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Les frais des SCPI : ce que vous allez réellement payer

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Les frais des SCPI : ce que vous allez réellement payer

Comme le propriétaire d’un bien immobilier, le détenteur de parts de SCPI doit supporter des frais et les prendre en considération avant d’investir : les frais de souscription et les frais de gestion. Découvrez à quoi correspondent tous ces ces frais et dans quel cas l’associé les paye.

Quels sont les frais d’une SCPI ?

La SCPI est une société qui se constitue un portefeuille d’actifs immobiliers comme des bureaux, des commerces ou des locaux d’activités, afin de les louer. Dès lors, ses associés perçoivent des revenus issus des loyers. Celui-ci est exprimé en taux de distribution et s'établit à 4,52% sur l’année 2023. Mais comme pour tous les placements dans la pierre, l’investisseur doit supporter des frais. Voici les principaux frais inhérents à un investissement dans la pierre papier, que cela soit en pleine propriété ou en démembrement de SCPI :

  • Les frais de souscription, aussi appelés à tort, frais d'entrée, impactent directement l’investisseur lorsqu’il souhaite revendre ses parts.
  • Les frais de gestion qui impactent indirectement les revenus perçus par l’associé. On les appelle aussi commissions de gestion.
  • Les frais de transaction (ou commissions d’acquisition ou de cessions des actifs immobiliers). Ils sont prélevés à chaque achat ou cession de biens et servent à rémunérer la société de gestion.
  • Les frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux représentent un pourcentage calculé sur l’ensemble de l’entretien réalisé sur les immeubles.
  • Les frais de cession de parts sont appliqués par la société de gestion aux associés qui vendent leurs parts sur le marché secondaire.
  • Les frais de retrait ou commissions de retrait appliqués par la société de gestion exclusivement dans le cas des SCPI sans frais de souscription et pour un certain délai.

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Les frais de souscription de SCPI

Ces frais exclusif à la pierre papier sont généralement utilisés par la société de gestion pour payer toutes les charges annexes à l’acquisition d’un bien, notamment :

  • La recherche du bien,
  • Les frais de notaire,
  • Rémunérer les intermédiaires qui ont permis l’acquisition,
  • Rémunérer les sociétés qui commercialisent la SCPI.

Ils correspondent à un pourcentage du prix de souscription de la part qui oscillent entre 7% et 12% pour la plupart des SCPI de rendement, 12% étant le montant maximum appliqué. Ils sont parfois aussi appelés frais d’entrée alors qu’il s’agit de deux notions totalement différentes. En effet, les frais d’entrée sont retenus sur l’investissement SCPI de départ. À contrario, les frais de souscription ont la particularité d’être payés au moment de la revente des parts. Dans la pratique, tant que l’épargnant conserve ses parts, il ne paie pas le prix de sa souscription. Mais lorsqu’il décide de les revendre, le pourcentage est appliqué sur la valeur de la part au moment de la revente.

Comprendre la revente de SCPI

À titre d’exemple, au 01/01/2024, un épargnant investit dans des parts de SCPI dont le prix de souscription unitaire est de 100€. Ses frais de souscription sont de 10%. 5 ans plus tard, ce même souscripteur souhaite se séparer de ses parts qui ont atteint un prix de souscription unitaire de 110€. Les frais de souscription supportés par part seront bien de :

110€ x 10% = 11€

La valeur qu’il obtient après déduction des frais de souscription de 99€ (110€ - 11€) correspond donc à la valeur de retrait.

Relativement élevés, ces frais de souscription des SCPI sont très souvent critiqués par les investisseurs. Pourtant, l’achat d’un bien immobilier engendre généralement des frais comparables à ceux de la SCPI (entre 8 et 10%). De plus, les parts de SCPI sont conservées en moyenne 23 ans, laissant normalement suffisamment de temps pour amortir les frais de souscription.

Les frais de gestion SCPI

Tout comme le propriétaire d’un bien immobilier, la SCPI doit mettre en place plusieurs actions pour optimiser son parc immobilier et par conséquent, le taux de rendement versé aux investisseurs. Elle doit en effet répondre à plusieurs charges relatives à la détention d’un bien. Il peut s’agir par exemple :

  • De travaux d’entretiens et/ou de rénovation,
  • Des charges et des taxes liées à la détention d’un bien,
  • La gestion des locataires qui implique notamment :
  • La recherche de locataire,
  • Les états des lieux et l’édition d’un bail,
  • Les encaissements des loyers et les relances en cas de loyers impayés.

La SCPI doit également répondre à plusieurs engagements vis-à-vis de ses associés tels que :

  • L’information semestrielle, voire trimestrielle, sur les performances de la SCPI,
  • L’organisation des Assemblées Générales Extraordinaire,
  • L’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI à raison d’une fois par an.

Les frais de gestion, aussi appelés commission de gestion, sont directement déduits du montant des loyers, avant le versement des dividendes auprès des associés. Le rendement, c’est-à-dire le taux de distribution, est donc exprimé net de frais de gestion par la SCPI.

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Le classement des SCPI par frais de souscription et frais de gestion

Retrouvez ci-dessous le classement des SCPI triées par leur frais de souscription par ordre décroissant.

SCPI Société de Gestion Frais de souscription % Frais de gestion en %
Urban Pierre 6 Urban Premium 12 6
Coeur d'Europe Sogenial Immobilier 12 7
Pierre Expansion Santé Fiducial Gérance 12 8,5
Coeur de ville Sogenial Immobilier 12 9,57
Kyaneos Denormandie 4 Kyaneos AM 12 10
Unidelta Deltager 12 10,2
Coeur de régions Sogenial Immobilier 12 12
Coeur d'Avenir Sogenial Immobilier 12 12
Optimale Consultim AM 12 12
Corum Eurion Corum AM 12 12,4
Corum XL Corum AM 12 13,2
Cristal Life Inter Gestion 12 13,2
Corum Origin Corum AM 11,96 13,2
Urban Coeur Commerce Urban Premium 11,83 12
Patrimmo Croissance Primonial REIM 11,76 12
Elialys Advenis 11,4 12
Eurovalys Advenis 11,4 12
Kyaneos Pierre Kyaneos AM 11 8
Kyaneos Denormandie Kyaneos AM 11 10
Kyaneos Denormandie 2 Kyaneos AM 11 10
Kyaneos Denormandie 3 Kyaneos AM 11 10
AEW Commerces Europe AEW Ciloger 10,8 8,2
Pierre Privilège La Française 10,8 12
Primopierre Primonial REIM 10,61 12
Activimmo Alderan 10,6 12
Pierval Santé Euryale AM 10,5 8,4
Aestiam Cap'hébergimmo Aestiam 10 7,2
AEW Diversification Allemagne AEW Ciloger 10 7,2
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 10 12
Affinités Pierre Groupama 10 12
Allianz Pierre Allianz Immovalor 10 12
Atream Hôtels Atream 10 12
Buroboutic Fiducial Gérance 10 10,8
Cap Foncières et Territoires Foncières & Territoires 10 8
Cristal Rente Inter Gestion 10 11,04
Efimmo 1 Sofidy 10 12
Epargne Pierre Atland Voisin 10 12
Epargne Pierre Europe Atland Voisin 10 12
Fair Invest Norma Capital 10 12
Ficommerce Fiducial Gérance 10 12
Fructiregions Europe AEW Ciloger 10 10,8
GMA Essentialis Greenman Arth 10 12
Immorente Sofidy 10 12
Immorente 2 Sofidy 10 12
Interpierre Europe Centrale PAREF Gestion 10 13,2
Interpierre France PAREF Gestion 10 9,6
LOG IN Theoreim 10 12
Logipierre 3 Fiducial Gérance 10 9,6
My Share SCPI My Share Company 10 12
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 10 12
Pierre Capitale Swiss Life REIM 10 12
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 10 13,2
Placement Pierre Aestiam 10 11,4
Selectipierre 2 Fiducial Gérance 10 10,2
Sofipierre Sofidy 10 12
Sofiprime Sofidy 10 12
Transitions Europe Arkea REIM 10 10
Comète Alderan 10 10
Vendôme Régions Norma Capital 10 12
NCap Continent Norma Capital 10 14,40
Novapierre Résidentiel PAREF Gestion 9,95 9,6
Laffitte Pierre AEW Ciloger 9,92 10,8
Allianz Home Allianz Immovalor 9,6 9,6
My Share Education My Share Company 9,60 10
PF Grand Paris Perial AM 9,5 12
PFO Perial AM 9,5 12
Altixia Cadence XII Altixia REIM 9 12
Fructipierre AEW Ciloger 9 10,8
Immo Evolutif AEW Ciloger 9 7,2
LF Avenir Santé La Française 9 12
LF Opportunité Immo La Française 9 14,4
Patrimmo Commerce Primonial REIM 9 12
Primofamily Primonial REIM 9 12
Primovie Primonial REIM 9 12
Sofidy Europe Invest Sofidy 9 12
France Investipierre BNP REIM 8,93 10,2
Accès Valeur Pierre BNP REIM 8,93 10,8
Accimmo Pierre BNP REIM 8,93 10,8
Opus Real BNP REIM 8,93 12
Pierre Sélection BNP REIM 8,93 12
Soprorente BNP REIM 8,93 12
PF Hospitalite Europe Perial AM 8,5 10,8
PFO2 Perial AM 8,5 13,8
Alta Convictions Altarea IM 8,45 11,45
Immo Placement Atland Voisin 8,03 9,6
Amundi Delta Capital Santé Amundi Immobilier 8 10
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française 8 12
Edissimmo Amundi Immobilier 8 11,96
Foncière Des Praticiens Foncière Magellan 8 10,2
Genepierre Amundi Immobilier 8 9,9
LF Europimmo La Française 8 12
LF Grand Paris Patrimoine La Française REM 8 12
Novapierre PAREF Gestion 8 9,6
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Immobilier 8 9,6
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 7,75 9,6
AEW Patrimoine Santé AEW Ciloger 7,5 6
Epargne Foncière La Française 7,5 12
Selectinvest 1 La Française 6,25 10,8
Elysées Pierre HSBC REIM 6 10,2
Epsilon 360 Epsilon Capital 5 10
Altixia Commerces Altixia REIM 2,5 18
Sofidynamic Sofidy 2 12
Iroko Zen Iroko 0 12
Neo Novaxia 0 18
Remake Live Remake AM 0 15
Upeka Axipit REP 0 16

Les frais de transaction

Une société de gestion peut décider librement d’acquérir ou de céder un bien de son portefeuille immobilier. Mais pour financer ces arbitrages et rémunérer la société de gestion, la SCPI applique des frais de transaction, à l’achat comme à la revente. Certaines SCPI peuvent librement choisir d’appliquer soit des frais d’acquisition, soit des frais de cessions, ou les deux. L’associé ne paye pas directement ces frais puisqu’il s’agit d’une part prélevée directement sur les loyers perçus, avant le versement des dividendes.

Les frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux

Pour entretenir son parc immobilier, la SCPI met en place des frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux. Il s’agit généralement d’un pourcentage appliqué sur le montant total des aménagements réalisés. Ces frais sont prélevés directement sur les loyers perçus avant le versement des dividendes aux associés. Toutes les SCPI n’appliquent pas forcément des frais liés à de gros entretiens.

Les frais de cession de parts

Plutôt que de confier la cession de leurs parts à la Société de Gestion, certains investisseurs préfèrent s’occuper seuls de la revente. Ce marché secondaire de la SCPI porte un nom : le marché de gré-à-gré qui se déroule sans l’intervention de la société de gestion. Ainsi les associés peuvent fixer le prix de cession et poster leur annonce sur des sites comme leboncoin. Une fois avertie du changement de propriétaire, la Société de gestion appliquera des frais de cessions de parts. En fonction de leur accord, ces frais sont à la charge du cédant ou de l’acquéreur. Plus rarement, des frais de mutation sont mis en place pour les cessions à titre gratuit, dans le cadre de donations ou de successions.

Les frais de retrait

Pour l’instant, exclusivement appliqués aux SCPI sans frais de souscription, ces frais de retraits sont mis en place pour encourager les associés à converser leur part de SCPI pour une durée minimum. Ces frais sont également appelés commission de retrait ou frais de sortie. Cette commission est souvent mise en place par les sociétés de gestion pour gérer la liquidité et empêcher les mouvements d’aller-retour des épargnants.

Une SCPI sans frais peut, par exemple, appliquer 5% de commission de retrait pendant les 3 premières années de détention des parts. Pour une part d’une valeur de 100€, l’épargnant revend sa part et récupère seulement 95€. Au-delà des 3 ans de détention, aucune commission n’est appliquée.

Les SCPI sans frais de souscription

Bien que les frais de souscription soient habituels dans un investissement en pierre papier, quelques maisons de gestion proposent désormais des SCPI sans frais. Naturellement, ces dernières compensent en se rémunérant grâce à d’autres types de frais.

Découvrir les SCPI sans frais

Questions fréquentes sur les frais des SCPI

Au sein d’une SCPI, les associés n’ont pas de frais de notaire à payer directement. C’est la SCPI elle-même qui s’acquitte de ces frais au moment d’acquérir des immeubles. Les associés y contribuent à travers les frais de souscription.
Lorsque la SCPI procède aux encaissements des loyers issus du patrimoine immobilier, elle prélève ce qu’on appelle les frais de gestion pour se rémunérer. La rémunération de la SCPI n’a donc pas d’impact sur les revenus versés aux associés, exprimé en taux de distribution.
La valeur de retrait correspond à la valeur d’une part de SCPI diminué du prix de souscription. C’est le montant qu’obtient un associé qui souhaite vendre ses parts. Les maisons de gestion recommandent un horizon de placement de 8 à 10 ans pour amortir dans le temps les frais de souscription.

Quelques questions fréquentes