Comment réaliser son premier investissement locatif sans apport ?

Par France SCPI
Publié le | Dernière modification le
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Avec les taux historiquement bas, l'investissement immobilier sans apport est de plus en plus prisé. Nombreux sont les investisseurs souhaitant financer la totalité de leur acquisition immobilière avec le levier du crédit. Est-ce possible pour tout le monde ? Si oui, comment le réaliser ? Pour quels types de bien ?

Comment réaliser son premier investissement locatif sans apport ?

Investir dans l’immobilier est l’objectif commun d’une majorité d’épargnants français. Parmi ces futurs investisseurs, nombreux sont ceux qui souhaitent réaliser cette opération immobilière par emprunt, mettre en location le bien et ainsi voir les revenus couvrir les mensualités de crédit. Et lorsqu’on observe les taux d’emprunt, ils auraient tort de se priver. Mais réaliser un investissement locatif sans apport comporte quelques contraintes.

Tout d’abord, l’investissement immobilier sans apport, qu’est-ce que c’est ?

De manière très basique, vous avez plusieurs manières d’acquérir un bien. Soit vous le payez au comptant, soit vous empruntez. Assez simplement, l’apport est la part de l’investissement immobilier que vous financez avec votre épargne. Un investissement immobilier sans apport se fera donc très logiquement à 100% par crédit.

Pourquoi préférer un investissement locatif sans apport ?

Aussi étonnant que cela puisse paraitre le Rendement Financier d’une opération immobilière sera bien meilleur si elle est financée à 100% à crédit. 2 raisons l’expliquent :

  • Les taux d’emprunt sont historiquement très bas. Chez France SCPI, nous constatons pour une durée de 20 ans, des taux de crédit avoisinant les 1% selon le profil de l’emprunteur. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier de l’emprunt. Il permet de se créer un patrimoine que l’on mettrait un certain temps à développer si l’on comptait sur sa seule épargne.
  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs imposables permettant ainsi d’optimiser la fiscalité et donc la rentabilité de l’opération.

L’investissement immobilier sans apport, pour qui ?

Propriétaire ou non ? Le crédit immobilier est destiné à tout le monde mais n’est malheureusement pas accessible à tous. Lorsque que les aspirants emprunteurs rencontrent leur conseiller bancaire, la question et toujours la même : « Êtes-vous propriétaire de votre résidence principale ? ». En effet, les banques préfèrent prêter aux clients déjà propriétaires. Mais comme rien n’est impossible, un investissement immobilier sans apport avec un montant et des futurs revenus fonciers cohérents peut être finançable.

Votre capacité d’épargne. Quoiqu’il arrive, propriétaire ou pas, les banques étudieront votre dossier en en surveillant votre capacité d’endettement. Cet indicateur tient compte de vos revenus, vos charges, vos impôts et permet de savoir quelle mensualité maximale vous pouvez absorber. Voici le calcul pour déterminer sa capacité d’emprunt :

Pour les revenus, il faut prendre en compte :

      • Vos revenus professionnels (ou pension de retraite),
      • Les revenus fonciers,
      • Les revenus financiers (placements et épargne).

Pour les charges, il faut prendre en compte :

      • Les mensualités de crédit (si vous êtes déjà emprunteur)
      • Les loyers,
      • Les pensions alimentaires.

Le montant minimum. Si vous voulez emprunter pour acheter un studio à 40 000€, c’est quasi impossible. A moins d’accepter des taux de crédit à la consommation proches des 10% annuels. Avec les taux bas, les banques ont remonté peu à peu les seuils d’emprunt à 100 000€. Seule la SCPI fait figure d’exception. La pierre-papier comme on l’appelle permet non seulement l’investissement immobilier sans apport mais est accessible à partir de 50000€. Raison pour laquelle est de plus en plus demandée par les épargnants et investisseurs.

En résumé, l’investissement immobilier sans apport peut s’effectuer pour tout le monde à condition d’avoir une capacité d’épargne suffisante avec un minimum de 50 000€ (seulement dans le cas des SCPI).

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