La nue-propriété, c'est quoi ?

Par France SCPI
Publié le | Dernière modification le
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La nue-propriété est une notion souvent abstraite pour la plupart d'entre nous. Pourtant ce type d'investissement peut être pertinent notamment dans l'achat de SCPI. Comme un bien classique, les SCPI sont démembrables et divisibles en deux droits : l'usufruit et la nue propriété. Faisons donc un focus sur cette nue-propriété qui, appliquée à la pierre papier, comporte beaucoup d'avantages mais aussi quelques inconvénients.

La nue-propriété, c'est quoi ?
Cela fait certainement plusieurs fois que vous entendez parler de nue-propriété et vous vous demandez ce qui peut bien se cacher derrière ce terme. Il vous rappelle peut-être vaguement une notion évoquée en cours, ou même si c’est la première fois que vous rencontrez ce terme, impossible d’y mettre un sens. On vous donne ici une explication pour être incollable.

La clé pour bien comprendre la nue-propriété est tout d'abord de bien retenir que :

Propriété = Usufruit + Nue-propriété


Poursuivons ensuite par le plus simple : expliquer ce qu’est la propriété. Être propriétaire, c’est avoir le droit d'user, de jouir et de disposer d'une chose d'une manière exclusive et absolue. Si je suis propriétaire d’une maison, j’ai en effet le droit d’en faire ce que je veux: l’habiter, la louer pour en percevoir des revenus, la peindre en rose, etc., tant que l’on respecte la loi. Idem pour une SCPI : lorsque vous êtes propriétaire d'une ou plusieurs parts, vous en disposez comme vous le souhaitez. La propriété que l’on peut aussi appeler pleine propriété est composée de l’usufruit et de la nue-propriété.

L'usufruit


L’usufruit tout d’abord, c’est le droit temporaire, d’user et de percevoir les fruits d’un bien (pour les latinistes, le mot usufruit est composé de « Usus » et « Fructus ». CQFD). Si vous êtes usufruitier d’une maison, vous pouvez l’habiter (« Usus ») et la louer à qui vous le souhaitez pour en percevoir les loyers (« Fructus »). Mais quelle différence avec la pleine propriété alors ? Et bien la différence majeure s’établit dans la notion de temporalité car il est à noter que ce droit s’éteindra à un moment donné. Soit parce qu’une date a été définie soit par le décès de l’usufruitier.

La nue-propriété


Etre nue-propriétaire ne vous confère aucun droit (à quelques exceptions près), si ce n’est celui de devenir plein-propriétaire lorsque le droit d’usufruit s’éteindra. En résumé, être nu-propriétaire équivaut à avoir la propriété du bien sans en avoir la jouissance et le droit d’en user. Le nu-propriétaire deviendra plein-propriétaire lors de l’extinction du droit d’usufruit.
On peut démembrer (diviser la propriété entre Usufruit et Pleine Propriété) sur n’importe quel type de bien immobilier.

Mais pour quelles raisons démembre-t-on un bien ou des SCPI ?

La plupart du temps, il s’agit de répondre à une problématique successorale ou fiscale. Il s’agit en effet d’optimiser, de son vivant la transmission à ses enfants. Une des raisons que nous rencontrons est l’optimisation de trésorerie. Montage moins connu, il consiste en effet à acheter soit la nue-propriété temporaire de parts de SCPI, soit l’usufruit. Cela permet ainsi d’optimiser la fiscalité de son placement (Impôts fonciers et IFI) ainsi que sa rentabilité sur des durées relativement courtes.

Vous pouvez aller plus loin dans le démembrement et les SCPI et voir si ce type d'investissement est adapté à votre situation.
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