Votre objectif et vos données d’entrée (revenu visé, horizon, fiscalité)
Avant d’estimer le capital nécessaire, plusieurs paramètres doivent être pris en compte.
Le revenu complémentaire souhaité
La première question consiste à définir le montant de revenus que vous aimeriez percevoir chaque mois une fois à la retraite.
Quelques exemples que nous retrouvons fréquemment :
- 250 € par mois pour compléter une pension de retraite.
- 500 € par mois pour préserver son niveau de vie.
- 1 000 € par mois pour financer des projets ou anticiper certaines dépenses.
- 2 000 € par mois ou davantage pour viser une plus grande indépendance financière.
Votre horizon avant la retraite
Plus vous disposez de temps avant votre départ à la retraite, plus vous pouvez construire progressivement votre patrimoine immobilier.
Par exemple :
- Moins de 5 ans avant la retraite : recherche d’une stratégie de revenus à court terme.
- Entre 5 et 15 ans : constitution progressive d’un patrimoine générateur de revenus.
- Plus de 15 ans : possibilité d’optimiser la phase d’épargne et la fiscalité grâce à différentes solutions d’investissement.
Votre situation fiscale
La fiscalité influence directement le revenu réellement perçu.
Les revenus distribués par les SCPI sont généralement imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Selon votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux applicables, le revenu net peut être différent du revenu brut distribué.
Certaines stratégies permettent néanmoins d’optimiser cet aspect :
- Investissement via une assurance vie.
- Achat de parts en démembrement.
- Acquisition à crédit pendant la phase de constitution du patrimoine.
- Sélection de SCPI investies partiellement ou totalement à l’étranger.
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Pour comprendre les différentes solutions envisageables, consultez notre guide complet sur la préparation de la retraite avec les SCPI.
Exemples de résultats : 3 scénarios de revenus complémentaires
Le tableau ci-dessous présente des estimations théoriques de capital à investir selon plusieurs objectifs de revenus et différentes hypothèses de rendement. Les calculs sont réalisés à partir de revenus annuels bruts potentiels. Ils sont donnés à titre indicatif et ne tiennent pas compte de la fiscalité personnelle de chaque investisseur.
| Objectif de revenu mensuel | Scénario prudent (4,5 %) | Scénario équilibré (5,5 %) | Scénario dynamique (6,5 %) |
|---|---|---|---|
| 250 € / mois | 66 700 € | 54 500 € | 46 200 € |
| 500 € / mois | 133 300 € | 109 100 € | 92 300 € |
| 1 000 € / mois | 266 700 € | 218 200 € | 184 600 € |
| 2 000 € / mois | 533 300 € | 436 400 € | 369 200 € |
Comment lire ces résultats ?
Si votre objectif est de percevoir 500 € par mois à la retraite :
- Avec un rendement théorique de 4,5 %, il faudrait disposer d’environ 133 000 € de capital investi.
- Avec un rendement théorique de 5,5 %, le capital nécessaire serait proche de 109 000 €.
- Avec un rendement théorique de 6,5 %, l’objectif pourrait être atteint avec environ 92 000 €.
Ces hypothèses doivent être considérées comme des ordres de grandeur et non comme des prévisions. D’autres stratégies peuvent être envisagées et le revenu immédiat n’est pas toujours l’objectif principal durant la phase de préparation de la retraite. Selon votre situation, il peut être pertinent de :
- Acheter des parts de SCPI à crédit afin de constituer progressivement un patrimoine.
- Investir en nue-propriété pour préparer des revenus futurs tout en limitant la fiscalité pendant la période de démembrement.
- Réinvestir les revenus distribués afin d’accélérer la capitalisation.
- Diversifier son patrimoine entre plusieurs SCPI et différentes classes d’actifs.
Bien interpréter l’estimation
Un simulateur retraite permet d’obtenir rapidement un ordre de grandeur du capital à constituer, mais il ne doit jamais être considéré comme une projection certaine.
Les rendements ne sont pas garantis
Les SCPI distribuent des revenus issus des loyers perçus sur leur patrimoine immobilier. Ces revenus peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse selon :
- Le taux d’occupation des immeubles.
- L’évolution du marché immobilier.
- Les conditions économiques.
- Les arbitrages réalisés par la société de gestion.
Les parts de SCPI restent un placement de long terme et nous recommandons de les conserver sur une durée minimale de 10 ans. La revente des parts n’est pas garantie et peut nécessiter un délai plus ou moins long selon les conditions du marché.
Prévoir une marge de sécurité
Lors de la préparation de la retraite, il est souvent prudent :
- De ne pas construire son projet uniquement sur une hypothèse de rendement élevée.
- De conserver une épargne de précaution disponible.
- De diversifier ses sources de revenus futurs.
Cette approche permet de limiter l’impact d’éventuelles variations de marché.
Pour approfondir les bénéfices de ce placement, découvrez notre guide sur les avantages des SCPI pour la retraite. Pour avoir une vision complète des points de vigilance, consultez également notre dossier consacré aux risques des SCPI.
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