Démembrement SCPI : Investir de manière temporaire

Par France SCPI
Publié le | Dernière modification le
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Le démembrement dans l'investissement SCPI est peu courant mais s'avère très efficace pour l'épargnant qui souhaite différer des revenus. Quel est son fonctionnement ? Comment investir ? Quelles sont les clés de répartition ? France SCPI vous explique tout.

Démembrement SCPI : Investir de manière temporaire

Dans le monde de l’investissement et plus particulièrement celui des SCPI, le démembrement temporaire est un secret bien gardé. De plus en plus de personnes connaissent le produit SCPI (ou pierre-papier). Par ailleurs, beaucoup de français maitrisent la notion de démembrement, qui consiste à séparer la propriété d’un bien entre usufruit et nue-propriété. En revanche, peu d’épargnants connaissent le démembrement temporaire de SCPI. Pourtant ce dernier comporte des avantages difficilement égalables.

Le démembrement de propriété, c’est quoi ?

Le démembrement, c’est le fait de découpler 2 droits fondamentaux :

  • L'usufruit : L’usufruitier en question a le droit d’user d’un bien et d’en recevoir les fruits s’il désire le mettre en location par exemple.
  • La nue-propriété : Le nu-propriétaire peut ainsi récupérer le bien et en disposer à l’extinction du droit d’usufruit.

Dans la pratique, le démembrement est souvent rencontré lors d’une succession dans laquelle le conjoint survivant détient l’usufruit d’un bien immobilier tandis que les enfants en détiennent la nue-propriété. De manière concrète, l’usufruitier pourra habiter dans ce bien ou décider d’en percevoir des revenus fonciers en le louant. Les enfants nu-propriétaires deviendront pleins-propriétaires lors du décès de l’usufruitier. On parle alors de démembrement viager.

Comment fonctionne le démembrement avec les SCPI ?

Avec les SCPI, l’objectif du démembrement est différent. Tout d’abord, il est mis en place pour une durée bien précise. On parle de démembrement temporaire. L’usufruitier et le nu-propriétaire s’accordent donc sur une durée définie avec un contrat très simple. Ce délai est en général compris entre 3 ans et 20 ans. A son terme, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire.

Mais quel est l’intérêt d’effectuer un démembrement de SCPI ?

En investissant en nue-propriété de parts de SCPI, l’épargnant va renoncer aux revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement. En contrepartie, il achètera ses parts avec une décote importante.

Exemple d'un démembrement  :

Le prix de souscription d’une part est de 100€ et son TDVM (Taux de Rendement) de 5%. En achetant la part en nue-propriété, l’épargnant déboursera 80€ pour une part (décote de 20% généralement observée pour un démembrement de 5 ans). Il n’aura pas de revenus pendant toute la durée du démembrement. Au bout de 5 ans, il récupérera l’intégralité de la propriété de la part soit 100€ dans le cas présent. Celui lui permettra au passage de réaliser une plus-value latente de +25%.

Et après ? En N+5, l’investisseur peut soit profiter des 5% de rendement sur 100€ et encaisser des revenus fonciers, soit décider de revendre ses parts. Avantage supplémentaire, la somme investie en nue-propriété sort de la masse imposable à l’IFI.

Le guide SCPI 2019 pour investir

La nue-propriété de SCPI, pour qui ?

Dans la plupart des cas, la SCPI en démembrement s’adresse à des contribuables relativement fiscalisés (tranche marginale d’imposition égale ou supérieure à 30%. Pourquoi ?

Dans la configuration basique de pleine propriété, la SCPI permet d’encaisser de forts revenus. Mais ces derniers considérés comme fonciers sont taxés à hauteur de la tranche marginale d’imposition (pouvant aller de 0 à 45%) et des prélèvements sociaux (17,2%). Pour un contribuable avec une tranche marginale d’imposition à 41%, l’imposition est quasiment de 60% sur les revenus générés par les SCPI. De quoi faire réfléchir.

La nue-propriété de part de SCPI est en fait idéale pour un contribuable à quelques années de la retraite. S’il calcule bien, le remembrement aura lieu exactement à son départ en retraite. Et c’est justement à ce moment précis qu’il verra ses revenus et donc sa tranche marginale d’imposition diminuer. Timing parfait !

Quelles sont les clés de répartition du démembrement en SCPI ?

La décote à l’achat de nue-propriété est définie par une clé de répartition qui varie selon les sociétés de gestion et dépend des caractéristiques de la SCPI. La durée est évidemment déterminante dans le calcul de cette décote.

Voici par exemple, les clés de répartition observées avec nos clients sur le mois d'aout 2019.

SCPI Société de Gestion Décote / Clé de répartition
5 ans 7 ans 10 ans 12 ans 15 ans
Affinités Pierre Groupama Gan Reim 19% 25% 32% 35% 39%
Atream Hôtels Atream 20% 26% 33% 35% 40%
Buroboutic Fiducial Gérance 17,5% 23% 30,5% 32,5% 36%
Cœur de Ville Sogenial 19% 25% 32%    
Cœur de Régions Sogenial 19% 25% 32%    
Cristal Rente Inter Gestion 20% 27% 33% 36% 40%
Epargne Foncière La Française Am 17,5% 23% 29% 32% 35%
Epargne Pierre Voisin 22% 28% 35% 39% 43%
Interpierre France Paref Gestion 21% 27% 35%    
Kyaneos Pierre Kyaneos 23% 28,5% 37% 38% 41,5%
LF Grand Paris Patrimoine La Française Am 18% 23% 29% 31% 34%
Logipierre 3 Fiducial Gérance 18,5% 24% 31,5% 33,5% 37%
Ficommerce Fiducial Gérance 18,5% 24% 31,5% 33,5% 37%
Foncia Cap'Hebergimmo Foncia Pierre Gestion 19,5% 25,5% 32,5% 36% 40%
Foncia Pierre Rendement Foncia Pierre Gestion 19,5% 26% 32% 35% 38,5%
Immorente Sofidy SA 19,3% 24,8% 31,8%    
Interpierre Paref Gestion 21% 27% 35%    
LF Europimmo La Française Am 16% 21% 26,5% 28% 32%
LFP Opportunité Immo La Française Am 20% 27% 33% 36% 39%
Multimmobilier 2 La Française Am 17% 22% 28% 31,5% 33,5%
Novapierre Paref Gestion 19%   33%    
Novapierre Allemagne 2 Paref Gestion 18% 23% 30%    
Patrimmo Commerce Primonial Reim 18% 23% 30%   40%
PFO Perial Asset Management 21,5%   35,5%    
PF Grand Paris Perial Asset Management 18,5%   32,5%    
PFO2 Perial Asset Management 18,5%   32,5%    
Pierre Capitale Swiss Life Reim 18,5% 24% 30,5% 33% 36%
Pierre Privilège Ageas France 17,5% 23% 29% 32% 35%
Pierval Santé La Française Am 20% 27% 33% 36% 39%
Placement Pierre Foncia Pierre Gestion 18,5% 24,5% 32% 35% 39,5%
Primopierre Primonial Reim 18% 23% 30%   40%
Primovie Primonial Reim 18% 23% 30%   40%
Primofamily Primonial Reim 18% 23% 30%   40%
Sélectipierre 2 Fiducial Gérance 14% 18% 23% 26% 29%
Sélectinvest 1 La Française Am 16,5% 21,5% 28% 30% 32%
Vendôme Régions Norma Capital 24% 30% 37% 39% 42%

 

Pour investir en démembrement de SCPI, n'hésitez pas à contacter France SCPI

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