Comment calculer un taux de rendement immobilier ?

Le but de tout investissement immobilier (immobilier résidentiel ou SCPI de rendement) est de dégager des bénéfices à court ou moyen terme. Les revenus et les charges qui émanent d'un placement permettent de déterminer s'il est ou non rentable. Ainsi le calcul de rentabilité est primordial avant tout achat immobilier ou pour arbitrer un investissement à la vente.

Avant de comprendre comment calculer le taux de rendement immobilier, il est important de bien établir la différence entre rentabilité et rendement.

Quelle est la différence entre rentabilité et rendement ?

  1. Le rendement d'une opération immobilière n'est lié qu'aux revenus de cette dernière. Autrement dit, l'épargnant ne s'intéresse qu'aux revenus de son appartement ou de sa SCPI.
  2. La rentabilité prend en compte non seulement les revenus mais également la potentielle revalorisation du bien et l'éventuelle plus-value dégagée lors de la revente.

Même si elles sont souvent confondues ces 2 notions sont bien différentes et engendrent parfois 

Comment calculer un taux de rendement immobilier ?

Le taux de rendement immobilier s'obtient donc en divisant les revenus annuels générés par un bien par le prix du bien. Par exemple, un appartement d'une valeur de 100.000€ générant des loyers annuels de 5.000€ aura un taux de rendement immobilier de 5%.

Le taux de rendement immobilier est-il pertinent ?

Ce taux de rendement est un excellent indicateur pour savoir si un placement est pertinent. Mais il ne prend pas en compte d'éventuelles charges que le propriétaire devrait payer comme  :

  • Les charges de copropriété
  • La taxe foncière
  • Les éventuelles charges de gestion si le bien est géré par une agence.

La rentabilité nette de charges permet d'intégrer les charges précédentes dans le résultat. Le calcul pour obtenir la rentabilité nette de charges est donc le même que celui du calcul du taux de rendement mais il faudra soustraire des revenus, les charges citées ci-dessous. Dans l'exemple précédent, si la taxe foncière est de 150€ et les charges de copropriété de 400€, la rentabilité nette du bien sera de :

(5.000€-150€-400€) / 100.000€ = 4,45%

Il est possible d'aller encore plus loin et de calculer la rentabilité nette-nette de son placement. Il reste effectivement l'aspect fiscal à déduire dans le cas bien particulier des opérations de défiscalisation, des travaux permettant un avantage fiscal ou dans le cadre d'un emprunt pour la réintégration des intérêts d'emprunt.

Le calcul taux de rendement immobilier avec les SCPI de rendement

Le calcul du taux de rendement immobilier est un peu particulier avec les SCPI de rendement. Ce type d'investissement immobilier permet d'investir dans l'immobilier sans aucune gestion et aucune autre charge. Les revenus versés sont donc nets de toutes charges. Il est également appelé TDVM et correspond à la rentabilité nette de charges expliquée ci-dessous. En 2019, ce fameux TDVM a été en moyenne de 4,4% sur les SCPI.

Par exemple, la SCPI Epargne Pierre affiche un TDVM 2019 de 5,85%. Ce taux est bien la rentabilité nette de charges comparable avec celle d'un placement en immobilier résidentiel.

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