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L’investissement dans un véhicule de placement immobilier nécessite de connaître l’Avis d’une SCPI. France SCPI présente les SCPI par Avis ainsi que des informations sur leurs indicateurs pour mieux les décrypter.

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SCPI : notre avis sur ce placement

Définition SCPI

Une SCPI pour Société Civile de Placement Immobilier, permet d’investir dans l’immobilier locatif de manière 100% digitalisée. Il s’agit d’une structure de placement collectif gérée et administrée par des sociétés de gestion, experte dans leur secteur. En effet, l’achat traditionnel possède plusieurs contraintes : de longues heures de recherches, l’intervention d’un agent immobilier et des formalités administratives lourdes. A contrario, l’investissement en SCPI s’étend sur de nombreuses typologies d’actifs (bureaux, commerces, biens liés à l’éducation etc.) positionnés sur différentes zones géographiques dont la gestion est entièrement déléguée. Accessible à tous à partir de 200 euros, les épargnants perçoivent des dividendes au prorata de leurs investissements.

Les avantages de la SCPI

Il existe de nombreux avantages incontestables propres aux SCPI pour les épargnants cherchant à investir dans l’immobilier locatif. Voici les différents atouts dont disposent la SCPI :

  • Tout le monde peut investir en SCPI : il est possible d’investir en SCPI à partir de 200 euros et à crédit à partir de 75.000 euros. Dans le cadre d’un placement classique, il est généralement difficile de trouver un investissement se rapprochant de ses objectifs financiers. Autrement dit, le système de part mis en place par la SCPI permet à l’épargnant de se constituer à moindre coût et de manière simplifiée un patrimoine.
  • La SCPI propose de forts rendements : c'est l’argument qui convainc le plus les épargnants français. Cette catégorie d’investissement bien qu’encore confidentielle est en effet de plus en plus plébiscitée. La rentabilité est un des facteurs les plus importants, dans le cas des SCPI la moyenne des Taux de Distribution a été de 4,52% en 2023. Ce taux depuis la fin des années 80 a toujours été compris entre 4 et 8% de rendement. Pour approfondir, les SCPI dédiées aux bureaux affichent un Taux de Distribution proche de la moyenne, tandis que celles spécialisées dans la logistique ou dans le résidentiel affichent des taux supérieurs à 7%.
  • L’absence de gestion : C'est l'un des arguments phare de l'investissement en SCPI. La majorité du temps, la gestion locative représente un frein dans l'investissement immobilier classique. Ce qui, habituellement dans l’immobilier, peut être considéré comme une difficulté (travaux, renouvellement des locataires, etc.) est géré par la SCPI. En y souscrivant, l’associé de la SCPI délègue les charges et la gestion à un spécialiste de l’immobilier : la société de gestion.
  • La dilution du risque locatif : l’un des principaux risques dans l’immobilier classique est qu’un locataire cesse de payer son loyer. A contrario, la SCPI possède un portefeuille d’actifs conséquent, permettant la dilution du risque locatif. Par ailleurs, une SCPI qui affiche une capitalisation élevée à plus de chance d’avoir un risque locatif limité.

Les risques de la SCPI

  • Le risque de perte de revenus : c’est le premier inconvénient à prendre en compte lors d’un investissement. Bien que la SCPI ne puisse garantir le rendement, elle possède un solide historique en matière de régularité des versements. Enfin, puisque son sous-jacent est immobilier, la SCPI bénéficie de la nature résiliente de celui-ci.

  • Le risque de liquidité : lors de la revente de ses parts l’épargnant peut patienter un certain temps. Ainsi le délai entre l’ordre de retrait et le versement sur le compte peut varier en fonction de la conjoncture. Actuellement, on constate des délais proches de 3 semaines.

  • La SCPI reste un investissement immobilier : ce véhicule de placement a pour réputation d’offrir un rendement attractif et régulier. Toutefois, la SCPI possède la même fiscalité que dans l’immobilier classique. Ainsi, son imposition dépend donc de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’associé. Elle est comprise entre 0 et 45% selon les revenus totaux du foyer fiscal. A titre d’exemple, un investisseur possédant un TMI de 30% déduira de ses revenus 47,5% (17,5% de CSG, CRDS + 30%), correspondant à un revenu net diminué de moitié.

  • La non-garantie du prix de part : il est important de le prendre en considération dans les problématiques que rencontre l’épargnant lors de l’investissement en SCPI. En effet, cette dernière est intrinsèquement liée à l’immobilier. Et au même titre que le prix d’un appartement peut fluctuer à la hausse comme à la baisse, investir en SCPI implique des fluctuations possibles.

Exemple des meilleures SCPI auxquelles souscrire

Lorsqu'il s'agit de réaliser un ou plusieurs investissements en SCPI, les épargnants peuvent s'interroger sur les meilleures SCPI adaptées à leur objectif de placement immobilier. Parmi celles-ci on retrouve la SCPI de rendement Remake Live qui sert à ses associés, un Taux de Distribution de 7,79% en 2023. Elle axe sa stratégie d’acquisition sur l’immobilier utile. En deuxième position du podium, la SCPI Iroko Zen affiche un Taux de Distribution (TD) de 7,12% en 2023. Il s’agit d’une SCPI diversifiée, répondant aux besoins des actifs citadins. On retrouve également en 3ème et 4ème position les SCPI Corum Origin et Eurion toutes deux gérées par Corum AM et distribuant plus de 6% à leurs associés en 2022. La jeune SCPI Eurion se démarque par son ambition à allier rendement fort et engagement socio-environnemental. Enfin, en cinquième position de ce classement, avec un TD 2022 de 6,4% la SCPI Coeur de Régions créée en 2018 par la société de gestion Sogenial Immobilier.

Quels indicateurs retenir pour avoir un avis sur la SCPI ?

Le taux de distribution

Il est l’indicateur le plus souvent pris en compte par les épargnants lors d’un investissement en SCPI. Le Taux de Distribution est exprimé en pourcentage et correspond donc au rendement annuel perçu par les associés. Pour le calculer, les dividendes brut sont divisés par le prix de souscription de la part. Au 1er janvier de l’année en cours pour laquelle le taux est calculé.

La Valeur de Reconstitution

La valeur de reconstitution est un indicateur qui apporte des informations sur la valeur actuelle du patrimoine d’une SCPI. Elle tient compte de la valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI réalisée tous les ans, les frais nécessaires à reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique et la valeur de son patrimoine. Enfin, l’AMF met en place un “matelas” pour que la part de souscription ne soit pas comprise dans une tranche entre - 10% et +10% de la valeur de reconstitution.

Taux d'occupation financier (TOF)

Cet indicateur est essentiel pour apprécier la qualité de la gestion d'une SCPI et l'opportunité d'y investir. C’est le rapport entre le montant des loyers effectivement facturés et le total des loyers qui pourraient être facturés si les immeubles étaient entièrement loués.

Report à nouveau (RAN)

Généralement exprimé en jour, le Report À Nouveau (RAN) permet de constater les réserves financières disponibles des SCPI qui permettent de pallier d'éventuelles fluctuations de revenus.

Délai de jouissance

Le délai de jouissance est un indicateur qui apporte une perspective différente à l’investissement en SCPI. Il détermine la date à laquelle l’associé va percevoir des dividendes. Il correspond au délai entre la date d’investissement et le moment où l'épargnant peut prétendre à percevoir ses premiers revenus.

Notre avis sur les SCPI

France SCPI, expert de la SCPI présente également des avis sur un grand nombre de SCPI, permettant d’identifier les points essentiels de chacune d’entre elles. Voici quelques exemples d'avis sur différentes SCPI :

Avis sur la SCPI Activimmo

Elle se distingue par une sectorisation pertinente, offrant une diversification intéressante sur le marché de la SCPI. Première SCPI de rendement, elle attire les investisseurs soucieux de diversifier leur portefeuille. De surcroît, elle offre un rendement largement supérieur à la moyenne. Ces dividendes élevés améliorent la performance globale de son portefeuille de bien. Activimmo peut être considérée comme une SCPI plébiscitée par les investisseurs. Retrouvez l’avis de France SCPI sur Activimmo.

Avis sur la SCPI Corum Origin

Corum Origin, cette Société Civile de Placement Immobilier, a attiré l'attention des associés par ses caractéristiques positives. En effet, ce véhicule de placement immobilier a toujours offert un rendement de plus de 6 % au cours des dernières années, surpassant ainsi la plupart des autres SCPI.

L'un des avantages notables de Corum Origin est sa diversification géographique. Elle investit dans des pays européens tels que l'Espagne et les Pays-Bas, offrant ainsi aux investisseurs un niveau de diversification supplémentaire. Retrouvez l’avis de France SCPI sur Corum Origin.

Avis sur la SCPI Accimmo Pierre

Accimmo Pierre, gérée par BNP Paribas REIM, se distingue par sa forte capitalisation de près de 3,9 milliards d'euros, lui conférant une dilution du risque. Les investisseurs seront également rassurés par le niveau de RAN, représentant environ 86 jours de revenus. Cette réserve assure ainsi un potentiel de versement de revenus sur une longue période. Retrouvez l’avis de France SCPI sur Accimmo Pierre.

Avis sur la SCPI PFO2

PFO2 se distingue par son engagement précoce en faveur de l'environnement. Dès sa création en 2009, elle devient une des premières SCPI écologiques. La SCPI obtient le label ISR, grâce à l’amélioration des performances énergétiques de ses immeubles. PFO2 dispose également d'une capitalisation supérieure à plusieurs milliards d'euros, réduisant ainsi le risque pour les investisseurs. Enfin, la SCPI dispose d'un Report À Nouveau (RAN) important, traduisant sa capacité à faire face à une éventuelle baisse des loyers et à maintenir des revenus réguliers versés à ses associés. Retrouvez l’avis de France SCPI sur PFO2.

Avis sur la SCPI Iroko Zen

La SCPI Iroko Zen fait partie d’une nouvelle génération de SCPI, présentant un certain nombre d'avantages attractifs pour les investisseurs.

La SCPI est sans frais de souscription, contrairement à la plupart des autres SCPI, généralement comprises entre 8 et 12 % de frais de souscription. En effet, elle se situe dans le trio de tête du classement des meilleures SCPI, avec un taux de distribution proche de 7 % en 2022. Toutefois, il est important de noter que les performances passées ne présagent pas des performances futures. Retrouvez l’avis de France SCPI sur Iroko Zen.

Questions fréquentes

Comment prendre en compte l’avis SCPI dans ses recherches ?

Un épargnant qui recherche le véhicule de placement qui lui convient peut être confronté à un éventail très large de solutions. L’Avis SCPI permet de présenter l’essentiel de chaque véhicule de placement. Il s’agit de listes à puce réparties entre les points positifs et les points de vigilance. En plus, d’apporter une lecture simplifiée à l’épargnant, ce système permet de comparer chaque SCPI. Enfin, l’Avis SCPI donne de manière synthétique les informations et aide à la prise de décision de l’épargnant. Pour compléter cet avis, l’épargnant peut télécharger le rapport annuel et le bulletin trimestriel.

Avis SCPI : Quels indicateurs pour choisir une SCPI ?

Il existe une multitude de facteurs permettant l’analyse précise d’une SCPI. Les indicateurs les plus couramment utilisés sont le taux de distribution, la capitalisation, la valeur de reconstitution, le report à nouveau ou encore le taux d’occupation financier. Généralement, l’avis mentionne au moins l’un de ces indicateurs pour chaque SCPI. France SCPI recommande aux investisseurs de s'intéresser aux indicateurs correspondants à leurs objectifs de placements immobiliers.

Les points de vigilances les plus communs lors d’un investissement en SCPI ?

L’indicateur le plus souvent rappelé dans les points de vigilance est certainement le Taux d’Occupation Financier. Cet indicateur permet de déterminer le rapport entre les loyers facturés et le montant des loyers qui pourrait être perçu, si tous les immeubles étaient loués. Dans le cas des points de vigilance, il permet de signaler si la vacance locative est élevée. Cette performance en dit long sur la gestion des actifs. Enfin, les frais de souscription, souvent compris entre 8 et 12%, peuvent être un argument défavorable lors d’un investissement en SCPI.

Pourquoi investir dans la Pierre Papier en 2023 ?

Lorsqu'il s'agit d’investir dans l’immobilier, la SCPI aussi appelée Pierre Papier peut être un véhicule de placement pertinent. D’autant plus, qu’il existe des facteurs permettant de mieux l’appréhender. Au préalable, il est important de prendre en compte la typologie de la SCPI qui peut être investie sur plusieurs types d'actifs comme les bureaux, les commerces, l'hôtellerie etc. Par ailleurs, la capitalisation de la SCPI permet de juger de sa solidité, dépassant souvent plusieurs dizaines de millions d’euros. Enfin, les indicateurs mis à disposition dans les bulletins trimestriels de chaque SCPI, laissent une image claire sur la gestion de la SCPI.
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