Le grand écart de la collecte
C’est le pire trimestre que le secteur de la pierre papier ait connu depuis des années si l’on se fie à la collecte nette. L’argent investi par les épargnants sur les 3 premiers mois de 2024 représente en effet quelques 770 M€. Très peu quand on constate la moyenne trimestrielle des 10 dernières années qui avoisine les 1,5 milliards d’euros, soit le double. L’heure n’est donc plus à l’euphorie. Enfin pas pour tout le monde : si l’on regarde la répartition de cette collecte, on observe un écart significatif entre les quelques SCPI qui convainquent toujours, et le reste de leurs concurrentes à la peine. En effet, une petite dizaine d’acteurs comme Corum, Iroko, Euryale ou encore Alderan, capte près de 80% de l’argent investi par les épargnants. Le reste est éclaté parmi la quarantaine restante.
Et le fossé - le ravin - se creuse entre ces SCPI dynamiques et celles, souvent plus anciennes issues du monde bancaire à l’instar de véhicules comme ceux d’Amundi Immobilier, BNP REIM ou AEW. Plus encore, ces mêmes véhicules font souvent face à une problématique de liquidité, à savoir des demandes de retraits non honorées qui ne font qu’amplifier le déficit de collecte pour ces anciens poids lourds du secteur. Ainsi des Sociétés de Gestion comme La Française REM ou Primonial voient leurs stocks de parts en attente s’épaissir représentant plusieurs centaines de millions d’euros, sans quasiment aucune collecte. De quoi donner quelques sueurs froides à ceux qui voudraient vendre leurs parts.
Côté typologie, les SCPI diversifiées de plus en plus nombreuses dans le paysage des SCPI, captent plus de 70% de la collecte contre 50% en 2023. Les SCPI spécialisées dans la thématique logistique profitent également d’un mouvement positif en concentrant plus de 7% de la collecte du 1er trimestre 2024 contre 4% sur l’année 2023. A contrario, les SCPI dites de bureaux qui représentaient respectivement 37% et 25% de la collecte en 2022 et 2023 ne pèsent plus que 7% de la collecte du 1er trimestre 2024. De la même manière, les SCPI de Santé réduisent fortement la cadence en passant de 16% de la collecte en 2023 à 8% pour ces 3 premiers mois de 2024.
Moins de 5,5% de rendement ? Non merci !
Le taux de distribution moyen est à l’image de la collecte. Pour ce premier trimestre 2024, il atteint les 4,46% annualisés. Même s’il apparait comme stable eu égard aux périodes précédentes (4,52% en 2023), cette moyenne cache en réalité d’importantes disparités et un peloton de tête de 10 SCPI proches des 7% qui concentre à elles seules près de 50% de la collecte du 1er trimestre 2024. Et il s’agit là d’un phénomène assez nouveau puisque cette collecte était habituellement bien répartie entre toutes les SCPI, rentables ou pas. Désormais « Winners take all », les leaders s’emparent du marché laissant une place de plus en plus réduite aux autres. Cela s’explique par 2 tendances :
- Les placements sans risque offrent des rémunérations de 3% et les épargnants cherchent, à juste titre, à rémunérer le risque lié à l’immobilier. Ces derniers exigent donc une rémunération minimale proche des 6%. Même si elles demeurent au-dessus de la moyenne, les SCPI qui affichent des rendements compris entre 4,5% et 5,5% n’attirent plus sauf si elles investissent sur une thématique bien précise comme les SCPI spécialisées dans la logistique ou la santé .
- La création constante de nouveaux véhicules avec des TD de 8% (Transitions Europe) voire plus comme la nouvelle SCPI Comète qui vient de distribuer un premier dividende équivalent à un TD annualisé de 10%. Ce curseur réhaussé déplace nécessairement l’attente des épargnants rendant les SCPI dont le rendement ne dépasse pas les 5,5% moins séduisantes.
Contrairement aux générations précédentes, Les épargnants actuels ont donc bien intégré qu’ils ne resteraient pas investis pendant 20 ans sur un même support. Ils acceptent donc la nécessité d’arbitrer leurs SCPI dès lors que le rendement commencera à s’éroder. Et de nouvelles SCPI verront probablement le jour avec des rendements toujours supérieurs.
Cela posera d’autres questions comme celle de la liquidité. Mais un seul problème à la fois : convaincre et inspirer confiance pour attirer la collecte est aujourd’hui la priorité numéro un pour toutes les sociétés de gestion.
