Placement trésorerie d’entreprise : la SCPI en usufruit, produit miracle ?

Par France SCPI
Publié le | Dernière modification le
Temps de lecture : 5 min

Tous les directeurs financiers, les trésoriers et plus largement les dirigeants d'entreprise le savent : placer sa trésorerie de manière pertinente est de plus en plus complexe. Entre marchés volatiles et taux court terme peu rémunérateur, La SCPI en usufruit pourrait devenir la solution la plus pertinente dans le placement de trésorerie d'entreprise.

Placement trésorerie d’entreprise : la SCPI en usufruit, produit miracle ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement financier qui se démocratise de plus en plus parce qu’efficace dans de nombreuses situations. La pierre-papier, comme on l'appelle plus couramment, s’adapte en effet aux problématiques et aux exigences des investisseurs.

SOMMAIRE

  1. Le démembrement de propriété, qu'est ce que c'est ?
  2. Comment fonctionne le démembrement temporaire avec les SCPI ?
  3. Placement de trésorerie d’entreprise et usufruit temporaire de SCPI, comment ça marche ?
  4. L'amortissement comptable pour l’investissement en usufruit de SCPI, une des clés de voute.
  5. Exemple de placement de trésorerie d'entreprise avec la SCPI en usufruit

Pour rappel, la SCPI est une société qui acquiert des actifs immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). En achetant des parts de SCPI, l’épargnant investit indirectement dans l’immobilier professionnel et reçoit ainsi des loyers. Un des principaux avantages de la SCPI est l’absence de gestion pour le propriétaire de parts : ni locataires, ni travaux. L’autre point fort de la SCPI est bien évidemment son rendement. Les loyers perçus par les associés vont de 4 à 6% selon les SCPI. Et depuis 30 ans, le rendement moyen versé par les SCPI n’a jamais été supérieur à 8% mais jamais inférieur à 4%. De quoi convaincre beaucoup d’investisseurs, surtout dans un contexte de marchés volatiles et de livrets peu rémunérateurs.

Ce schéma classique de d’acquisition de parts en pleine propriété trouve aussi une déclinaison plus confidentielle : le démembrement temporaire. Si la SCPI est souvent adressée aux particuliers, elle est aussi très adaptée aux Personnes Morales (SCI, SARL, SAS, etc.) et Associations qui cherchent un placement de trésorerie d’entreprise dans le cadre de l’usufruit de SCPI.

Le démembrement de propriété, qu'est ce que c'est ?

Le démembrement, c’est le fait de décomposer la propriété en deux droits distincts :

  • L’usufruit. C'est le droit de jouir d’un bien et d’en percevoir les loyers.
  • La nue-propriété. C’est le droit de devenir plein propriétaire lorsque le droit d’usufruit est éteint

Majoritairement rencontrées dans le cadre de successions immobilières classiques, ces deux notions sont également applicables aux SCPI pour un démembrement temporaire sur des durées définies à l’avance : de 5 ans à 15 ans.

Comment fonctionne le démembrement temporaire avec les SCPI ?

Concrètement, les particuliers vont être les principaux investisseurs de parts de SCPI en nue-propriété. Ces derniers vont acheter leurs parts avec une décote importante (-20% sur 5 ans par exemple) et renoncer en contrepartie aux loyers pendant la durée du démembrement. Au moment du remembrement (en N+5 dans notre exemple), l’épargnant deviendra alors plein-propriétaire en réalisant au passage une jolie plus-value. En investissant 80€ (prix de la part à 100€ avec décote de 20%), il récupérera 100€ au bout de 5 ans. Ces +25% ne seront pas fiscalisés et seront donc nets d’impôts. Durant les 5 premières années, le nu-propriétaire ne percevra aucun loyer tandis qu’à partir de la 6ème année, celui-ci commencera à percevoir les loyers.

Placement de trésorerie d’entreprise et usufruit temporaire de SCPI, comment ça marche ?

De son côté, pour un démembrement de 5 ans, l’usufruitier achète la part à 20% de sa valeur et percevra la totalité des revenus. De ce fait, en investissant 20€ pour acheter une part (dont la valeur en pleine propriété est de 100€), l’usufruitier percevra 5% de 100€ (et pas de 20€) tous les ans, pendant 5 ans. Ce rendement n’est évidemment pas garanti mais le risque de fluctuations est maitrisé et dilué : le nombre de locataires au sein d’une SCPI est en moyenne de 150 permettant. La bande passante entre +4% et +8% est également rassurante (même s'il est important de rappeler que les performances passées ne présagent pas du futur).

L'amortissement comptable pour l’investissement en usufruit de SCPI, une des clés de voute.

Outre le rendement important, l’un des intérêts de l’usufruit en SCPI pour un placement de trésorerie d’entreprise est le fait de pouvoir amortir comptablement l’investissement et donc de le passer en charge, réduisant considérablement le revenu imposable.

Exemple de placement de trésorerie d'entreprise avec la SCPI en usufruit

Une Société investit une partie de sa trésorerie stable dans une opération d’usufruit de parts de SCPI :

  • Montant : 100.000 euros
  • Durée du démembrement : 5 ans
  • Décote en usufruit : 80%
  • Rendement SCPI : 5%
  • Taux d’imposition de la société : 33,33%

La société va donc investir 100.000€ en usufruit de SCPI équivalent à 500.000€ en pleine propriété. Elle va donc percevoir un rendement de :

5% x 500.000€ = 25.000€ / an pendant 5 années.

 Parallèlement, la Société va pouvoir amortir annuellement l’investissement soit :

100.000€ / 5 ans = 20.000€ / an pendant 5 années

 L’imposition annuelle sera donc de :

Revenu annuel    25.000€
- Amortissement annuel   -20.000€
= Résultat imposable     5.000€
Imposition annuelle (33%)     1.667€

 

Chaque année le gain net de l’opération sera de :

25.000€ - 1667€ = 23.333€ / an pendant 5 années

Autrement exprimé, le bilan au terme de l’opération sera de :

Revenus Bruts     125.000€ (5 x 25.000€)
- Imposition       -8.335€ (5 x 1667€) 
- Investissement initial     -100.000€
GAIN TOTAL OPÉRATION       16.665€

 

Le mécanisme de SCPI en usufruit pour un placement de trésorerie d’entreprise s’avère extrêmement efficace pour une personne morale ou une association qui souhaite placer sa trésorerie stable.

Contacter France SCPI pour investir en usufruit

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