Investissement locatif : quelle est votre capacité d’emprunt ?

Par France SCPI
Publié le | Dernière modification le
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L'investissement en immobilier locatif est un placement comme un autre. Et comme tout autre produit d'épargne, l'investisseur doit en comprendre le fonctionnement. Plus encore, il est recommandé de maitriser différentes notions. La capacité d'emprunt est certainement la plus importante d'entre elles.

Investissement locatif : quelle est votre capacité d’emprunt ?

Que vous souhaitiez investir dans l’immobilier neuf, ancien ou en SCPI, la pierre reste une valeur sûr et rentable. Mais avant de vous lancer, il est important de connaître le montant que vous pouvez vous permettre d’emprunter. Dans cet article, on vous donne quelques astuces pour y parvenir et déterminer votre capacité d'emprunt.

Comprendre l’investissement locatif

L’investissement locatif n’est pas un achat immobilier classique. Vous achetez un bien pour en tirer des compléments de revenu. D’un autre côté, vous avez les charges de votre résidence principale. Ce sont des conditions qui entrent en compte lorsque vous contractez un prêt.

La banque ne prend en compte que 70% des revenus locatifs

Pour prévenir les risques de l’investissement locatif tels que les loyers impayés ou les logements vacants, la banque ne reconnaît que 70% de vos revenus locatifs. Les 30% restants lui permettent de couvrir ces risques.

Pour intégrer vos revenus locatifs à votre profil emprunteur, vous pouvez soit les ajouter à l’ensemble de vos revenu, ou les déduire entièrement de vos charges. Ce sont des éléments importants pris en compte par les banques dans l’étude de votre dossier. Si votre taux d’endettement dépasse les 33%, l’espoir n’est pas perdu. Tout dépend de votre situation et d’autres éléments pouvant jouer en votre faveur : le fait que vous soyez propriétaire ou non de votre résidence principale, votre âge par exemple. Tous ces facteurs influencent votre capacité d’emprunt.

 Un prêt immobilier sans apport ?

Il est rare mais pas impossible d’obtenir un prêt sans apport pour votre investissement locatif. L’essentiel est que vous réussissiez à convaincre la banque sur votre capacité de remboursement. Si vous n’avez pas d’apport, le fait que vous soyez propriétaire de votre résidence principale est un avantage notoire.

vous pourriez aussi profiter de dispositifs avantageux. Si vous êtes au régime réel d’imposition, vos intérêts d’emprunts peuvent être déduits de votre revenu locatif. Vous pouvez également en déduire les frais de gestion locative, les travaux et les provisions de charges de copropriété.

Prêt sur 25 ans : pas toujours

La rentabilité de votre investissement locatif dépend de la durée de remboursement de votre emprunt. Pour être en mesure de gérer les loyers impayés ou les périodes de vacation, vous devez avoir une trésorerie assez importante. En choisissant un prêt long de 20 à 25 ans, vous avez des mensualités faibles, ce qui vous permet d’avoir des disponibilités importantes. Cependant toutes les banques n’accordent pas des prêts sur 25 ans pour un investissement locatif.

Des taux parfois plus élevés pour un investissement locatif ?

Qu’est qui crée la différence entre le taux obtenu pour un investissement locatif et celui obtenu pour une résidence principale ?

En réalité, certaines banques ont des critères différents pour le locatif et sont plus hésitantes concernant ces projets. Mais dans la plupart des cas, lorsque vous faite une simulation de votre prêt immobilier, ce sont vos informations personnelles qui conduisent à  des taux plus élevés. En effet, le risque lié au locatif et le manque d’apport personnel sont parfois compensés par des taux moins avantageux pour vous. Et cela malgré une durée d’emprunt moins longue.

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Simulation d’investissement locatif : Qu’est ce qui rend ce prêt plus difficile à obtenir ?

Emprunter sans être propriétaire

Comme évoqué précédemment, être propriétaire avant d’emprunter pour votre investissement locatif est un sérieux avantage. Cela montre à la banque que vous avez déjà réussi un premier projet immobilier. Et vous paraissez davantage fiable. Cependant, investir avant d’acquérir une résidence principale est une idée qui séduit de nombreux jeunes actifs désireux de se constituer un patrimoine immobilier rapidement. Mais tant que vous respectez la limite de taux d’endettement des banque et que votre dossier est solide, votre projet pourra voir le jour.

Le calcul de votre capacité d’emprunt

Le calcul de la capacité d’emprunt pour un investissement locatif est plus complex que celui d’un achat immobilier classique. Tout dépend des revenus locatifs générés qui eux-même, dépendent du prix du bien et de sa situation géographique. Procédez comme suit :

  • Ciblez les villes où vous voulez investir
  • Renseignez-vous sur le prix d’achat et de location au mètre carré dans la zone choisie
  • Effectuez une simulation de votre capacité d'emprunt  et prenez contact avec un courtier.

La domiciliation des revenus est facultative

La domiciliation des revenus professionnels est facultative. Ce qui parfois complique la tâche aux emprunteurs. Pour un investissement locatif, les banques demandent moins de contreparties. Vous devez juste domicilier vos revenus locatifs chez la banque qui vous prête.  Cependant, c’est la réduction des contreparties qui pousse les banques à faire moins de concessions sur les taux.

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