Pour accompagner le lancement de leur SCPI, les sociétés de gestion ont pris l’habitude d'influencer au maximum les épargnants au moment de leur phase de lancement. L'objectif est ainsi d’attirer les investisseurs pouvant être réticents à l’idée de se diriger vers un nouveau véhicule sans portefeuille et sans historique.
L'argument des parts sponsors est ainsi devenu courant. Les sociétés de gestion appliquent une décote immédiate sur le prix de la part, jusqu’à une période prédéterminée ou lorsque la collecte atteint un plafond, là encore, défini en amont.
Pourquoi investir durant la phase sponsor ?
Le concept de part sponsor peut s’apparenter à un tarif de lancement dans le secteur de la pierre papier. La priorité pour les nouvelles SCPI étant de collecter, elles proposent des parts, que l’on appelle parts sponsors, à un prix avantageux. Souvent compris entre 3% et 10%, cet abattement s’applique souvent sous forme de décote sur le prix de souscription.
Il s'agit d'une fenêtre de tir limitée où les premiers souscripteurs achètent leurs parts moins chères que le prix de souscription définitif. Les règles du jeu sont établies : une fois l’objectif de collecte atteint, les parts reprennent leur valeur initiale. La réactivité des investisseurs est donc la clé de cette opération. Elles permettent donc de réaliser directement ce qui pourrait être considéré comme une plus-value potentielle quelques mois après la souscription aux parts sponsors.
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La contrepartie des parts sponsors
Si l’offre est incitative, investir en phase de lancement implique du discernement. Il y a donc une contrepartie pour les investisseurs :
- Un retrait qui coûte cher : Une revente prématurée des parts sponsor déclenche des frais importants, susceptibles d'effacer totalement l'avantage de la décote initiale.
- L'exigence de la patience : L'accès à ces parts est conditionné par une durée de détention minimale obligatoire. Un retrait anticipé est souvent impossible ou lourdement pénalisé.
- Le pari de la page blanche : Au moment où l’on acquiert des parts sponsors, la SCPI émettrice de ces parts ne possède quasiment aucun bien dans son patrimoine immobilier. C'est donc un investissement audacieux avec une prise de risque importante.
Les parts sponsors sont un réel avantage, mais elles ne doivent pas être le seul moteur de décision. L'offre sponsor est en effet une excellente porte d'entrée si l’on accepte d'essuyer des risques et un fort degré d’incertitude. Le prix cassé demeure ainsi un complément, car comme le démontrent les meilleures SCPI, l’essentiel réside dans la pertinence de la stratégie immobilière et la confiance dans le projet à long terme.
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