Investir en SCPI avec une SCI à l’IS : mode d’emploi

Par France SCPI
Publié le | Dernière modification le
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Acheter des parts de SCPI au travers d'une SCI à l'IS est une méthode d'investissement confidentielle. Elle est pourtant accessible à tous et permet notamment d'optimiser la fiscalité ou de préparer la transmission de son patrimoine. Explications et mode d'emploi.

Investir en SCPI avec une SCI à l’IS : mode d’emploi

Lorsqu'un épargnant décide d’investir dans l’immobilier locatif en souscrivant des parts de Société Civile de Placement Immobilier, c'est souvent pour les avantages que réserve l’investissement en SCPI par rapport à la détention d’un bien immobilier en direct. Tout d’abord parce qu’il existe un vaste choix de véhicules investis dans la « pierre papier », ce qui répond parfaitement aux objectifs de diversification de patrimoine. Un des autres avantages d'un investissemetn SCPI est aussi de pouvoir s'affranchir des risques inhérents à la gestion locative. Et en optant pour la souscription de parts de SCPI, l'épargnant mise sur le meilleur compromis qu’offre le couple rendement / risque. Mais savez-vous qu’il est possible d’optimiser davantage votre placement en faisant jouer en votre faveur des leviers fiscaux ? Dès lors, Investir en SCPI par une SCI à l'IS devient une alternative à la souscription en direct et peut parfois être fiscalement très avantageuse. France SCPI vous propose d’en décrypter les modalités.

 La SCI : un outil fréquemment utilisé dans le cadre de la gestion patrimoniale

Une société civile immobilière est une structure juridique très facile à constituer. Gérer un patrimoine immobilier par l’intermédiaire d’une SCI revêt de nombreux avantages. Cela permet notamment de surseoir aux difficultés de l’indivision. Il est ainsi plus aisé entre membres d’une même famille de pouvoir procéder à des achats de parts de SCI familiale plutôt que de devoir vendre un bien pour ensuite répartir des sommes entre les ayants droit. La gestion immobilière est en outre facilitée lorsque l’on est plusieurs à détenir des biens comme dans le cadre d’une SCI familiale. Mais ce réceptacle que constitue une société civile immobilière sera surtout un outil juridique particulièrement adapté à la transmission du patrimoine. Et s’il est fréquent de recourir à la création d’une SCI aux fins d’acquérir un bien immobilier en direct, cette forme juridique sera également idoine pour ceux qui veulent investir en SCPI.   

Pourquoi acquérir des parts de SCPI par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS?      

Par défaut, les résultats d’une SCI seront soumis à l’IR (impôt sur le revenu). On parle alors de transparence fiscale. Mais dès l’enregistrement de celle-ci ou à n’importe quel moment après sa création, les associés d’une SCI pourront opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés. Et depuis le 1er janvier 2019, le choix de cette option n’est plus irrévocable puisqu’il sera possible d’y renoncer dans un délai de 5 ans. Attention toutefois, car cette renonciation deviendra ensuite irrévocable.

Réduire l’impact fiscal que subissent des revenus locatifs sera alors la principale motivation qui peut amener à opter pour l’impôt sur les sociétés. En revanche, lors de la revente d’un bien immobilier, une SCI assujettie à l’IS subit une fiscalité plus lourde que celle d’une SCI soumise à l’IR. Le montant de la plus value réalisée ne sera en effet pas soumis à un abattement pour durée de détention. Voyons dans le détail quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IS pour un investisseur en SCPI.

Parts de SCPI détenues par une SCI à l’IS : une fiscalité optimisée sur les revenus locatifs

Lorsque vous investissez en SCPI avec une SCI soumise à l’IS, vous n’êtes pas redevable de l’impôt dû sur les revenus versés par une SCPI. C’est en effet la société civile immobilière qui sera taxée sur ses bénéfices. Le barème qui s’applique est celui de l’impôt sur les sociétés :

  • Un taux réduit de 15 % sur les bénéfices n’excèdent pas 38 120 €
  • Un taux de 28 % au-delà de ce seuil et jusqu’à 500 000 €. À noter que ce taux sera ramené à 26,5 % en 2021 puis à 25 % en 2022.

En revanche l’associé d’une société immobilière de placement sera imposé s’il décide de se verser des dividendes. Dans ce cas il aura le choix entre 2 possibilités :

  • Soit le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, autrement appelé flat tax
  • Soit le barème de l’impôt sur le revenu auquel s’ajouteront 17,2 % de prélèvements sociaux. Le montant du dividende soumis à l’IR bénéficiera alors d’un abattement de 40 % et la CSG à hauteur de 6,8 % pourra être déduite du revenu imposable.

Toutefois, même si le bénéfice de l’abattement et de la récupération de la CSG paraissent fructueux, la première option sera bien sûr à privilégier dès lors que l’on se situe dans une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % ou au-delà. Mais une rapide comparaison avec le régime de l’IR pour des parts détenues en direct s’impose.

Impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu : quel impact fiscal sur des revenus de parts de SCPI

Prenons le cas d’un contribuable qui se situe dans une tranche marginale d’imposition à 30 %. Imaginons que celui-ci veuille acquérir des parts de SCPI qui chaque année distribuent un loyer de 10 000 €. Quelle serait la pression fiscale si ces SCPI sont détenues par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’IS qui reverse l’intégralité de son bénéficie sous forme de dividende ?

  • Impôt sur les sociétés : 10 000 x 15 % = 1 500 €
  • Prélèvement forfaitaire unique : 8 500 x 30 % = 2 550 €
  • Montant total de la ponction fiscale = 4 050 € soit un taux de 40,5 %

Imaginons maintenant que ce contribuable détient ses parts de SCPI en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’IR :

  • Impôt sur le revenu : 10 000 x 30 % = 3 000 €
  • Prélèvements sociaux : 10 000 x 17,2 % = 1 720 €
  • Montant total de la ponction fiscale = 4 720 € soit un taux de 47,2 %

Il faut à ce stade préciser qu’un contribuable peut également opter pour le régime du micro-foncier et bénéficier d’un abattement de 30 % sur ces revenus locatifs bruts avant application de l’IR. Toutefois, cette formule d’imposition ne sera accessible que si le montant de ses revenus fonciers est inférieur à 15 000 € et les dividendes de SCPI en seront exclus s’il ne détient pas également un bien en direct.

L’instauration de la flat tax en 2018 et la possibilité d’un taux d’IS réduit à 15 % sur des revenus de SCPI rendent donc très attractif le régime d’une SCI soumise à l’IS pour investir en SCPI en ce qui concerne l’imposition de revenus locatifs. Ce schéma s’adresse donc à des particuliers fortement imposés.

Les autres avantages de la SCI à l’IS pour acquérir des parts de SCPI  

Achat de SCPI à crédit et SCI à l’IS : une empreinte fiscale fortement réduite

Une stratégie patrimoniale de long terme implique souvent que l’on renonce à recueillir immédiatement les fruits d’un investissement pour se réserver la constitution d’un capital dont l’on profitera plus tard. Dans cette optique il convient de recourir à l’effet de levier de l’endettement. Des parts de SCPI peuvent ainsi parfaitement être acquises par une SCI emprunteuse. Et dans un premier temps les loyers encaissés seront consacrés au remboursement de l’emprunt et les associés de la SCI s’abstiendront de se verser des dividendes. Seul l’IS s’appliquera sur les résultats de la SCI. Un taux de 15 % et l’absence de prélèvements sociaux seront alors très avantageux pour l’investisseur. Mais dans un tel cas de figure, les parts de SCPI ne seront pas amortissables comme peut l’être un bien immobilier détenu en direct.

L’acquisition de parts de SCPI en démembrement par une SCI à l’IS : une solution véritablement optimisée  

Investir dans la pierre papier par le biais d’une SCI soumise à l’IS prend tout son sens lorsqu’il s’agit d’acquérir des parts de SCPI en démembrement. En effet, dans ce cas d’espèce, la SCI devient usufruitière et la nue-propriété demeure dévolue à l’investisseur personne physique. Pendant toute la durée de l’usufruit, les quotes-parts de loyers versés par la SCPI sont imposées au taux de 15 % ou 28 % au-delà de 38 120 €. Mais l’intérêt fiscal de l’opération est que contrairement à des parts détenues en pleine propriété, l’usufruit sera amortissable ce qui minimisera encore davantage l’impôt dû.

Acquérir des parts de SCPI avec une SCI à l’IS dans l’optique de préparer sa transmission de patrimoine

Si le régime de l’IS est à bien des égards plus favorable que celui de l’IR quant à la fiscalité des revenus, il n’en est pas de même lors la taxation des plus values.  Lors de la revente de parts de SCPI par une SCI à l’IS, la plus value réalisée sera taxée à 15 ou 28 % sans pouvoir bénéficier d’un abattement pour durée de détention comme dans le cas du droit commun de taxation des plus values immobilières pour un particulier. De surcroît, les associés de la SCI devront ensuite se verser un dividende pour récupérer le produit de cette cession de parts. La plus value sera ainsi doublement imposée puisque ce sera cette fois la flat tax à 30 % qui s’appliquera.  

Mais investir en SCPI avec une SCI à l’IS demeurera toutefois une excellente solution dans l’optique de transmettre son patrimoine. Chaque parent a en effet la possibilité d’effectuer tous les 15 ans une donation de 100 000 € à chacun de ses enfants en exonération de droits.

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