Sur le marché des SCPI, le réflexe reste souvent le même : comparer les Taux de Distribution (TD) et privilégier les plus élevés. Un classement rapide suffit alors à identifier les véhicules les plus performants, en apparence. Cette lecture peut toutefois être erronée. Des taux de distribution attractifs peuvent en effet cacher des écarts significatifs, une fois la fiscalité prise en compte.
Une SCPI peut ainsi afficher un taux de distribution brut supérieur à ses concurrentes tout en générant un revenu net inférieur. Pour obtenir une lecture plus fidèle de la performance, il convient donc de s’intéresser à la stratégie d’investissement des SCPI.
Qu’entend-on par SCPI 100% européenne ?
Une SCPI 100% européenne est un véhicule qui investit dans des actifs situés en Europe, à l’exclusion du territoire français. Il est important de faire le distinguo avec les SCPI dites européennes qui investissent également en France. Les SCPI 100% européennes se singularisent donc par une exposition intégralement tournée vers les marchés immobiliers européens.
Au-delà de cet aspect géographique, ces SCPI de rendement présentent plusieurs atouts. Elles permettent notamment de capter des cycles économiques différents selon les pays, chaque marché évoluant selon sa propre dynamique. Sous l’effet de cadres réglementaires et de contextes économiques spécifiques, certains marchés peuvent se révéler plus porteurs sur certaines typologies d’actifs.
Pour aller plus loin, vous pouvez vous rendre sur notre page dédiée aux SCPI européennes.
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Pourquoi la fiscalité rebat les cartes ?
Au-delà des bénéfices liés à la diversification géographique, ce sont surtout les spécificités fiscales des investissements réalisés hors de France qui constituent l’attrait des SCPI européennes. Celles-ci s’inscrivent en effet pleinement dans une stratégie d’optimisation fiscale.
Les actifs sont soumis à la fiscalité du pays dans lequel ils sont situés. Grâce aux conventions fiscales signées entre la France et les autres pays européens, les investisseurs évitent la double imposition : les revenus sont ainsi imposés localement, sans s’ajouter à la fiscalité française.
Contrairement aux revenus fonciers français soumis à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI), comprise entre 0% et 45%, les revenus fonciers issus de l’étranger y échappent. À cela s’ajoute un élément qui renforce encore plus cet attrait : les revenus immobiliers étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2%. La fiscalité ne dépend ainsi plus du tout du profil de l’investisseur, mais du pays dans lequel les actifs sont situés.
L’optimisation fiscale, l’atout n°1 des SCPI 100% européennes
Si le principe d’imposition à l’étranger constitue le socle de ces investissements, les niveaux de fiscalité varient d’un pays à l’autre. Ces écarts expliquent en grande partie les différences de rendement net entre les SCPI européennes.
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L’Allemagne : les revenus immobiliers sont soumis à l’impôt sur les sociétés de 15%, auquel s’ajoute une surtaxe de solidarité de 5,5% appliquée sur cet impôt. Le taux global s’établit ainsi à 15,825%. Un niveau d’imposition qui contribue à l’attractivité du marché allemand pour les SCPI.
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L’Espagne : Les revenus immobiliers relèvent du régime de l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents). Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’Union européenne, contre 24% pour les non-résidents hors UE.
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L’Italie : l’impôt sur les sociétés (IRES) s’élève à 24%. Celui-ci peut être complété par une taxe régionale (IRAP), portant la fiscalité globale jusqu’à 27,9%. Dans le cadre des SCPI, les revenus immobiliers s’inscrivent dans une fiscalité proche de ce niveau.
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Les Pays-Bas : l’impôt sur les sociétés (CIT) s’élève à 25,8%. Toutefois, grâce à certains mécanismes d’optimisation et aux structures d’investissement mises en place, la fiscalité réellement supportée peut être significativement réduite.
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Le Royaume-Uni : les revenus immobiliers sont soumis à l’impôt sur les sociétés, dont le taux s’élève à 25%. Les investissements réalisés via des SCPI s’inscrivent généralement dans ce cadre, avec une fiscalité proche du régime local.
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L’Irlande : souvent perçue comme un paradis fiscal, le pays se démarque en réalité par un environnement particulièrement favorable aux entreprises. Son taux d’impôt sur les sociétés de 12,5% concerne les activités commerciales. En revanche, les revenus passifs, et notamment immobiliers, sont soumis à une fiscalité plus élevée, avoisinant les 20% grâce aux montages et la structuration des investissements.
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La Pologne : l’impôt sur les sociétés s’élève à 19%. La Pologne apparaît attractive, mais pas nécessairement via son taux. L’intérêt réside davantage dans la déductibilité des charges, notamment les intérêts d’emprunt, les frais d’exploitation ou encore les amortissements.
⚠️ La fiscalité européenne n’est pas systématiquement plus avantageuse que celle appliquée en France, notamment au regard de l’impôt sur les sociétés à 25% en France. Dans certains cas, les écarts sont assez limités. Toutefois, l’intérêt réside dans les conventions fiscales et les mécanismes associés, qui permettent d’optimiser la base imposable. L’ensemble de ces éléments se traduit par une fiscalité effective généralement comprise entre 15% et 20%.
Le vrai classement des SCPI européennes : ce que les investisseurs gagnent réellement
Le tableau ci-dessous présente l’ensemble des SCPI 100% européennes, en intégrant le revenu net réellement perçu après fiscalité. Les écarts observés avec d’autres classements basés sur le taux de distribution brut s’expliquent principalement par le poids de la fiscalité, encore largement ignoré dans de nombreux tableaux de comparaison.
| SCPI | Dividendes nets de fiscalité étrangère | Prix part 01/01/25 | TD 2025 net | TD 2025 brut |
| Reason | 20,60€ | 200,00€ | 10,30% | 12,90% |
| Linaclub | 12,17€ | 200,00€ | 6,09% | 7,10% |
| Eden | 2,99€ | 50,00€ | 5,98% | 8% |
| Transitions Europe | 11,70€ | 200,00€ | 5,85% | 7,60% |
| NCap Continent | 11,70€ | 210,00€ | 5,57% | 7,10 |
| Epargne Pierre Europe | 11,07€ | 200,00€ | 5,54% | 6,75% |
| LOG IN | 12,27€ | 250,00€ | 4,91% | 6,21% |
| Coeur d'Europe | 9,66€ | 200,00€ | 4,83% | 5,23% |
| Eurovalys | 45,18€ | 960,00€ | 4,71% | 4,98% |
| Sofidy Europe Invest | 11,04€ | 235,00€ | 4,70% | 5,41% |
| Elialys | 9,39€ | 200,00€ | 4,70% | 5,62% |
| Paref Prima | 12,61€ | 272,00€ | 4,64% | 5,00% |
| Perial Hospitalité Europe | 6,80€ | 181,00€ | 3,76% | 4,11% |
| Paref Evo | 9,07€ | 250,00€ | 3,63% | 4,72% |
| Opus Real | 58,47€ | 1 625,00€ | 3,37% | 3,56% |
| AEW Diversification Allemagne | 26,37€ | 902,00€ | 2,92% | 3,20% |
Focus sur le TOP 3
Reason
Après seulement un exercice complet, Reason est pour l’instant en tête de ce classement. La SCPI de MNK Partners affiche le rendement net le plus élevé du marché, portée par une stratégie judicieusement construite. Une implantation au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Irlande et en Belgique, qui lui permet de bénéficier d’environnements fiscaux très favorables. À la clé : un TD brut de 12,9%, transformé en un rendement net de 10,30%.
Linaclub
Linaclub fait partie de celles qui parviennent à tirer leur épingle du jeu. Si son portefeuille reste encore limité, son premier investissement donne le ton. Avec un premier actif en Espagne et un rendement acte en main particulièrement attractif, la SCPI se hisse à la deuxième place du classement, avec une distribution nette de 6,09%. Derrière ce chiffre, un point mérite d’être souligné : l’écart entre le brut (7,1%) et le net reste particulièrement contenu, à seulement un point.
Eden
Nouvelle venue sur le marché, Eden fait déjà partie des SCPI les plus prometteuses. Avec seulement trois distributions trimestrielles au lieu de quatre, la SCPI affiche des performances saisissantes : un TD brut de 8% pour un rendement net de 5,98%. Un démarrage rapide qui ne laisse rien au hasard. Eden s’appuie sur des marchés à la fiscalité attractive aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Irlande. À cela s’ajoute une durée résiduelle ferme des baux de 10 ans, qui renforce la visibilité long terme de la SCPI.Pour rappel,ce taux peut ne pas être représentatif de la performance stabilisée de la SCPI, en raison notamment de l’impact du délai de jouissance sur le niveau de distribution par part.
Vous pouvez aller plus loin et découvrir la SCPI Eden.
Les meilleures SCPI ne sont parfois pas celles que l’on croit
Au regard de ces éléments, les meilleures SCPI ne sont pas nécessairement celles qui affichent le taux de distribution le plus élevé. Une lecture uniquement basée sur le rendement brut peut conduire à des choix biaisés. À l’inverse, une approche intégrant la fiscalité et le rendement net permet d’identifier des SCPI plus pertinentes.
Si la fiscalité constitue un levier majeur, elle ne doit toutefois pas être le seul critère d’analyse. D’autres éléments doivent également être pris en compte pour apprécier la qualité d’une SCPI.
L’investissement dans des parts de SCPI présente notamment un risque de liquidité et un risque de perte en capital et doit être envisagé comme un investissement de long terme. Veuillez-vous référer à la documentation réglementaire de chaque fonds, avant de prendre toute décision finale d’investissement.
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