Qu’est ce que le PGA ?
Le PGA est le nouvel indicateur qui mesure la performance réelle d’une SCPI sur l'année écoulée. Le PGA prend en compte les revenus distribués (dividendes) ainsi que l’évolution du prix de la part. Testé depuis plusieurs mois, le PGA a fait ses preuves. Il se calcule en additionnant le Taux de Distribution (TD) annuel et la variation du prix de souscription d’une SCPI sur le même exercice de référence.
Formule :
PGA = (Dividende brut de N + (Prix de souscription au 1er janvier N+1 − Prix de souscription au 1er janvier N)) ÷ Prix de souscription au 1er janvier N
Ce calcul prend donc en compte l’évolution des revenus distribués et, surtout, celle du prix de souscription, qu’il s’agisse d’une hausse ou d’une baisse.
Pourquoi le PGA a été introduit ?
Avec une crise inflationniste débutée en 2023, le marché immobilier, dont font partie les SCPI, a connu des turbulences. La pierre papier a ainsi vu de nombreux véhicules sortir de terre avec l'objectif de saisir des opportunités immobilières, avec notamment de nouvelles thématiques d’investissement.
Un fossé s’est ainsi creusé entre les SCPI plus historiques et ces nouvelles SCPI : celles qui sont confrontées à un patrimoine vieillissant et une collecte en berne face à celles fraîchement lancées, affichant des ambitions de rendements rarement observées sur le marché.
Dans cette course à la performance, certaines SCPI mettent en avant la distribution annualisée avec des Taux de Distribution parfois supérieurs à 10%. Cet indicateur permet d'apparaitre dans le classement des meilleures SCPI sans pour autant refléter la réalité de leur performance.
Face à ces pratiques, l’ASPIM, l’association qui normalise le marché des SCPI, a décidé de renforcer le cadre réglementaire. Elle a ainsi introduit ce nouvel indicateur de performance afin de refléter plus fidèlement la performance des SCPI. Quatre ans seulement après le lancement du Rendement Global Immobilier (RGI), ce dernier passe donc au rang d’indicateur complémentaire et cède sa place au PGA (Performance Globale Annuelle).
La différence majeure tient au fait que le RGI peut afficher une performance plus élevée, car il valorise la hausse du patrimoine immobilier, à travers la valeur de réalisation (valeur vénale du portefeuille).
Problème : tant que le prix de part reste inchangé, l’associé ne profite pas réellement de cette revalorisation. Le PGA vient corriger cette distorsion, en se basant sur la performance effectivement perçue par l’investisseur, à travers le rendement et l’évolution du prix de part. Le PGA propose donc une approche plus réaliste que le RGI.
Exemple d’un calcul comparatif entre le PGA et le RGI
Dividende brut annuel : 9€ ;
Valeur de réalisation par part N-1 : 200€ ;
Valeur de réalisation par part N : 205€ ;
Prix de souscription stable à 200€.
Calcul du RGI
RGI = (9 ÷ 200) + ((205 – 200) ÷ 200)
= 4,5 % + 2,5 %
RGI = 7 %
Calcul du PGA
PGA = (9 + (200 – 200)) ÷ 200
PGA = 4,5 %
Quel rôle prend le PGA ?
Le PGA devient un élément central. Certaines SCPI pouvaient jusqu’ici afficher un TD élevé, parfois boosté par une baisse du prix de part ou d’autres stratagèmes comptables ou artificiels. Le PGA vient donc remettre de la clarté et devra désormais accompagner obligatoirement la publication du taux de distribution. Cette évolution répond aux exigences de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) en matière de transparence et d’informations auprès des investisseurs :
« Toute communication sur le taux de distribution d’une SCPI (ratio des dividendes versés en année n sur le prix de la part au 1er janvier de l’année n) doit être systématiquement accompagnée d’un indicateur de performance plus globale calculé sur la même période, le taux de distribution ne donnant qu’une information partielle sur la performance réelle de la SCPI. »
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