revenus potentiellement réguliers.
Portefeuille équilibré
- 40 % SCPI diversifiées
- 30 % SCPI européennes
- 30 % SCPI thématiques
Objectif : rechercher un équilibre entre diversification, revenus potentiels et exposition à différents marchés immobiliers.
Portefeuille dynamique
- 50 % SCPI européennes
- 30 % SCPI diversifiées
- 20 % SCPI thématiques à fort potentiel
Objectif : rechercher davantage de performance en acceptant un niveau de risque et de volatilité potentiellement plus élevé.
Besoin d'aide pour choisir vos SCPI ?
Chez France SCPI, nous constatons chaque jour qu'aucun projet retraite ne se ressemble vraiment.
Certains investisseurs cherchent à percevoir des revenus complémentaires immédiatement. D'autres préparent leur retraite dans 10, 15 ou 20 ans et privilégient une logique de constitution patrimoniale.
Avant de sélectionner une ou plusieurs SCPI, nous vous recommandons donc de définir précisément :
- le niveau de revenus complémentaires que vous souhaitez obtenir,
- votre horizon d'investissement,
- votre situation fiscale,
- vos futurs besoins de liquidité,
- le niveau de risque que vous êtes prêt à accepter.
Une fois ces éléments clairement identifiés, il devient beaucoup plus simple de construire une allocation cohérente et de sélectionner les SCPI les plus adaptées à votre projet retraite.
Les risques à connaître quand vous investissez en SCPI pour la retraite
Les SCPI sont souvent utilisées pour préparer la retraite et rechercher des revenus complémentaires. Pour autant, comme tout investissement immobilier, elles comportent des risques qu'il est essentiel de bien comprendre avant d'investir.
Chez France SCPI, nous considérons qu'un investissement réussi est avant tout un investissement dont les risques sont parfaitement identifiés. Si les SCPI peuvent constituer un outil pertinent de préparation à la retraite, elles ne garantissent ni le capital investi ni les revenus futurs.
Risque de baisse des revenus
Les revenus distribués par les SCPI proviennent principalement des loyers versés par les locataires qui occupent les immeubles détenus par la société.
Plusieurs événements peuvent entraîner une diminution des distributions :
- le départ d'un ou plusieurs locataires,
- une baisse des loyers
- une augmentation des charges d'exploitation,
- des difficultés économiques affectant certains secteurs d'activité,
- une hausse du coût du financement.
Même lorsqu'une SCPI affiche un historique de distribution solide, rien ne permet de garantir que ce niveau de revenu sera maintenu dans le futur.
Si vous investissez dans une optique de complément de revenus à la retraite, il est donc important d'intégrer cette possibilité dans votre réflexion patrimoniale.
Risque sur le prix des parts
Au-delà des revenus distribués, la valeur de vos parts de SCPI peut également évoluer dans le temps.
Cette évolution dépend notamment :
- de la valeur des immeubles détenus,
- de l'état du marché immobilier,
- du contexte économique,
- de l'évolution des taux d'intérêt.
Selon les conditions de marché, le prix d'une part peut progresser mais également diminuer.
Concrètement, si vous décidez de revendre vos parts, vous pourriez récupérer un montant inférieur à celui que vous avez initialement investi.
Risque de liquidité : récupérer votre capital lorsque vous en avez besoin
Les SCPI doivent être envisagées comme des placements de long terme.
Contrairement à un livret d'épargne ou à certains placements financiers, vous ne pouvez pas récupérer votre capital instantanément. La revente des parts dépend de l'existence d'acheteurs et des conditions de marché au moment de votre demande.
Dans un marché fluide, les délais de revente sont généralement raisonnables. En revanche, certaines périodes peuvent ralentir les transactions et allonger les délais de sortie.
C'est la raison pour laquelle nous recommandons généralement de n'investir en SCPI que l'épargne dont vous n'aurez pas besoin à court terme. Avant toute souscription, il est préférable de conserver une épargne de précaution facilement disponible pour faire face aux imprévus.
Fiscalité : ce qui peut réduire le revenu réellement perçu
Lorsque vous consultez le rendement d'une SCPI, il est important de garder à l'esprit qu'il s'agit généralement d'une performance brute de fiscalité.
Le revenu que vous percevrez réellement dépendra notamment :
- de votre tranche marginale d'imposition,
- des prélèvements sociaux,
- du mode de détention choisi,
- de la localisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI.
Ainsi, deux investisseurs détenant exactement les mêmes parts peuvent percevoir des revenus nets différents en fonction de leur situation fiscale.
C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles nous recommandons d'intégrer la fiscalité dans votre réflexion dès le début du projet et non une fois l'investissement réalisé.
Checklist avant d'investir en SCPI pour la retraite
Avant de devenir associé d'une SCPI, nous vous recommandons de vérifier les points suivants :
□ Mon horizon d'investissement est supérieur à 8 ou 10 ans. □ Je comprends que le capital investi n'est pas garanti. □ Je comprends que les revenus peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. □ J'ai défini précisément le complément de revenus que je souhaite obtenir à la retraite. □ J'ai analysé les conséquences fiscales de mon investissement. □ Je dispose d'une épargne de précaution indépendante de mon projet SCPI. □ Mon portefeuille est suffisamment diversifié.
Si vous pouvez cocher l'ensemble de ces éléments, vous disposez déjà d'une base solide pour évaluer si les SCPI peuvent s'intégrer dans votre stratégie de préparation à la retraite.
Les différentes façons d'investir en SCPI pour préparer votre retraite
Toutes les stratégies d'investissement en SCPI ne répondent pas aux mêmes objectifs. Selon votre âge, votre situation patrimoniale, votre fiscalité ou encore la date à laquelle vous envisagez de partir à la retraite, certaines solutions peuvent être plus pertinentes que d'autres.
Certaines approches permettent de percevoir des revenus complémentaires rapidement tandis que d'autres visent davantage à préparer des revenus futurs ou à optimiser votre situation patrimoniale.
Achat comptant : la solution la plus simple
L'investissement au comptant consiste à acquérir des parts de SCPI avec votre épargne disponible, sans recourir à un financement bancaire.
Cette solution présente plusieurs avantages :
- vous pouvez percevoir des revenus dès les premières distributions,
- vous ne supportez pas de mensualités de crédit,
- vous bénéficiez d'une gestion particulièrement simple.
Si vous êtes déjà retraité ou proche de la retraite, cette approche est souvent la plus utilisée. Elle permet de transformer une partie de votre capital disponible en une source potentielle de revenus complémentaires.
SCPI via assurance-vie
Certaines compagnies d'assurance permettent d'intégrer des SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie.
Cette solution peut présenter plusieurs avantages :
- bénéficier de la fiscalité propre à l'assurance-vie,
- préparer plus facilement la transmission de votre patrimoine,
- diversifier vos placements au sein d'une même enveloppe.
Cette stratégie séduit particulièrement les investisseurs qui recherchent un équilibre entre immobilier et produits financiers.
Il convient toutefois de noter que toutes les SCPI ne sont pas accessibles via les contrats d'assurance-vie et que les conditions de détention peuvent varier d'un assureur à l'autre.
SCPI à crédit
L'investissement à crédit est généralement davantage utilisé pendant la vie active.
Le principe consiste à financer l'acquisition de parts grâce à un emprunt bancaire afin de profiter de l'effet de levier du crédit.
Pendant la durée du prêt, une partie des revenus distribués par les SCPI peut contribuer au remboursement des mensualités. Une fois le crédit remboursé, les revenus potentiels peuvent alors venir compléter votre retraite.
Si vous disposez encore de plusieurs années avant votre départ à la retraite, cette stratégie peut constituer un moyen de construire progressivement un patrimoine sans mobiliser immédiatement une épargne importante.
Démembrement : préparer des revenus futurs
Le démembrement de propriété est une stratégie particulièrement appréciée des investisseurs qui anticipent leur retraite plusieurs années à l'avance.
Le principe consiste à séparer temporairement :
- la nue-propriété,
- l'usufruit.
En achetant uniquement la nue-propriété, vous bénéficiez d'une décote sur le prix des parts. En contrepartie, vous ne percevez aucun revenu pendant toute la durée du démembrement.
À l'issue de cette période, vous récupérez automatiquement et sans frais supplémentaires la pleine propriété des parts ainsi que le droit de percevoir les revenus potentiels distribués par la SCPI.
Cette solution est souvent utilisée par les investisseurs qui souhaitent préparer un complément de revenus pour leur retraite tout en optimisant l'utilisation de leur épargne durant leur vie active.
Prenez rdv sur le créneau qui vous convient.
Soyez accompagné pour être sûr de votre choix
SCPI dans un PER
Le Plan d'Épargne Retraite (PER) permet également, dans certains cas, d'investir dans des SCPI.
L'intérêt principal réside dans les avantages fiscaux liés aux versements réalisés sur le PER. Selon votre situation, ces versements peuvent être déductibles de vos revenus imposables, ce qui peut permettre de réduire votre fiscalité pendant votre vie active.
En contrepartie, l'épargne investie dans un PER reste généralement indisponible jusqu'à votre départ à la retraite, sauf dans certains cas de déblocage anticipé prévus par la réglementation.
Si votre objectif est avant tout de préparer votre retraite sur le long terme tout en bénéficiant d'un avantage fiscal immédiat, cette solution peut mériter d'être étudiée dans le cadre d'une stratégie patrimoniale globale.
Où acheter des SCPI pour préparer votre retraite ?
Choisir les bonnes SCPI est important. Choisir le bon intermédiaire l'est tout autant.
Contrairement à d'autres produits d'épargne largement distribués par les banques traditionnelles, les SCPI restent des placements relativement confidentiels. Elles sont donc rarement mises en avant dans les réseaux bancaires classiques, ce qui conduit de nombreux investisseurs à se tourner vers des acteurs spécialisés.
Pour investir en SCPI dans le cadre de votre préparation retraite, plusieurs solutions s'offrent à vous.
- Acheter directement auprès d'une société de gestion. Cette solution vous permet d'investir directement dans les SCPI gérées par une seule société de gestion. En revanche, votre choix se limite généralement à sa propre gamme de produits, ce qui réduit les possibilités de comparaison et de diversification.
- Passer par une plateforme spécialisée comme France SCPI. Cette approche vous permet d'accéder à plusieurs dizaines de SCPI auprès d'un interlocuteur unique. Vous pouvez ainsi comparer les stratégies, les secteurs d'investissement, les niveaux de rendement, les niveaux de risque ou encore les conditions de souscription. Les plateformes spécialisées proposent également des simulateurs, des comparatifs, des classements et un accompagnement personnalisé à distance.
- Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Cette solution est particulièrement adaptée si votre projet retraite s'inscrit dans une réflexion patrimoniale plus globale. Un conseiller pourra notamment analyser votre situation fiscale, votre patrimoine existant, vos objectifs de revenus futurs ainsi que les enjeux liés à la transmission.
Quelle que soit la solution retenue, nous vous recommandons de privilégier un interlocuteur capable de vous présenter plusieurs SCPI afin de construire une allocation réellement adaptée à votre situation.
Comment choisir un conseiller ou une plateforme fiable ?
Internet permet aujourd'hui d'accéder facilement à de nombreux acteurs spécialisés dans les SCPI. Cette richesse d'offres constitue une opportunité mais nécessite également quelques précautions.
Avant de confier votre projet retraite à un professionnel, plusieurs vérifications nous semblent indispensables.
Vérifier l'immatriculation ORIAS
Tout professionnel habilité à commercialiser des SCPI doit disposer des autorisations réglementaires nécessaires.
L'immatriculation à l'ORIAS constitue donc un premier point de contrôle essentiel. Elle permet de vérifier que votre interlocuteur exerce bien dans un cadre réglementé et qu'il dispose des habilitations requises.
Avant toute souscription, nous vous recommandons de consulter directement le registre ORIAS afin de vérifier ces informations.
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Comprendre le devoir de conseil
Un professionnel sérieux ne devrait jamais vous recommander une SCPI sans avoir préalablement analysé votre situation.
Pour être pertinent, son accompagnement doit prendre en compte :
- votre situation patrimoniale,
- vos objectifs de revenus,
- votre horizon d'investissement,
- votre fiscalité,
- votre sensibilité au risque.
La recommandation formulée doit être personnalisée et adaptée à votre situation. Si l'on vous propose une SCPI sans véritable échange préalable, cela doit généralement vous inciter à la prudence.
Consulter les avis et références
Les avis clients constituent un indicateur intéressant, même s'ils ne doivent jamais être le seul critère de sélection.
Nous vous conseillons d'observer :
- la note moyenne,
- le nombre d'avis,
- leur régularité dans le temps,
- la manière dont l'entreprise répond aux commentaires.
Des plateformes comme Google ou Trustpilot permettent souvent de se faire une première idée de la qualité de l'accompagnement proposé. Au-delà de la note elle-même, le volume d'avis est souvent révélateur de l'expérience réelle des clients accompagnés.
France SCPI affiche ainsi au 11/06/2026 la meilleure note (4,9/5) et le nombre le plus élevé d’avis de toutes les plateformes SCPI (plus de 500 à juin 2026) .
Les questions à poser avant d'investir
Avant de choisir votre conseiller ou votre plateforme, n'hésitez pas à poser plusieurs questions essentielles :
- Quel complément de revenus puis-je raisonnablement espérer à la retraite ?
- Quelle fiscalité s'appliquera à ma situation ?
- Quelle durée de détention recommandez-vous ?
- Quels sont les principaux risques associés aux SCPI proposées ?
- Comment pourrai-je revendre mes parts si nécessaire ?
- Quelle diversification est envisagée dans mon portefeuille ?
- Pourquoi cette SCPI est-elle plus adaptée à mon projet qu'une autre ?
Les réponses apportées vous permettront souvent d'évaluer rapidement le niveau d'expertise de votre interlocuteur et la qualité de son accompagnement.
Chez France SCPI, nous sommes convaincus qu'un projet retraite réussi commence avant tout par une bonne compréhension des objectifs, des risques et des solutions disponibles. C'est pourquoi nous privilégions une approche basée sur l'écoute, la pédagogie et la personnalisation des recommandations.
Prenez rdv sur le créneau qui vous convient.
Soyez accompagné pour être sûr de votre choix
