🧐 SCPI avec des rendements de 7%, sans risques ? Vraiment ?

Par France SCPI, le .
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Comme tout autre investissement, les SCPI comportent un risque liĂ© au rendement servi. Le Taux de rendement moyen en 2018 devrait ĂȘtre de 4,4%. Nous observons nĂ©anmoins certaines SCPI affichent des rendement supĂ©rieurs Ă  7%. Replaçons donc les Ă©lĂ©ments dans leur contexte : le risque pris est supĂ©rieur et le TDVM de la pierre-papier ne doit pas ĂȘtre le seul critĂšre Ă  Ă©tudier. Le RAN et PGE, la rĂ©partition gĂ©ographique et sectorielle ou le niveau de collecte sont autant d'indicateurs Ă  regarder de trĂšs prĂšs.
🧐 SCPI avec des rendements de 7%, sans risques ? Vraiment ?
Nous recevons de plus en plus de demande d’épargnants pour des SCPI nous affirmant que le rendement n’est pas leur seul critĂšre d’investissement. Et vous savez quoi ? Ça nous rassure d’entendre que les investisseurs dĂ©butants ou experts ne voient pas le Taux de rendement comme unique critĂšre pour faire fructifier leurs Ă©conomies. Et pour cause : ce fameux Taux (appelĂ© TDVM pour les SCPI) ne prĂ©sage en rien de la qualitĂ© de la pierre papier. Pour tous les autres qui penseraient que la rĂ©munĂ©ration d’un placement financier n’est pas corrĂ©lĂ©e Ă  un risque, permettez-nous de revenir aux bases. En une phrase : Le rendement et le risque forment un couple indissociable et indivisible.

Back to basics

 
De maniĂšre simplifiĂ©e, lorsque vous placez vos Ă©conomies sur un livret bancaire, le risque pris est trĂšs faible. En consĂ©quence, le rendement servi par la banque le sera Ă©galement. A contrario, lorsque vous achetez des actions, le risque pris est Ă©levĂ©. Le rendement dĂ©pendra non seulement des rĂ©sultats de l’entreprise qui peuvent ĂȘtre trĂšs bons comme catastrophiques, mais il dĂ©pend Ă©galement de facteurs exogĂšnes (dĂ©cision politique, dĂ©clenchement d’une guerre, catastrophe naturelle, etc.). Autant de raisons qui peuvent vous faire perdre beaucoup d’argent. La pierre-papier n’est pas exclue par cette rĂšgle. Et certains gĂ©rants de SCPI affichent des TDVM (Taux de Distribution sur Valeur MobiliĂšre) de plus de 7% tordant ainsi le cou au TDVM moyen 2018 de l’ensemble des SCPI (probablement autour de 4,4%pour 2018). Etonnant ?
 
Quel investisseur averti pourrait encore croire que le risque engendrĂ© par ces SCPI affichant des taux largement supĂ©rieurs est le mĂȘme que le reste du peloton ? La rĂ©ponse rĂ©siderait peut-ĂȘtre dans le fait qu’ils soient meilleurs que les autres (Permettez-nous de douter) ou peut-ĂȘtre dans le fait que les actifs soient plus risquĂ©s, ce qui nous semble plus plausible. Vous ne pouvez pas prĂ©tendre Ă  2,5 points de plus en supportant un risque semblable Ă  la moyenne du marchĂ©.

Les autres critĂšres des SCPI

 
PlutĂŽt que d’essayer de dĂ©chiffrer une grille de lecture qui se veut (volontairement ?) opaque, voici plutĂŽt 3 indicateurs Ă  observer pour sĂ©lectionner ses SCPI rationnellement destinĂ©s Ă  ceux qui ne regarderaient que ce fameux TDVM :

  1. Le RAN (Report A Nouveau et) le PGE (Provision pour Gros Entretien) qui sont les mises en rĂ©serve chaque annĂ©e d’une part du dividende en cas de coup dur ou de difficultĂ©s. Sur un portefeuille consĂ©quent, il est de mise d’en avoir un minimum. 
  2. La rĂ©partition gĂ©ographique et typologique du portefeuille. Le fait d’investir Ă  Paris et Ă  l’étranger ne reprĂ©sente pas le mĂȘme risque. Le risque liĂ© Ă  la devise, au marchĂ©, Ă  la conjoncture Ă©conomique diffĂšre d’un pays Ă  l’autre. De mĂȘme qu’investir dans des Bureaux est la plupart du temps moins risquĂ© que d’investir dans des entrepĂŽts. Attention Ă  la profondeur du marchĂ©.
  3. Le niveau de collecte et le nombre d’annĂ©es d’existence. Il parait intĂ©ressant d’observer comment la SCPI a collectĂ© sur les derniĂšres annĂ©es. Sur quel trend se positionne-t-elle ? Une SCPI dĂ©passant les 2 milliards d’euros de collecte en 6 ans sera peut-ĂȘtre en difficultĂ© pour absorber cet afflux de maniĂšre qualitative. Quoiqu'il arrive les arbres ne poussent certainement pas jusqu'au ciel...