Investir dans le Grand Paris - 2 SCPI sur le podium

Par France SCPI, le .
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Le Grand Paris est le plus gros chantier immobilier de ce siècle. Tous les investisseurs veulent prendre part aux différents projets. Les SCPI, en particulier 2 d'entre elles, se positionnent sur ce réaménagement total de l'Ile de France.
Investir dans le Grand Paris - 2 SCPI sur le podium

Le Grand Paris est un véritable enjeu économique pour la France et une opportunité mondiale qui ne se reproduira plus jamais selon certains experts. Il s’agit des premiers grands aménagements français depuis ceux du Baron Haussmann en 1853. Et il est fort probable qu’en tant que lecteur de cet article, vous ne revoyiez plus jamais cela dans votre vie. Au-delà des jeux olympiques, c’est toute une réorganisation de l’Ile de France qui s’opère. Avec la création de plus de 200 KM de nouvelles lignes de métro, 68 nouvelles gares et 800 000 emplois nouveaux à la clé, il s’agit du chantier mondial le plus important dans une métropole : 32 milliards d’euros. Les investisseurs étrangers l’ont parfaitement compris. Ils arrivent en masse dans la région pour prendre part aux différents projets. Mais ils ne sont pas les seuls à sentir une opportunité : les sociétés de gestion de SCPI veulent également prendre part à cette révolution. 2 SCPI sont aujourd’hui dans les starting-blocks pour la pole position du Grand Paris.

LF Grand Paris Patrimoine et PF Grand Paris sont donc les 2 SCPI qui ont axé leurs investissements sur le chantier du siècle. La première gérée par La Française AM existe depuis 1999. Elle était originellement destinée aux investisseurs institutionnels et a « ouvert ses portes » aux particuliers depuis ce mois de septembre 2018.

PF Grand Paris a quant à elle été créée en 1966 et est gérée par Perial AM. Elle s’inscrit depuis longtemps dans une dynamique d’investissements franciliens et affirme par son changement de nom en Octobre 2017 (elle s’appelait auparavant PF1) sa volonté de renforcer son positionnement sur le Grand Paris.

De grandes similitudes sur la composition mais des différences techniques

Ces 2 SCPI ont des similitudes importantes à commencer par leurs répartitions géographiques qui sont quasiment identiques. Investie en Ile de France à 76% pour LF Grand Paris et 78% pour PF Grand Paris. Idem pour les répartitions sectorielles : Majoritairement investie dans des bureaux, la première l’est à 96% et 92% pour la seconde. On note toutefois une pondération de 3% la thématique Santé pour LF Grand Paris (3%) tandis que PF Grand Paris affiche 5% de son portefeuille immobilier investi dans des Commerces. Attention, il s'agit d'un constat et pas de la stratégie à venir. Rien n'empêche les gérants de SCPI de s'orienter vers les régions ou même de renforcer leurs postions en Ile de France.

Les différences se situent plutôt au niveau des détails techniques. A commencer par le nombre d’associés PF Grand Paris en compte plus de 14 000 et LF Grand Paris seulement 138 même si cela devrait changer. Le nombre d’immeuble est aussi plus conséquent dans la SCPI Perial : 123 contre 62 pour la SCPI de La Française reflétant ainsi une ventilation du capital par immeuble plus forte chez Perial (4,5M€ par immeuble). Chez La Française AM (12,4M€ par immeuble).

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Le TDVM (taux de rendement) est en effet meilleur chez Perial 4,35% pour 3,80% chez La Française. Idem pour le RAN (Report à Nouveau, partie mise en réserve pour préserver le dividende si problème locatif) qui est supérieur chez PF Grand Paris (12% contre 2% chez LF Grand Paris). La valeur de reconstitution permettant de savoir si le prix de souscription est surévalué ou au contraire sous-évalué fait apparaitre dans les deux cas que ces SCPI ont un potentiel de réévaluation positif : +5,7% pour PF Grand Paris et +3,3% pour LF Grand Paris.

Pour les frais de souscription, la SCPI du groupe La Française affiche 9,6% alors qu’ils sont de 9,5% pour la SCPI de Perial. Enfin différence technique notable du délai de jouissance (Délai entre la date de souscription des parts et la date à laquelle les parts commencent à distribuer des revenus) : en effet, lorsque celui-ci est de 5 mois pour PF Grand Paris, il est inexistant chez LF Grand Paris et les souscripteurs jouissent des parts immédiatement.