Comment investir sur les meilleures SCPI ?

Par France SCPI
Publié le | Dernière modification le
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Sélectionner les meilleures SCPI pour y investir n'est pas une chose aisée. D'autant qu'il s'agit d'une qualification subjective et propre à chaque épargnant. Néanmoins certains critères objectifs permettent de savoir comment est gérée une SCPI. France SCPI vous aide à y voir plus clair et enfin choisir votre meilleure SCPI.

Comment investir sur les meilleures SCPI ?

Lorsqu’un épargnant investit dans la pierre papier, il cherche avant tout à sélectionner les meilleures SCPI. De manière logique, le premier réflexe est de trouver un classement SCPI ou un comparatif SCPI. Même s’ils permettent d’avoir une photographie des SCPI à un moment précis, ils présentent tout de même une limite. Celle de ne classer les SCPI qu’à travers un seul voire deux critères. Impossible donc de juger les SCPI dans leur globalité. Trouver la meilleure SCPI en fonction du rendement est à la portée de tous. Sélectionner la meilleure SCPI est beaucoup plus complexe. France SCPI vous aide donc sélectionner et à trouver les meilleures SCPI.

Les critères pour choisir parmi les meilleures SCPI

 Avant toute chose, nous ne le répétons jamais assez mais il est important de comprendre le fonctionnement d’un produit avant de l’acheter. La compréhension des SCPI de rendement permet à chacun de placer prioriser les critères ci-dessous. La rentabilité, la typologie d’un portefeuille SCPI, ou sa capitalisation n’aura pas la même importance pour tout le monde. Nous avons donc réuni les critères qui nous semblent essentiels pour sélectionner la meilleure SCPI de rendement.

1) La rentabilité

Même s’il de ne doit pas être le seul, c’est évidemment le premier critère pour sélectionner la meilleure SCPI. Le TDVM (Taux de Rendement sur Valeur de Marché) a son importance dans un placement financier. Le dernier TDVM Moyen annuel observé pour les SCPI est de 4,35%. Et comme le rendement est lié au risque, une SCPI dont la rentabilité est supérieure à la moyenne présente aussi un risque qui sera lui aussi supérieur à la moyenne.

Quelques exemples de SCPI dont le rendement est supérieur à la moyenne :

2) La capitalisation

La capitalisation de la SCPI donne une idée de l’importance du portefeuille de la SCPI. Cette capitalisation renseigne aussi sur la dilution du risque. Une forte capitalisation est souvent synonyme d’un nombre plus importants de biens en portefeuille et donc d’une dilution du risque plus significative.

Il est également important de regarder l’évolution de cette capitalisation et de la contextualiser. La capitalisation d’une SCPI ancienne dépassera plus facilement le milliard d’euros tandis qu’une jeune SCPI sera plus proche des 500 millions d’euros. Il faut donc s’interroger lorsqu’une SCPI créée depuis 6 ans dépasse le milliard d’euro de collecte.

3) Le taux de vacance

Ce taux de vacances est matérialisé par le TOF pour Taux d’Occupation Financier. C’est également un indicateur important pour sélectionner la meilleure SCPI. Celui-ci renseigne sur la proportion de loyers perçus par la SCPI sur le total des loyers si tous les biens étaient loués. Il est relativement logique qu’une SCPI récente ait un TOF proche des 100%. Une SCPI plus ancienne pourra voir ce même TOF baisser au fur et à mesure des années.

La SCPI Epargne Foncière créée en 1968 affiche un TOF à la fin de 2018 de 91%. La SCPI Cœur de Régions créée en 2018 voit naturellement son TOF à 100%.

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4) Les mises en réserve en cas de turbulences sur les marchés immobiliers

Comme pour une société plus classique, c’est important d’évaluer la politique de gestion pour ne garder que les meilleures SCPI. Il n’est pas question de mettre les mains dans le bilan ou le compte de résultat de la SCPI. 2 indicateurs permettent de savoir comment les gérants de SCPI se positionnent :

  • Le RAN (pour Report À Nouveau). C’est la part des loyers que la SCPI met en réserve pour faire face à d’éventuelles fluctuations de loyers. En cas de loyers moins importants, elles pourraient se servir de cette réserve pour faire en sort que les épargnants ne soient pas impactés.
  • Le PGE (Provisions pour Gros Entretien). C’est une réserve spécifique pour l’entretien des biens en portefeuille ou des travaux éventuels.

Une nouvelle fois, il est important de contextualiser. Une jeune SCPI n’aura pas les mêmes ratios qu’une SCPI plus ancienne avec des réserves liées à son nombre d’années.

5) Les frais liés à la SCPI

La structure des frais observés dans les SCPI est composée de 2 types de frais :

  • Les frais de souscription supportés par l’épargnant au moment de la revente de ses parts. Ces frais sont compris entre 7,5% et 12% selon les SCPI. Ces frais non négligeables sont évidemment à prendre en compte dans la sélection des meilleures SCPI.
  • Les frais de gestion sont généralement de 10% annuels des loyers perçus par la SCPI. C’est la rémunération récurrente de la SCPI. Pour rappel, la rémunération versée aux associés est nette de ces frais de gestion. Aussi, lorsqu’une SCPI affiche un TDVM de 5%, il est évidemment net de tous les frais de gestion.

Grâce à ces 5 critères primordiaux, vous pouvez d’ores et déjà exclure une bonne partie des SCPI pour n’avoir qu’une liste des meilleures SCPI de rendement. Les curseurs sont à déplacer selon vos propres exigences.

Exemple pour choisir sa meilleure SCPI

Prenons un exemple avec les critères suivants :

  1. Critère N°1 : SCPI avec le rendement le plus élevé,
  2. Puis critère N°2 :  Un TOF le plus élevé,
  3. Puis critère N°3 : SCPI la plus ancienne,

En priorisant ces 3 critères, votre liste restreinte se compose donc de :

Pour le critère N°1 – rendement élevé :

  • Kyaneos Pierre avec 7,05%
  • Cœur de Régions avec 6,25%
  • Vendôme Régions avec 6,03%
  • Epargne Pierre avec 5,97%
  • Foncière Remusat avec 5,45%
  • Interpierre France avec 5,26%

Pour le critère N°2, les 4 SCPI ayant le TOF le plus élevé sont les suivantes :

  • Epargne Pierre avec 98,94%
  • Cœur de Régions avec 100%
  • Vendôme Régions avec 96%

Enfin, selon le critère N°3, la SCPI la plus ancienne est Epargne Pierre. Elle pourrait être dans cet exemple la meilleure SCPI.

Retenez que chacun a sa meilleure SCPI et que les critères même s’ils sont nombreux sont modulables. France SCPI peut vous aider pour trouver les meilleures SCPI du marché.

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