Détenir plusieurs SCPI peut permettre de répartir son investissement entre différents secteurs immobiliers, pays, locataires et sociétés de gestion. Mais le nombre de SCPI ne suffit pas à mesurer la diversification : plusieurs fonds peuvent suivre des stratégies proches ou posséder des actifs comparables.
Pour construire une allocation cohérente, il faut donc partir de votre objectif, de votre budget, de votre patrimoine existant et de votre horizon de placement. Les revenus potentiels et le capital investi en SCPI ne sont pas garantis.
Il n’existe pas de nombre idéal de SCPI
Il n’existe pas de nombre universel de SCPI à détenir pour diversifier son patrimoine. La diversification dépend surtout des secteurs, des pays, des immeubles, des locataires et des sociétés de gestion représentés. Détenir plusieurs SCPI dont les patrimoines et les stratégies sont similaires peut créer une simple illusion de diversification.
Une seule SCPI peut déjà détenir des dizaines ou des centaines d’immeubles. Elle peut ainsi répartir les loyers entre plusieurs locataires et plusieurs territoires. À l’inverse, une allocation composée de différents fonds peut rester très concentrée si ceux-ci investissent principalement dans les mêmes bureaux, les mêmes villes ou les mêmes marchés.
Le bon nombre dépend notamment :
- du montant que vous souhaitez investir,
- du minimum de souscription de chaque SCPI,
- de votre exposition immobilière actuelle,
- de votre objectif patrimonial,
- de votre horizon de placement,
- des risques que vous êtes prêt à accepter.
La question à vous poser n’est donc pas seulement « combien de SCPI acheter ? », mais surtout « quelles expositions chaque SCPI apporte-t-elle à mon patrimoine ? ».
Pourquoi détenir plusieurs SCPI ?
Associer plusieurs SCPI peut contribuer à répartir l’exposition immobilière à différents niveaux. Cette stratégie n’est pertinente que si les fonds choisis sont suffisamment complémentaires et si chaque ligne conserve un poids cohérent dans l’allocation.
Répartir l’exposition géographique
Détenir plusieurs SCPI peut permettre d’accéder à différents marchés immobiliers : France, zone euro, autres pays européens ou, selon les stratégies, territoires situés hors d’Europe.
Cette répartition géographique peut limiter la dépendance à la conjoncture d’un seul pays. Les cycles immobiliers, les niveaux de loyers, la demande des entreprises et les réglementations ne progressent pas toujours au même rythme d’un territoire à l’autre.
Il faut néanmoins regarder la composition réelle de chaque fonds. Deux SCPI présentées comme européennes peuvent être majoritairement investies dans les mêmes pays. De même, plusieurs SCPI françaises peuvent concentrer une grande partie de leur patrimoine à Paris ou en Île-de-France.
Pour comparer leur exposition géographique, vérifiez :
- le poids de chaque pays dans la valeur du patrimoine,
- la répartition entre Paris, l’Île-de-France et les régions,
- les principales villes représentées,
- la part des loyers provenant de chaque territoire,
- la fiscalité applicable aux revenus étrangers,
- l’éventuel risque de change hors de la zone euro.
La diversification géographique ne supprime pas les risques économiques ou immobiliers. Plusieurs marchés peuvent être affectés simultanément par une hausse des taux, un ralentissement de l’activité ou une baisse de la valeur des immeubles.
Combiner plusieurs secteurs immobiliers
Plusieurs SCPI peuvent aussi donner accès à différentes typologies d’actifs : bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel, hôtellerie ou locaux d’activité.
Chaque secteur dépend de moteurs économiques et locatifs spécifiques. Les bureaux sont notamment sensibles à l’organisation du travail et à la demande des entreprises. Les commerces dépendent de leur emplacement et des habitudes de consommation. La logistique est liée aux chaînes d’approvisionnement, tandis que l’immobilier de santé répond à des besoins démographiques et réglementaires particuliers.
Associer plusieurs secteurs peut donc répartir l’exposition du portefeuille. Il faut toutefois étudier leur poids réel. Une allocation composée de trois SCPI majoritairement investies en bureaux restera principalement dépendante du marché des bureaux, même si chacune détient quelques commerces ou locaux d’activité.
Vous pouvez comparer les stratégies des SCPI diversifiées, des SCPI de bureaux, des SCPI de commerces, des SCPI de santé et des SCPI logistiques, sans considérer qu’une catégorie est adaptée à tous les profils.
Diversifier les sociétés de gestion
La société de gestion sélectionne les immeubles, suit les locataires, organise les travaux et décide des acquisitions ou des cessions. Détenir des SCPI gérées par plusieurs acteurs peut donc réduire la dépendance de votre allocation à une seule équipe et à ses choix.
Cette diversification peut porter sur :
- les méthodes de sélection des actifs,
- les zones géographiques maîtrisées,
- l’expérience des équipes,
- la politique de collecte et d’acquisition,
- la gestion locative,
- la stratégie de travaux et d’arbitrage,
- la qualité et la transparence de l’information.
Deux SCPI administrées par la même société peuvent néanmoins suivre des stratégies distinctes. Inversement, des fonds appartenant à des gestionnaires différents peuvent investir sur des marchés très proches.
Le nom de la société de gestion constitue donc un critère supplémentaire, mais il ne remplace pas l’analyse des portefeuilles.
Réduire la dépendance à un patrimoine unique
En détenant une seule SCPI, votre investissement dépend de son portefeuille, de ses locataires, de sa stratégie et des décisions prises par sa société de gestion. Associer plusieurs fonds complémentaires peut répartir cette dépendance.
L’intérêt potentiel est de limiter l’impact d’un événement propre à une SCPI, comme :
- le départ d’un locataire important ;
- la vacance prolongée d’un actif majeur ;
- une forte exposition à un secteur en difficulté ;
- une baisse du prix de la part ;
- une augmentation du nombre de demandes de retrait ;
- une stratégie d’acquisition moins adaptée au nouveau contexte immobilier.
Cette répartition ne garantit ni les revenus ni la valeur du capital. En cas de baisse générale du marché immobilier, plusieurs SCPI peuvent être affectées en même temps.
Pourquoi multiplier les SCPI ne suffit pas ?
Ajouter des SCPI à une allocation peut donner l’impression de mieux répartir son investissement. Au-delà d’un certain point, cette multiplication peut cependant apporter peu de diversification supplémentaire et rendre le portefeuille plus difficile à comprendre.
Le risque de recoupement des patrimoines
Plusieurs SCPI peuvent détenir des actifs comparables, investir dans les mêmes villes ou dépendre des mêmes locataires. Certaines peuvent également posséder ensemble un même immeuble ou une participation dans une structure détenant cet actif.
Avant d’associer plusieurs fonds, comparez notamment :
- leurs principaux immeubles ;
- leurs principaux locataires ;
- leurs répartitions sectorielles ;
- leurs expositions géographiques ;
- le poids des actifs détenus indirectement ;
- leurs stratégies d’acquisition.
Le nombre de SCPI ne doit pas masquer le poids cumulé d’une même exposition. Par exemple, quatre fonds investis chacun à 60 % en bureaux restent collectivement très dépendants de ce secteur.
Les rapports annuels et les bulletins périodiques permettent d’identifier une partie de ces recoupements. Notre guide expliquant comment vérifier la diversification d’une SCPI détaille les indicateurs à consulter.
Le risque de recoupement des sociétés de gestion
Détenir plusieurs SCPI gérées par le même acteur ne revient pas exactement à détenir un seul fonds. Chaque SCPI possède son propre patrimoine et sa propre stratégie. Il existe néanmoins une dépendance commune aux processus et aux décisions de la même société de gestion.
Cette concentration peut concerner :
- les équipes d’investissement,
- les méthodes d’évaluation,
- les prestataires sélectionnés,
- les marchés immobiliers privilégiés,
- la vitesse d’investissement de la collecte,
- les politiques de distribution et de travaux.
Pour apprécier ce risque, regardez à la fois le nombre de sociétés de gestion représentées et les liens éventuels entre elles. Vérifiez également que chaque SCPI apporte une véritable exposition complémentaire.
L’accumulation des frais et du suivi
Acheter plusieurs SCPI ne multiplie pas automatiquement le pourcentage global de frais : chaque commission s’applique généralement au montant placé dans le fonds concerné. En revanche, les niveaux et les structures de frais peuvent différer d’une SCPI à l’autre et rendre le coût total moins lisible.
Chaque fonds peut prévoir :
- des frais de souscription,
- des frais de gestion,
- des commissions sur les acquisitions ou les travaux,
- des frais de cession,
- des conditions de sortie particulières.
La multiplication des lignes augmente aussi le travail de suivi. Vous devez consulter plusieurs bulletins, rapports annuels, évolutions de prix, taux d’occupation et situations de liquidité.
Avec un budget limité, répartir le capital entre de nombreuses SCPI peut également conduire à investir le minimum dans chaque fonds sans construire de pondération réellement choisie. Une allocation plus simple et plus lisible peut alors être préférable à une dispersion excessive.
Comment construire une allocation cohérente ?
Une allocation cohérente ne commence pas par le choix d’un nombre de SCPI. Elle se construit à partir de votre situation patrimoniale, puis sélectionne les fonds capables d’apporter les expositions recherchées.
Partir de son objectif patrimonial
La sélection ne sera pas la même selon que vous souhaitez :
- percevoir des revenus complémentaires,
- préparer votre retraite,
- constituer progressivement un patrimoine,
- compléter un investissement locatif direct,
- diversifier votre exposition hors de France,
- préparer des revenus différés grâce au démembrement.
Un investisseur recherchant des revenus potentiels peut accorder davantage d’attention à la situation locative et à la régularité des distributions. Une personne préparant un objectif de long terme peut aussi examiner le potentiel de valorisation, la qualité des actifs et le mode de détention.
Dans tous les cas, le taux de distribution ne doit pas être le seul critère. Il doit être rapproché de la performance globale, des frais, de la liquidité et du niveau de risque.
Définir son horizon d’investissement
Les SCPI sont des placements immobiliers destinés à être détenus sur le long terme. Leurs frais et leur liquidité limitée les rendent peu adaptées à une épargne dont vous pourriez avoir besoin rapidement.
Avant de déterminer le nombre de fonds, précisez :
- la durée pendant laquelle vous pouvez immobiliser le capital,
- la date à laquelle vous souhaitez éventuellement percevoir des revenus,
- vos projets à moyen terme,
- votre besoin d’épargne disponible,
- le mode d’investissement envisagé.
L’AMF recommande de conserver une épargne de précaution et de ne pas investir en SCPI des sommes dont vous pourriez avoir besoin à court terme. La revente des parts n’est pas garantie et son délai peut s’allonger lorsqu’il manque des acheteurs.
Examiner son exposition immobilière existante
Votre résidence principale, un investissement locatif ou des parts de sociétés immobilières constituent déjà une exposition à l’immobilier. Celle-ci doit être prise en compte avant d’ajouter une ou plusieurs SCPI.
Si vous possédez un logement locatif dans une grande ville française, une SCPI investie principalement dans l’immobilier résidentiel français n’apportera pas la même complémentarité qu’un fonds exposé à d’autres secteurs ou territoires.
Examinez l’ensemble de votre patrimoine :
- immobilier direct,
- SCPI déjà détenues,
- unités de compte immobilières,
- placements financiers,
- épargne disponible,
- endettement,
- projets nécessitant des liquidités.
La diversification entre plusieurs SCPI reste une diversification immobilière. Elle ne remplace pas une répartition globale entre différentes classes d’actifs adaptée à votre profil.
Comparer les SCPI avant de les associer
Pour déterminer si deux SCPI sont complémentaires, comparez-les selon une grille commune :
- stratégie immobilière,
- secteurs représentés,
- pays et villes d’implantation,
- nombre et poids des principaux immeubles,
- nombre et poids des principaux locataires,
- société de gestion,
- capitalisation,
- taux d’occupation financier,
- frais,
- liquidité,
- taux de distribution et performance globale.
Le comparateur France SCPI permet de confronter plusieurs véhicules. Cette première comparaison doit être complétée par la lecture du document d’informations clés, de la note d’information, du rapport annuel et des derniers bulletins publiés.
Une allocation n’a pas besoin d’être parfaitement équilibrée entre chaque SCPI. Les pondérations doivent surtout traduire votre objectif et éviter qu’une exposition non souhaitée ne devienne dominante.
Faut-il privilégier une SCPI diversifiée ou plusieurs SCPI spécialisées ?
Une SCPI diversifiée peut offrir, au sein d’un seul fonds, une exposition à plusieurs secteurs et parfois à plusieurs pays. Plusieurs SCPI spécialisées permettent de choisir séparément les thématiques et leur poids dans l’allocation, mais demandent davantage de capital et de suivi.
Aucune solution n’est systématiquement préférable. Une SCPI diversifiée peut rester concentrée sur une zone ou quelques locataires, tandis que plusieurs SCPI spécialisées peuvent être complémentaires ou, au contraire, cumuler des expositions proches.
Le choix dépend de votre budget, de votre patrimoine existant et du niveau de contrôle recherché. Pour approfondir cette comparaison, consultez notre guide pour diversifier son patrimoine avec les SCPI.
Titulaire d'un Master Audit - Contrôle de Gestion depuis 2008, Paul Bourdois travaille comme consultant pendant plusieurs années au sein de la gestion privée du Groupe AXA. Il se spécialise dans la SCPI et cofonde France SCPI en 2015 avec...
Tous ses articles
