SCPI usufruit : tout savoir
Le démembrement SCPI en usufruit est la contrepartie logique du démembrement en nue-propriété.
L’opération se déroule donc sur une durée fixe de 3 à 20 ans et l’investisseur acquiert l’usufruit pour 20 à 35% du prix de la valeur des parts en pleine propriété. Il percevra, par ailleurs, des revenus basés sur la valeur des parts en pleine propriété.
Par exemple, si une part de SCPI de rendement en pleine propriété vaut 100€ avec un rendement de 6% et une clé de répartition pour un démembrement de 5 ans 80% / 20% :
- L’investisseur pourra acquérir l’usufruit pour 20% de 100€ soit 20€,
- Il percevra 6% de revenus basés sur 100€ et non pas 20€, soit 6€ / an pendant 5 ans.
Quels sont les avantages d’un démembrement SCPI en usufruit ?
Le démembrement en usufruit de SCPI comporte de nombreux avantages parmi lesquels :
- Des revenus élevés pour une faible mise de départ. L’investissement en usufruit de SCPI est en effet très peu mobilisateur de trésorerie et possède un effet de levier important. Dans ce cas précis, cette solution s’adresse souvent à des personnes morales qui souhaitent faire travailler leur trésorerie d’entreprise.
- Une solution d’optimisation pour les personnes physiques qui ont du déficit foncier à imputer sur des revenus.
Pourquoi investir en démembrement SCPI en usufruit
Les raisons d’investir rejoignent les avantages cités précédemment. Il est pertinent pour un épargnant d’investir en usufruit de SCPI s’il est faiblement imposé et qu’il recherche de forts compléments de revenus de manière immédiate.
Il est également pertinent d’y investir pour imputer des déficits fonciers.
Enfin, dans la plupart des cas, l’investisseur en usufruit est une personne morale qui cherche à optimiser sa trésorerie stable avec un placement plus performant qu’un compte à terme ou un contrat de capitalisation.
Quelles sont les contraintes d’un investissement en démembrement SCPI
L’investissement en démembrement SCPI comporte les mêmes risques qu’un investissement SCPI classique. Entre revenus non garantis et variations possibles du prix de la part, retrouvez tous les risques SCPI en détail.
La contrainte supplémentaire lorsqu’on investit en nue-propriété ou en usufruit de SCPI est le blocage pur et simple de son investissement durant toute la durée du démembrement. Contrairement à un investissement classique en pleine propriété dans lequel on peut ressortir à n’importe quel moment, investir en démembrement de SCPI nécessite d’être parfaitement conscient du blocage de la somme placée. Autrement dit, l’épargnant ne pourra pas revendre ses parts pour récupérer son capital pendant cette période.
Pour qui est fait l’usufruit de SCPI ?
Généralement, l’usufruit de SCPI est proposé à des Personnes Morales, c’est-à-dire des sociétés (SCI, SAS, SARL, etc.) pour qui la pierre papier représente un placement de trésorerie. Véritable alternative aux autres placements auxquels ont habituellement accès ces personnes morales, l’usufruit de SCPI permet d’optimiser le rendement et la fiscalité.
La subtilité repose sur le fait que les sommes investies sur l’usufruit de SCPI sont, pour une personne morale, amortissables comptablement pendant toute la durée du démembrement. Cet amortissement vient en fait réduire le revenu imposable et optimise d’autant la fiscalité.
En savoir plus sur la SCPI comme placement de trésorerie d’entreprise.
Exemple d’investissement en usufruit de SCPI
Une SAS réalise un investissement en usufruit de 50.000€ avec une durée de démembrement de 5 ans sur une SCPI dont le rendement est de 5%. Cette personne morale va donc encaisser des revenus de 5% sur la base de la pleine propriété soit 250.000€.
50.000€ (usufruit) / 20% Clé de répartition pour l’usufruit = 250.000€
La SAS va donc percevoir 12.500€ par an pendant 5 ans.
Cette personne morale sera évidemment imposée sur ces revenus mais en appliquant une déduction équivalente à l’investissement. Il sera comptablement admis que les 50.000€ soient amortis à raison de 10.000€ / an.
La base imposable annuelle sera donc de : 2.500€
12.500€ (revenus bruts) – 10.000€ (amortissement comptable) = 2.500€.
L’imposition, quant à elle, sera de 2.500€ x 33,33% (Taux IS) = 833€
Au terme de ces 5 ans, le gain de l’opération sera de:
- Loyers bruts : 62.500 euros
- Imposition : 4.165 euros
- Investissement: - 50.000 euros
Le gain total de l’opération sera de 8.335 euros et le Taux de Rendement Interne de cette opération sera de 3,13% net par an.
Les décotes en usufruit de SCPI
Les clés de répartition ou décotes en démembrement de SCPI sont à la discrétion des Société de Gestion. Malgré tout, les proportions sont plus ou moins les mêmes de telle sorte que pour acheter des SCPI en usufruit sur 5 ans, la norme se trouve autour des 20%. Mais certaines SCPI plus jeunes, abaissent ce pourcentage pour attirer de nouveaux investisseurs.
Retrouvez ici toutes les décotes par SCPI en fonction des durées.