Dans le monde de l’investissement et plus particulièrement celui des SCPI, le démembrement temporaire est un secret bien gardé. De plus en plus de personnes connaissent le produit SCPI (ou pierre-papier). Par ailleurs, beaucoup de français maitrisent la notion de démembrement, qui consiste à séparer la propriété d’un bien entre usufruit et nue-propriété. En revanche, peu d’épargnants connaissent le démembrement temporaire de SCPI. Pourtant ce dernier comporte des avantages difficilement égalables.
Le démembrement de propriété, c’est quoi ?
Le démembrement, c’est le fait de découpler 2 droits fondamentaux :
- L'usufruit : L’usufruitier en question a le droit d’user d’un bien et d’en recevoir les fruits s’il désire le mettre en location par exemple.
- La nue-propriété : Le nu-propriétaire peut ainsi récupérer le bien et en disposer à l’extinction du droit d’usufruit.
Dans la pratique, le démembrement est souvent rencontré lors d’une succession dans laquelle le conjoint survivant détient l’usufruit d’un bien immobilier tandis que les enfants en détiennent la nue-propriété. De manière concrète, l’usufruitier pourra habiter dans ce bien ou décider d’en percevoir des revenus fonciers en le louant. Les enfants nu-propriétaires deviendront pleins-propriétaires lors du décès de l’usufruitier. On parle alors de démembrement viager.
Comment fonctionne le démembrement avec les SCPI ?
Avec les SCPI, l’objectif du démembrement est différent. Tout d’abord, il est mis en place pour une durée bien précise. On parle de démembrement temporaire. L’usufruitier et le nu-propriétaire s’accordent donc sur une durée définie avec un contrat très simple. Ce délai est en général compris entre 3 ans et 20 ans. A son terme, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire.
Mais quel est l’intérêt d’effectuer un démembrement de SCPI ?
En investissant en nue-propriété de parts de SCPI, l’épargnant va renoncer aux revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement. En contrepartie, il achètera ses parts avec une décote importante.
Exemple d'un démembrement :
Le prix de souscription d’une part est de 100€ et son TDVM (Taux de Rendement) de 5%. En achetant la part en nue-propriété, l’épargnant déboursera 80€ pour une part (décote de 20% généralement observée pour un démembrement de 5 ans). Il n’aura pas de revenus pendant toute la durée du démembrement. Au bout de 5 ans, il récupérera l’intégralité de la propriété de la part soit 100€ dans le cas présent. Celui lui permettra au passage de réaliser une plus-value latente de +25%.
Et après ? En N+5, l’investisseur peut soit profiter des 5% de rendement sur 100€ et encaisser des revenus fonciers, soit décider de revendre ses parts. Avantage supplémentaire, la somme investie en nue-propriété sort de la masse imposable à l’IFI.
La nue-propriété de SCPI, pour qui ?
Dans la plupart des cas, la SCPI en démembrement s’adresse à des contribuables relativement fiscalisés (tranche marginale d’imposition égale ou supérieure à 30%. Pourquoi ?
Dans la configuration basique de pleine propriété, la SCPI permet d’encaisser de forts revenus. Mais ces derniers considérés comme fonciers sont taxés à hauteur de la tranche marginale d’imposition (pouvant aller de 0 à 45%) et des prélèvements sociaux (17,2%). Pour un contribuable avec une tranche marginale d’imposition à 41%, l’imposition est quasiment de 60% sur les revenus générés par les SCPI. De quoi faire réfléchir.
La nue-propriété de part de SCPI est en fait idéale pour un contribuable à quelques années de la retraite. S’il calcule bien, le remembrement aura lieu exactement à son départ en retraite. Et c’est justement à ce moment précis qu’il verra ses revenus et donc sa tranche marginale d’imposition diminuer. Timing parfait !
Quelles sont les clés de répartition du démembrement en SCPI ?
La décote à l’achat de nue-propriété est définie par une clé de répartition qui varie selon les sociétés de gestion et dépend des caractéristiques de la SCPI. La durée est évidemment déterminante dans le calcul de cette décote.
Voici par exemple, les clés de répartition observées avec nos clients sur le mois d'aout 2019.
| SCPI | Société de Gestion | Décote / Clé de répartition | ||||
| 5 ans | 7 ans | 10 ans | 12 ans | 15 ans | ||
| Affinités Pierre | Groupama Gan Reim | 19% | 25% | 32% | 35% | 39% |
| Atream Hôtels | Atream | 20% | 26% | 33% | 35% | 40% |
| Buroboutic | Fiducial Gérance | 17,5% | 23% | 30,5% | 32,5% | 36% |
| Cœur de Ville | Sogenial | 19% | 25% | 32% | ||
| Cœur de Régions | Sogenial | 19% | 25% | 32% | ||
| Cristal Rente | Inter Gestion | 20% | 27% | 33% | 36% | 40% |
| Epargne Foncière | La Française Am | 17,5% | 23% | 29% | 32% | 35% |
| Epargne Pierre | Voisin | 22% | 28% | 35% | 39% | 43% |
| Interpierre France | Paref Gestion | 21% | 27% | 35% | ||
| Kyaneos Pierre | Kyaneos | 23% | 28,5% | 37% | 38% | 41,5% |
| LF Grand Paris Patrimoine | La Française Am | 18% | 23% | 29% | 31% | 34% |
| Logipierre 3 | Fiducial Gérance | 18,5% | 24% | 31,5% | 33,5% | 37% |
| Ficommerce | Fiducial Gérance | 18,5% | 24% | 31,5% | 33,5% | 37% |
| Foncia Cap'Hebergimmo | Foncia Pierre Gestion | 19,5% | 25,5% | 32,5% | 36% | 40% |
| Foncia Pierre Rendement | Foncia Pierre Gestion | 19,5% | 26% | 32% | 35% | 38,5% |
| Immorente | Sofidy SA | 19,3% | 24,8% | 31,8% | ||
| Interpierre | Paref Gestion | 21% | 27% | 35% | ||
| LF Europimmo | La Française Am | 16% | 21% | 26,5% | 28% | 32% |
| LFP Opportunité Immo | La Française Am | 20% | 27% | 33% | 36% | 39% |
| Multimmobilier 2 | La Française Am | 17% | 22% | 28% | 31,5% | 33,5% |
| Novapierre | Paref Gestion | 19% | 33% | |||
| Novapierre Allemagne 2 | Paref Gestion | 18% | 23% | 30% | ||
| Patrimmo Commerce | Primonial Reim | 18% | 23% | 30% | 40% | |
| PFO | Perial Asset Management | 21,5% | 35,5% | |||
| PF Grand Paris | Perial Asset Management | 18,5% | 32,5% | |||
| PFO2 | Perial Asset Management | 18,5% | 32,5% | |||
| Pierre Capitale | Swiss Life Reim | 18,5% | 24% | 30,5% | 33% | 36% |
| Pierre Privilège | Ageas France | 17,5% | 23% | 29% | 32% | 35% |
| Pierval Santé | La Française Am | 20% | 27% | 33% | 36% | 39% |
| Placement Pierre | Foncia Pierre Gestion | 18,5% | 24,5% | 32% | 35% | 39,5% |
| Primopierre | Primonial Reim | 18% | 23% | 30% | 40% | |
| Primovie | Primonial Reim | 18% | 23% | 30% | 40% | |
| Primofamily | Primonial Reim | 18% | 23% | 30% | 40% | |
| Sélectipierre 2 | Fiducial Gérance | 14% | 18% | 23% | 26% | 29% |
| Sélectinvest 1 | La Française Am | 16,5% | 21,5% | 28% | 30% | 32% |
| Vendôme Régions | Norma Capital | 24% | 30% | 37% | 39% | 42% |
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