Les 10 questions cruciales à se poser avant d'investir dans une SCPI

Par France SCPI, le .
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France SCPI répond aux questions les plus importantes à se poser avant d'investir dans la pierre-papier. Du rendement aux frais en passant par les risques, les SCPI révèlent quelques subtilités qu'il est important de connaitre.
Les 10 questions cruciales à se poser avant d'investir dans une SCPI

Quels sont les principaux avantages de la SCPI ?

 
Tout d’abord le rendement. Avec +4,43% en 2017, il fait partie des rendements les plus importants dans le paysage des placements financiers allant des livrets court terme et celui des marchés boursiers chahutés.
La régularité. Ce rendement au-delà d’être important est régulier. Les SCPI peuvent se targuer d’avoir une régularité importante depuis plus de 30 ans avec rendement moyen toujours compris entre 4% et 8%.
L'absence de gestion. Un des freins à l’achat immobilier est le fait de ne pas vouloir s’occuper des locataires ou des travaux d’entretien. Avec les SCPI, la gestion est totalement déléguée et réalisée par la Société de Gestion.
Accessible. La SCPI s’adresse à tous et à toutes les bourses. Il est en effet possible d’investir à partir de 300€ au comptant et à partir de 20 000€ par emprunt. 
Réglementée. La pierre papier est un produit réglementé qui est soumis à un contrôle très strict de la part de l’AMF. A aucun moment, dans sa gestion comme dans sa commercialisation, la SCPI ne peut être opaque. 
 

Quel rendement puis-je espérer en investissant dans des parts de SCPI ?

 
En 2017, le Taux de rendement (TDVM pour Taux de Distribution sur Valeur Mobilière) des SCPI était de 4,43% en moyenne. Il devrait également être compris entre 4,3% et 4,5% en 2018. A l’image de loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif, ce fameux TDVM n’est absolument pas garanti. Néanmoins, même s’il ne présage pas de l’avenir le passé permet quand même d’observer l’évolution de ce taux de rendement. Depuis 1989, les SCPI n’ont jamais eu de TDVM supérieur à 8% et jamais inférieur à 4%. Sur les 30 dernières années, la pierre-papier est donc toujours restée dans cette bande passante 4-8% permettant ainsi de surclasser tous les autres types d’actifs.
 

Suis-je réellement bloqué lorsque j’investi dans les SCPI ?

 
Non, personne ne vous interdit de revendre vos parts une fois achetées. Mais en les revendant, vous supporterez les fameux frais de souscription (compris entre 8 et 12% selon les SCPI). Concrètement, pour une SCPI dont les frais sont de 10%, la part achetée à 100€ sera revendue immédiatement au prix de 90€.Vous comprenez donc que rien ni personne ne vous oblige à conserver vos parts et qu’en cas de coup dur, vous en disposez. Mais, il est recommandé de conserver au moins 10 ans ses parts pour amortir ces fameux frais.
 

Quelle part de mes économies puis-je investir en SCPI ?

 
Question complexe car il n’existe pas qu’une architecture de patrimoine. Certaines personnes sont en phase de constitution de leur patrimoine et ont donc recours à l’emprunt. Ce patrimoine est donc constitué à 100% de pierre papier. D’autres possédant un patrimoine plus développé, investissent une part de leurs liquidités. Néanmoins, nous recommandons toujours de ne pas dépasser 20% de son patrimoine investi en SCPI.
 

Dans quel type de biens investit une SCPI ?

 
Les SCPI sont des sociétés qui investissent majoritairement dans des biens professionnels. L’immobilier résidentiel reste donc marginal. L’immobilier tertiaire est plus rentable et offre de meilleurs loyers que l’immobilier locatif résidentiel. L’immobilier professionnel bénéficie de baux sur lesquels les locataires s’engagent. En général 3 ans, 6 ans ou 9 ans. En cas de non-paiement, pas de trêve hivernale, pas de facilités de paiement, l’occupant est prié de partir sur le champ. Dans l’immobilier professionnel, celui des SCPI, la législation est beaucoup plus en faveur du propriétaire (vous) qu’en faveur du locataire.
Cet immobilier est composé de bureaux, de commerces, d’entrepôts, de résidences de santé, de crèches.

 

Puis-je choisir dans quel bien de la SCPI je souhaite investir ?

 
Les SCPI mettent à disposition la liste des biens détenus en portefeuille. Il arrive que certains de nos clients nous demandent s’il est possible d’investir sur un bien dans une SCPI en particulier. La réponse est malheureusement non. Lorsqu’un investisseur choisit une SCPI, son argent sert à acheter une ou plusieurs parts de cette SCPI. L’épargnant détient donc une part de chacun des immeubles au pro rata de son investissement.
 

Quels sont les frais dans les SCPI ?

 
Il y a bien évidemment les frais de souscription que le propriétaire de parts supporte lorsqu’il revend ses parts. Mais il y aussi un autre type de frais que le souscripteur supporte indirectement : lorsqu’il reçoit ses loyers (appelés dividendes dans le cadre des SCPI), ces derniers sont nets de tous frais et bruts avant impôts. En réalité, les loyers versés par les locataires ont supporté des frais de gestion avant d’être reversés aux associés de la SCPI. Même s’il n’y a pas d’impact direct pour le souscripteur, il est quand même important de le préciser.
 

Quels sont les risques des SCPI ?

 
Il y a 3 grands types de risques. 
Le premier concerne la liquidité de la part au moment de la vente. Les SCPI à capital variable, en constante augmentation de capital sont réputées plus liquides que les SCPI à capital fixe mais il se peut que vous ne puissiez pas obtenir les fonds tout de suite lorsque vous revendez vos parts. D’où l’absolue nécessité d’investir seulement une part de votre patrimoine dont vous pensez ne pas avoir besoin tout de suite.
Le 2ème concerne la variation du prix de la part et des dividendes versés. En effet, personne ne peut garantir que la part achetée un certain prix conservera cette valeur. Elle pourra varier à la hausse comme à la baisse. C’est assez semblable pour les dividendes : ceux-ci peuvent varier à la hausse comme à la baisse.
Le 3ème est plus un inconvénient qu’un risque mais comme nous le disions, il est important d’investir dans les SCPI dans une optique long-terme, au minimum 10 ans.
 

A quel moment perçoit-on ses premiers loyers ?

 
C’est souvent une dimension mise de côté par les conseillers mais elle est importante. Les SCPI ont toutes ce qu’on appelle un délai de jouissance. Durant ce délai les parts ne vous distribueront pas de revenus. Au-delà, elles commenceront à produire leurs effets. A cela, il convient également d’ajouter le fait que les dividendes ne sont versés qu’à trimestre échu. Plus concrètement, si vous investissez dans une SCPI qui a un délai de jouissance de 3 mois, en investissant au 1er janvier, vous percevrez vos premiers dividendes le 1er juillet pour les mois d’avril, mai et juin (Janvier, février et mars faisant partie du fameux délai de jouissance), soit 6 mois avant d’avoir ses premiers revenus. Point à ne pas négliger en termes de trésorerie.
 

Qui créé les SCPI ?

 
Les SCPI est un produit ancien puisque la première SCPI a été créée dans les années 70 par une société de gestion indépendante. Depuis, on compte une cinquantaine de SCPI à capital variable créée et gérée par des sociétés indépendantes dont c’est le métier comme Perial, Sofidy, Primonial, Voisin pour les plus connues mais également par des groupes bancaires comme la BNP, Amundi, HSBC, etc. France SCPI se charge de rassembler toutes les SCPI pour les distribuer sur son site et faire en sorte que les investisseurs aient le choix le plus large du marché pour ensuite souscrire de manière totalement dématérialisée.