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Quelle fiscalité ?

Pour comprendre la SCPI, il est important de maitriser sa fiscalité. Les revenus distribués par les SCPI sont fiscalisés (comme la plupart des sources de revenu), et donc à mentionner sur votre déclaration de revenus auprès de l'administration fiscale.

Et cette fiscalité est exactement la même que celle d'un bien immobilier détenu en direct, tant sur les revenus que sur les plus-values de cession générées.

Simplicité ! En effet, chaque année, avant de déclarer vos revenus, vous recevrez de la part des sociétés de gestion de SCPI une notice explicative vous permettant de remplir facilement votre déclaration.

En plus de l'équipe France SCPI, si vous avez une question à poser, chaque SCPI dispose d'un service « Associés » dédié permettant de répondre à toutes vos interrogations. Vous n'êtes pas seul.

Fiscalité sur les revenus

En tant qu'associé d'une SCPI, vous percevez des revenus de 2 types :

Les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI. Ces derniers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu après application des prélèvements sociaux en vigueur. Vous pouvez opter pour le régime réel ou le régime micro-foncier (selon les cas) dans votre déclaration de revenus. A noter, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus.

Vous percevrez aussi, de manière très marginale des revenus financiers issus des placements de trésorerie sécurisés de la SCPI. Ces derniers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu après application des prélèvements sociaux en vigueur.

Et dans l'assurance-vie ?

L'achat de parts de SCPI peut se faire au travers de l'assurance-vie. Dans ce cas précis est appliquée la fiscalité de cette enveloppe et non celle des SCPI.

Pas de retrait, pas de fiscalité : les revenus générés par la SCPI ne vous sont pas versés mais sont directement capitalisés et réinvestis sur le contrat d'assurance-vie.

Elle est dégressive : si retrait, avant 4 ans, elle est de 35% (ou tranche IR), entre 4 et 8 ans, de 15% (ou tranche IR) et après 8 ans, de 7,5% (ou tranche IR) après abattement de 4 600 € pour un célibataire et 9200€ pour un couple. A cela sont toujours ajoutés les 17,2% de prélèvements sociaux.

Fiscalité sur les plus-values

Si vous décidez de revendre vos parts de SCPI, vous serez soumis à la fiscalité des plus-values immobilières. Le taux d'imposition sur la plus-value est de 19% et de 17,2% pour les prélèvements sociaux.

L'application de cette fiscalité dépend du nombre d'années de détention de vos parts. Il existe en effet, un abattement progressif qui vous permettra d'effacer toute l'imposition sur la plus-value au bout de 30 années de détention comme un bien immobilier classique.

Pour le taux d'imposition, l'abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la 21ème et 4% pour la 22ème année. Ce qui implique une éxonération totale au bout de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ; 1,60 % pour la 22ème année et 9 % pour chaque année au-delà de la 23ème Ce qui implique ici une exonération totale au bout de 30 ans.

Et pour revendre mes parts ?

Comprendre la SCPI pour en acheter des parts, c’est aussi savoir comment les revendre.

Si la SCPI est à capital fixe

Dans le cas d'une scpi à capital fixe, le nombre de parts composant le capital est fixe, à moins que la société de gestion ne décide de procéder à une augmentation de capital. En dehors des périodes d'augmentation de capital, il est possible d'acquérir des parts sur le marché secondaire, si un autre associé souhaite en céder.

Pour la revente des parts, vous devez tout d'abord adresser votre demande à la société de gestion. Dès lors, les demandes de retrait se font sur le marché secondaire. Ce dernier est organisé par la société de gestion qui recense à date fixe (souvent hebdomadaire ou mensuelle) les ordres d'achat et de vente pour déterminer le prix de cession et vous restituer votre capital dans les meilleurs délais.

Vous pouvez retrouver tous les indicateurs clés ici

Si la SCPI est à capital variable

Dans le cas d'une scpi à capital variable, le nombre de parts varie à tout moment au gré des souscriptions/retraits de parts. On dit des scpi à capital variable qu'elles sont en constantes augmentation de capital. Toutefois, la société de gestion d'une SCPI à capital variable peut décider de ne pas augmenter le nombre de parts en ne retenant que les souscriptions compensées par des retraits.

Pour la revente de parts, vous devez tout d'abord adresser votre demande à la société de gestion. Dès lors, les demandes de retrait seront compensées par les nouvelles souscriptions et/ou les liquidités de la SCPI pour vous restituer votre capital.

A savoir : Si les nouvelles souscriptions et les liquidités n'étaient pas assez importantes pour compenser les demandes de retrait, la SCPI aurait la possibilité de céder des immeubles pour vous restituer votre capital.

Et quels sont les frais ?

L'acquisition d'un bien immobilier implique toujours des frais (de notaire, d'acquisition, de travaux, etc...).

Les parts de SCPI étant considérées comme tel, des frais équivalents dits de souscription sont compris dans le prix de la part au moment de l'acquisition (entre 3% et 12% selon les cas).

A savoir : Lorsque vous achetez des parts de SCPI à capital fixe (seulement dans ce cas) vous devez également payer des droits d'enregistrement (autour de 5%) qui sont généralement déduits des frais de souscription. Les frais de gestion annuels (10% environ) sont directement prélevés sur les dividendes encaissés par la SCPI. Ils rémunèrent la société de gestion qui assure la bonne gestion de la SCPI. Les dividendes versés aux associés sont évidemment nets de frais de gestion annuels.

Vous n'avez aucun autre frais !

Vous avez un projet d'investissement ?

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