IFI et SCPI : Tout comprendre

Par Mariane Reynier
Publié le | Dernière modification le
Temps de lecture : 4 min
Les SCPI font partie de l’assiette taxable de l’IFI (l’Impôt sur la Fortune Immobilière) depuis la réforme de 2018. Mais qu’est-ce que cela implique dans l’achat de parts SCPI ? IFI et SCPI : Tout comprendre

Comprendre l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Instauré par le Premier Ministre Michel Rocard en 1989, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) est mis en place pour soutenir le financement du RMI (Revenu Minimum d’Insertion). 

Sous l’impulsion du Président Macron et depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) a été remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière, autrement appelé IFI. Contrairement à l’ISF, ce nouvel impôt ne concerne que les biens immobiliers. Il exclut donc tous les actifs financiers. En effet, l’objectif de cette réforme est d’orienter les placements dans les entreprises françaises plutôt que dans l’immobilier, afin de stimuler la création d’emploi. 

L’IFI concerne désormais tous les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 millions d’euros. On entend par net le patrimoine immobilier brut duquel sont déduits les crédits.

La particularité de l’IFI avec les SCPI

A mi-chemin entre un placement financier et une solution immobilière, les Sociétés Civiles de Placement Immobiliers entrent malgré tout dans l’assiette taxable de l’IFI. De ce fait, les détenteurs de parts de SCPI doivent déclarer leurs placements à l’administration pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière, que ce soit une SCPI à capital fixe ou variable. Par ailleurs, une décote est appliquée pour les détenteurs d’un patrimoine compris entre 1,3 millions et 1,4 millions d’euros. Celle-ci correspond à 1,25% du patrimoine net taxable soit 17500€ maximum.

Comment calculer l’IFI des SCPI ?

Chaque année, les sociétés de gestion de SCPI communiquent dans le récapitulatif des revenus fonciers et mobiliers sur la valeur IFI à déclarer par part. Pour obtenir la valeur de la participation à déclarer comme IFI, il est nécessaire de multiplier cette valeur par le nombre de parts détenus par l’épargnant.  

La valeur IFI d’une SCPI se calcule généralement en multipliant le ratio immobilier par la valeur de retrait pour les SCPI à capital variable. À titre informatif, le ratio immobilier correspond à la division de la valeur à laquelle le patrimoine pourrait être vendu en accord avec le marché par la valeur actuelle des actifs.

Et plus ponctuellement : 

  • Pour les SCPI à capital fixe avec un marché secondaire actif, il faudra multiplier ce ratio immobilier par le dernier prix de revente sur le marché secondaire
  • Pour les SCPI fixe et sans marché secondaire actif, il faudra multiplier le ratio immobilier par la valeur de réalisation.

Comment optimiser l’IFI des SCPI

Si les détenteurs de parts de SCPI sont imposables par l’IFI, il est toutefois possible de trouver un avantage fiscal dans l’achat de SCPI en démembrement. Pour rappel, en démembrement SCPI, le nu-propriétaire n’a pas la jouissance des parts et ne perçoit pas de revenus jusqu’à l’expiration des droits de l’usufruitier. L’assiette taxable de l’IFI exclut donc la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Investir en démembrement de SCPI permet donc d’optimiser son imposition à l’IFI.

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